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Novedades legislativas sobre la protección de los deudores hipotecarios

28/05/2013

1. Introducción

El pasado 15 de mayo de 2013 entró en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (“Ley 1/2013”). Esta disposición introduce modificaciones en la regulación procesal e hipotecaria española con el objeto de otorgar una protección adicional a los deudores hipotecarios a través de medidas tales como, el establecimiento de limitaciones al devengo de intereses de demora, el refuerzo de la independencia de las sociedades de tasación, el endurecimiento de los requisitos para acceder a la venta extrajudicial del bien hipotecado y la mejora de la protección de los deudores incursos en procedimientos de ejecución hipotecaria.

Ha de advertirse que la mayoría de las novedades están orientadas únicamente a la protección de los deudores de préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre su vivienda habitual. Así, también se han introducido modificaciones al Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (“RDL 6/2012”), por el que se regulaban, entre otros, los requisitos necesarios para poder solicitar la dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios en España.

En esta Alerta resumimos brevemente algunas de las principales modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, así como las distintas medidas legislativas de carácter autonómico aprobadas recientemente, o que está previsto que se aprueben, para penalizar la tenencia de viviendas deshabitadas.

2. Modificaciones a la normativa hipotecaria y al procedimiento de ejecución hipotecari

En primer lugar, la Ley 1/2013 declara la suspensión inmediata, por un periodo de 2 años, de cualquier lanzamiento derivado de un proceso de ejecución hipotecaria en el que se adjudique al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad y en determinadas circunstancias económicas (entre otras, que el conjunto de ingresos de la unidad familiar sea inferior a determinados límites, que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedido para la adquisición de la misma).

a. Normativa hipotecari

Las modificaciones de mayor relevancia introducidas en la normativa hipotecaria española son las siguientes:

  • Los intereses de demora aplicables a los préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre la residencia habitual del deudor no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero (fijado en la actualidad en el 4%), sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrán ser capitalizados.
  • El proceso de venta extrajudicial del bien hipotecado sólo podrá iniciarse en caso de falta de pago del principal o de los intereses.El Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando alguna de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese servido para determinar la cantidad adeudada.
  • El Notario también deberá advertir a las partes de la existencia de cláusulas que a su juicio pudieran tener carácter abusivo.
b. Mercado hipotecario

Se introducen igualmente diversas modificaciones en la Ley del Mercado Hipotecario (en relación con los créditos y préstamos hipotecarios susceptibles de servir de subyacente o ser movilizados a través de la emisión de instrumentos del mercado hipotecario; por ejemplo, cédulas hipotecarias):

  • Con carácter general, sólo los préstamos y créditos hipotecarios que tengan un vencimiento igual o inferior a 30 años serán considerados activos aptos.  
  • El acreedor hipotecario ya no podrá obligar al deudor a ampliar la hipoteca a otros bienes en caso de que el valor del bien hipotecado descienda por debajo del valor de tasación inicial en más de un 20%.
c. Ejecución hipotecaria

La Ley 1/2013 también modifica el procedimiento de ejecución hipotecaria previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. A partir de ahora, el deudor podrá oponerse al procedimiento de ejecución alegando el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en el título ejecutivo. En función del tipo de cláusula afectada, el juez podrá decretar la improcedencia de la ejecución o la continuación de la misma excluyéndose la aplicación de aquellas cláusulas declaradas abusivas. Además, si el juez apreciara que alguna de las cláusulas incluidas en el título ejecutivo pudiera tener carácter abusivo, se pronunciará de oficio sobre el carácter abusivo o no de dichas cláusulas.

En este sentido, cabe hacer referencia a la reciente Sentencia del Tribunal Supremo que declara el carácter abusivo de determinadas cláusulas suelo utilizadas por diversas entidades de crédito españolas (en concreto, BBVA, NCG Banco y Cajas Rurales Unidas). Las entidades afectadas se han visto obligadas a cesar en la aplicación de dichas cláusulas en todos sus contratos.

Asimismo, se modifica el procedimiento de subasta pública con el objeto de dotarlo de una mayor flexibilidad y hacerlo más atractivo a los licitadores (entre otras modificaciones, se reduce el importe del depósito al 5% del valor de tasación del bien y se extiende el plazo para hacer efectivo el precio de remate a 40 días). Otros cambios relevantes son los siguientes:

  • Los deudores que colaboren con el tribunal competente y permitan la inspección del inmueble durante el proceso de subasta, podrán solicitar una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2% del valor por el que el bien sea adjudicado. 
  • En el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual del deudor, si el remate aprobado fuera insuficiente para cancelar la totalidad de la deuda, la ejecución por la cantidad restante se ajustará a las siguientes reglas:
    • Si el deudor lograse pagar el 65% de la cantidad total adeudada en un plazo de 5 años, o el 80% en 10 años, quedará liberado automáticamente por el importe restante.
    • Si se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante, o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho, y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, procedieran a la enajenación de la vivienda dentro de los 10 años posteriores, la deuda remanente que no hubiera quedado cubierta se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida en la venta.
  • Si la subasta quedara desierta, el acreedor podrá pedir la adjudicación del bien por un importe no inferior al 50% del precio de salida o por la cantidad adeudada por todos los conceptos. No obstante, si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se realizará por el 70% del precio de salida (60% si la deuda restante fuera inferior a ese 70%). La regulación anterior preveía la adjudicación por el 50% del precio de tasación y por el 60% en caso de vivienda habitual.

