Subastas electrónicas de inmuebles: situación actual

Jesús Domínguez

El nuevo sistema de subastas judiciales electrónicas continúa perfeccionándose tras varios meses desde su implantación en toda España, ofreciendo notables diferencias con respecto a las antiguas subastas presenciales.

A partir de la entrada en vigor de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, la tradicional subasta judicial de inmuebles –realizada a través de comparecencia física ante el funcionario de justicia en la propia sede del juzgado– fue sustituida por un nuevo y más moderno sistema electrónico de subastas, derogándose así una práctica cotidiana en nuestros juzgados y tribunales.

Esta nueva herramienta, la cual presenta especial incidencia en la realización de los inmuebles hipotecados, fue desarrollada posteriormente por el Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electrónica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales.

El legislador pretendió con esta novedosa reforma flexibilizar el hasta ahora rígido procedimiento de subastas recogido en el artículo 655 y siguientes de la LEC; ofrecer una mayor publicidad de las mismas que permitiera aumentar la concurrencia de postores (según el Ministerio de Justicia, hasta ahora el 95% de las subastas quedaban desiertas), así como facilitar la participación en aquéllas desde cualquier punto de la geografía, acabando de este modo con la incomodidad que suponía el tener que desplazarse a un lugar, fecha y hora de celebración determinados.

De igual modo, y con la utilización de un sólo portal electrónico, se ha pretendido ahorrar costes, obtener mayor rendimiento de los bienes a subastar e incluso promover una mayor familiarización de los usuarios con el ámbito de la subasta. En este sentido, cabe destacar que aquellas que se celebren durante la fase de liquidación del concurso de acreedores (artículo 149 LC) también quedan sometidas a este nuevo sistema electrónico.

Actualmente, cualquier persona interesada, por ejemplo, en adquirir a través de una subasta una nave industrial o un local comercial, puede conocer el desarrollo de aquélla a través de internet (subastas.boe.es), durante las 24 horas del día, tan sólo con acceder al portal de subastas online creado por la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado (BOE). Desde ahí podrá realizar su puja para adquirir el inmueble (siempre dentro de un plazo inicial establecido de 20 días naturales desde el inicio de la subasta) así como obtener información sobre el transcurso y resultado de la misma.

Se añade la característica de que con la publicación de la subasta queda incorporada en el portal habilitado para ello una amplia y detallada información del bien a subastar –más allá de los datos que tradicionalmente se contenían en el edicto judicial–, facilitada tanto por el juzgado que tramita el procedimiento como por el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, su todavía reciente implantación en toda España –la mayor parte de las subastas electrónicas comenzaron a celebrarse durante los primeros meses de 2016– continúa provocando a diario algunas dudas sobre su funcionamiento y varias dificultades en la práctica. Entre ellas, destaca la necesidad de registrarse en el portal de subastas (mediante certificado electrónico) para poder participar en la subasta, el pago de una tasa para su publicación, el aumento del número de intervinientes en el desarrollo de la misma (Agencia Tributaria) o los problemas surgidos en cuanto al plazo para pujar.

Pese a ello, esta nueva técnica va perfeccionándose paulatinamente atendiendo no en vano a la experiencia adquirida a lo largo de los últimos meses por procuradores, jueces o letrados de la Administración de Justicia. Ejemplo de ello han sido las recientes mejoras implantadas por la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado en cuanto al tiempo de duración de las subastas y su finalización.

En este sentido, hay que apuntar que, en los comienzos de este nuevo sistema electrónico, las subastas finalizaban al transcurrir una hora desde la última puja ofrecida, aunque esta circunstancia conllevase prolongar el plazo inicial de 20 días naturales, con un máximo de 24 horas. Ello suponía en la práctica un problema a la hora de participar en la puja, puesto que obligaba al postor a permanecer conectado al desarrollo de la subasta incluso durante la madrugada, sin conocer el momento exacto en que terminaría este acto procesal. La última actuación realizada para evitar esta contrariedad prevé la finalización de las subastas a partir de las 18:00 horas y, por lo general, en día laborable, favoreciendo de este modo una mayor y más cómoda participación de todos en esta fase esencial de los procedimientos de ejecución.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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