Tolerar pagos atrasados de cuotas de un crédito hipotecario no impide a la acreedora instar una ejecución hipotecaria por otros impagos

Concepción Padilla

La sentencia de 30 de mayo de 2016 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (ponente Francisco Javier Orduña Moreno) confirma que instar la ejecución hipotecaria tras haber consentido pagos tardíos no constituye abuso de derecho ni es contrario a la buena fe.

El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por una sociedad y su administrador en virtud del cual denunciaron, entre otras cosas, el posible abuso de derecho derivado de la resolución anticipada del contrato de crédito que habían suscrito con Caixabank y la ejecución hipotecaria instada por dicha entidad.

Los hechos objeto del recurso traen causa de la conclusión por parte de Caixabank de un “contrato de crédito abierto con garantía hipotecaria” con una sociedad, actuando su administrador único como garante. Entre sus condiciones se incorporó una cláusula de vencimiento anticipado que facultaba al banco a dar por vencido anticipadamente el crédito y a reclamar los importes adeudados “en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital, intereses y/o cuotas mixtas y otras obligaciones dinerarias”.

Como consecuencia del retraso sistemático por parte de la sociedad en el abono de las cuotas vencidas, así como de la falta de pago a su vencimiento de las cuotas correspondientes a los intereses de dos mensualidades, la entidad procedió al cierre de la cuenta del crédito, dando el contrato por resuelto, e interpuso demanda de ejecución hipotecaria.

Así las cosas, la sociedad ejecutada interpuso demanda contra el banco en ejercicio acumulado de una acción resolutoria y otra de reclamación de cantidad en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados. La sociedad alegó que Caixabank había incumplido su obligación de financiar la construcción y promoción de un edificio de viviendas y había cobrado intereses de demora superiores a los pactados. Por ese motivo, consideró que el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado y la consiguiente ejecución hipotecaria por parte de la entidad debían tenerse como actos contrarios a la buena fe y abusivos, teniendo en cuenta, además, que solo dos cuotas habían resultado impagadas y que la entidad había venido consintiendo retrasos en el pago de cuotas anteriores. Tanto la demanda como el posterior recurso de apelación interpuesto por los demandantes fueron desestimados en sus respectivas instancias.

La sentencia del Tribunal Supremo ratifica en todos sus extremos los razonamientos aducidos por el Juzgado y la Audiencia.

En cuanto a la naturaleza del contrato, afirma el Tribunal que no ha quedado acreditado que fuera un contrato de crédito finalista, destinado a la promoción inmobiliaria, en virtud del cual la entidad hubiera asumido la obligación de financiar la promoción de las viviendas. Por tanto, concluye que, al contrario que la sociedad recurrente, Caixabank cumplió con su única obligación, la de poner a disposición de aquella los fondos.

En contraposición a numerosa jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en varias ocasiones, ha considerado que declarar el vencimiento anticipado de un contrato como consecuencia del impago de dos o tres mensualidades era abusivo, la sentencia establece que la entidad bancaria actuó conforme a Derecho, al existir una previsión en el contrato que le permitía resolverlo anticipadamente en caso de impago del prestatario. Fundamenta su decisión en la anterior redacción del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aplicable a este caso por estar vigente en aquel momento, el cual hablaba de “falta de pago”, en singular, frente a las dos cuotas impagadas en este caso. Esto permite entender que el impago de una única cuota facultaría a la entidad a resolver anticipadamente.

No obstante, la actual letra de dicho precepto legal, en vigor desde el 15 de octubre de 2015, ha aumentado a tres el número de cuotas cuyo impago permite al acreedor resolver anticipadamente un contrato. Independientemente de lo anterior, la conducta de Caixabank consintiendo a otros clientes impagar más de tres cuotas sin declarar el vencimiento anticipado, no le vincula con el resto de los clientes. Y esto es así porque en el ámbito de derecho privado prima la autonomía de la voluntad y porque los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan (ex art. 1257 Cc).

Asimismo, el Tribunal argumenta que el hecho de que las cuotas se vinieran abonando con retraso o fuera de plazo no confiere a la recurrente derecho alguno. La aceptación tácita del retraso en el pago no constituye un acto propio que impida aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, pues la conducta de la entidad no generó ninguna expectativa firme e inequívoca al deudor, como exige la doctrina del Tribunal Supremo.

La sentencia concluye que tampoco cabe apreciar incumplimiento de la entidad en el cobro de los intereses de demora, ya que el contrato distinguía entre intereses moratorios “a efectos obligacionales”, que son los que la entidad aplicó (correctamente, a juicio del Tribunal) para liquidar los retrasos en el pago de las cuotas y aquellos a “efectos hipotecarios”, que son los consignados para limitar la responsabilidad hipotecaria por ese concepto.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. Este post ha sido elaborado por miembros del departamento de Bancario & Financiero. Para cualquier duda, póngase en contacto con Abraham Nájera.

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