Por último, sólo será exigible el vencimiento anticipado de un crédito hipotecario en caso de falta de pago de, al menos, 3 plazos mensuales y siempre que este convenio se haya hecho constar en la escritura de constitución.

3. Medidas adicionales para la protección de deudores hipotecarios sin recursos

La Ley 1/2013 también modifica el RDL 6/2012 con el fin de suavizar los requisitos para el acceso a las medidas de reestructuración de deudas hipotecarias previstas en el mismo. El RDL 6/2012 fue la primera medida legislativa adoptada por el gobierno español para dar respuesta al problema social derivado de los lanzamientos de aquellos deudores que se veían incapaces de hacer frente a sus préstamos hipotecarios y estableció, entre otras medidas, el derecho del deudor a solicitar la cancelación de la deuda mediante la dación en pago de la vivienda en determinadas circunstancias.

Conforme a lo dispuesto por el RDL 6/2012, tal y como resulta modificado por la Ley 1/2013, los deudores hipotecarios situados en el umbral de exclusión social (aquellos que padecen especiales dificultades para atender sus obligaciones de pago como consecuencia de la falta de recursos: sin ingresos procedentes del trabajo, sin patrimonio o recursos económicos adicionales, etc.) podrán solicitar:

  • una reestructuración de la deuda hipotecaria, mediante la aplicación de medidas tales como el establecimiento de un periodo de carencia de principal de 5 años o la ampliación del plazo de amortización hasta los 40 años;
  • si el plan de reestructuración resultara inviable para el deudor debido a su situación financiera, este podrá solicitar además una quita del principal pendiente de amortización; y
  • finalmente, si ninguna de las medidas anteriores fuera suficiente para lograr el pago efectivo de la deuda, se establece la posibilidad de solicitar la dación en pago del inmueble, con la consiguiente cancelación definitiva de la deuda. En ese caso, el deudor podría continuar viviendo en el inmueble como arrendatario por un plazo máximo de 2 años, contra el pago de una renta por importe asequible.

4. Medidas legislativas de carácter autonómico relativas a viviendas deshabitadas

a. Andalucía

El gobierno andaluz ha aprobado recientemente el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda (“DL 6/2013”), que tiene por objeto dar salida a inmuebles al mercado del alquiler con el fin de facilitar a la ciudadanía el acceso a la vivienda.

Entre otras disposiciones, esta nueva norma establece sanciones de hasta 9.000 € a cualquier persona jurídica que sea titular de una vivienda declarada deshabitada por la administración (podrán serlo aquellas que permanezcan deshabitadas durante más de 6 meses).

Además, el DL 6/2013 declara de interés social la cobertura de la necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de lanzamiento por ejecución hipotecaria. Como consecuencia de ello, se permite a la administración pública andaluza expropiar, con carácter temporal, el uso (no la propiedad) de las viviendas adjudicadas a entidades financieras (o a sus filiales inmobiliarias) y entidades de gestión de activos, al objeto de mantener al anterior propietario en su vivienda por un plazo máximo de 3 años.

Con fecha de 23 de mayo se ha hecho público el inicio del primer expediente de expropiación al amparo de este DL 6/2013, con el fin de conceder el derecho de uso de la vivienda habitual a favor de un deudor en especiales circunstancias de emergencia social, tras la solicitud de lanzamiento presentada por parte del acreedor hipotecario (un fondo de titulización de activos).

b. Islas Canarias

Aunque aún no ha sido aprobado ningún texto, el gobierno autonómico de las Islas Canarias está preparando un texto de similar contenido al aprobado en Andalucía con el fin de penalizar la existencia de viviendas deshabitadas, promover el alquiler y hacer posible la expropiación forzosa temporal de viviendas en proceso de lanzamiento.

c. Cataluña

Por su parte, el gobierno de Cataluña está preparando una nueva normativa con el objetivo de gravar a las entidades financieras, promotoras y entidades de gestión de activos por el mantenimiento de viviendas deshabitadas por un plazo superior a 6 meses.

5. Conclusión

Desde nuestro punto de vista, y a pesar de que habrá que esperar para ver el impacto real de los cambios introducidos en la normativa hipotecaria española, resulta evidente que el actual mercado español de impagados va a verse afectado, de un modo u otro, por estas últimas medidas.

El principal objetivo del Gobierno es proteger a los deudores hipotecarios, de modo que es evidente que las medidas adoptadas supondrán algún perjuicio para los acreedores, siendo irrelevante que estos acreedores resulten ser los prestamistas originales o ulteriores cesionarios. Así, en la mayoría de los casos y teniendo en cuenta las condiciones actuales del mercado, los procesos de venta de las carteras de activos hipotecarios sobre residencia habitual, se verán negativamente afectadas en la medida en que será necesario ampliar los ejercicios de due diligence a otro tipo de contingencias, ya que la eventual participación del deudor en la plusvalía generada con la venta posterior del inmueble, los nuevos porcentajes de adjudicación o la localización del inmueble en una comunidad autónoma u otra, necesitarán sin duda ser tomadas en consideración en dichos procesos, dificultando a la postre la valoración de los activos.

Por otra parte, también es previsible que la mayor protección concedida a personas en situación de exclusión social pueda tener efectos contraproducentes y, en el futuro, las entidades endurezcan los requisitos para la concesión de préstamos y créditos hipotecarios a este segmento de población.

Fuente
Alerta Bancaria y Financiera | Mayo 2015
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Autores

La foto de Gracia Sainz
Gracia Sainz
Socia
Madrid