Valor comprobado de los inmuebles por aplicación al valor catastral de un coeficiente multiplicador: ¿valor real?

Carlos Palma

Las SSTS de 6 de abril de 2017 (números de resoluciones 639 y 640), confirman el criterio jurisprudencial mantenido por el Alto Tribunal sobre la validez del método de comprobación de valores previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria. Permite la utilización del método de aplicar unos coeficientes correctores determinados y publicados por las administraciones tributarias al valor catastral a fin de estimar el valor real de un inmueble. Voto particular: para la determinación del valor real es necesario el examen individualizado del inmueble.

El procedimiento de comprobación de valores ha sido fuente de litigiosidad entre los contribuyentes y las administraciones tributarias. Hasta tal punto que el Tribunal Constitucional se pronunció en diferentes momentos, como por ejemplo, en su Sentencia de 19 de julio de 2000 (STC 194/2000) - citada en el voto particular-, exigiendo a la administraciones que determinen el valor real de los inmuebles, atendiendo a las circunstancias singulares de cada uno de ellos.

Con posterioridad, con la finalidad de reducir la litigiosidad, el legislador modificó la Ley General Tributaria (a través de la Ley 36/2006) e incluyó en el apartado b) del artículo 57.1 un nuevo método de comprobación de valores: Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

El Real Decreto Legislativo 1/1993 determina que la base imponible del Impuesto en sus modalidades Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.

A su vez, el artículo 46 del texto normativo antes citado, faculta a la Administración a comprobar el valor real por diferentes métodos de comprobación establecidos en el artículo 52 de la anterior Ley General Tributaria (en la actualidad, artículo 57).

La primera de las sentencias analiza una comprobación de valores de determinados inmuebles, expedida por la Oficina Liquidadora de Pedreguer (Alicante) de la Generalidad Valenciana. En este caso, la liquidación tributaria impugnada se fundamentó en la aplicación de un coeficiente multiplicador aprobado por la Orden 23/2013, de 20  de diciembre de la Consejería de Hacienda y Administración Pública por el valor catastral.

La Sentencia del Alto Tribunal afirma que la determinación del valor real mediante el método de comprobación de fijar un porcentaje aplicable al valor catastral es un método de comprobación válido, por los siguientes motivos:

• Considera que el valor catastral es un valor determinado mediante métodos objetivos, indiciarios y presuntivos, que no podrá superar el valor de mercado, según dispone el artículo 23.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
• Se contempla la discrecionalidad de que dispone la Administración en la elección de los medios que establece el artículo 57 de la Ley General Tributaria.
• El contribuyente, si no está conforme con el valor final asignado, siempre tendrá la posibilidad de promover la tasación pericial contradictoria.
• Y, en todo caso, exige que la Administración justifique adecuadamente la elección de este método y razone el resultado de la comprobación que permita al contribuyente conocer los datos tenidos en cuenta relativos a la referencia catastral del inmueble su valor catastral en el año del hecho imponible, el coeficiente aplicado y la normativa en que se basa la Administración Tributaria, al objeto de que pueda prestar o no su conformidad a la valoración.

Sin embargo, resulta interesante destacar de ambas SSTS el apartado 2 del voto particular sobre “El valor real de los bienes en el impuesto que nos ocupa”.

El Magistrado se pregunta si el medio de comprobación validado por las SSTSS analizadas es un método privilegiado para la Administración y, por ende, limitativo de derechos y garantía para el contribuyente.

Fundamenta su voto en la imprecisión del concepto jurídico indeterminado de valor real en relación con el valor de mercado definido por el propio TS, en la Sentencia de 18 de junio de 2012, citada por él, “...precio que sería acodado en condiciones de mercado entre partes independientes..” y en la STC 194/2000, “…que impone a la Administración la obligación de circunscribirse, dentro de una esfera de apreciación, a unos criterios de naturaleza técnica que no puede obviar, de manera que pueda afirmarse que la Ley impide que aquélla adopte decisiones que puedan calificarse, desde la perspectiva analizada, como libres, antojadizas, en suma arbitrarias.”

En definitiva, el voto particular considera aplicable la reiterada jurisprudencia del Alto Tribunal en relación con la aplicación del método de valoración “dictamen de peritos” al método de valoración del artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria. Es decir, que en el acto de comprobación del valor real de los inmuebles comprobados por la Administración deben concurrir los siguientes requisitos: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita del lugar.

En la práctica, los órganos liquidadores de las Comunidades Autónomas han adoptado este método de comprobación de valores de estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal para determinar el valor real a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. De las sentencias se desprende que el contribuyente solo podrá exigir a la Administración la motivación del método de comprobación elegido.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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