Vigésimo aniversario de la LOE: su influencia en el mercado asegurador

Jorge Etreros 

Cumplidos veinte años de la LOE, es evidente el impacto económico que ha tenido en el sector asegurador español. La LOE no solo modernizó el sector de la construcción en España, sino que generó productos de seguro como el seguro decenal o los de responsabilidad civil profesional para agentes de la edificación que hoy son imprescindibles en el mercado.

En mayo de 2020 se cumplieron veinte años desde la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (la “LOE”), una ley que ha marcado un antes y un después en el sector de la construcción en España.

Hasta la entrada en vigor de la LOE, los procesos de edificación se regulaban en el Código Civil, que establecía únicamente la responsabilidad del arquitecto y del contratista. En un contexto de crecimiento sin precedentes del sector de la construcción en España, surgió la necesidad de aprobar una ley específica como la LOE que supusiese una mejora en la calidad del proceso constructivo, así como una mayor protección del consumidor final.

Entre otros aspectos, la LOE introdujo una definición bastante exhaustiva de los agentes de la edificación y un régimen de responsabilidad para cada agente. Además, fue el precedente necesario para la publicación del Código Técnico de la Edificación, que ha establecido unos estándares técnicos y de calidad que eran necesarios en el sector.

Centrándonos en la protección del cliente, la LOE introdujo un régimen de garantías que permitiese asegurar el resarcimiento por daños causados en los edificios construidos. Dicho régimen regula un seguro anual para daños materiales por deficiente ejecución de la obra, un seguro trienal para daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y, el seguro estrella, un seguro decenal para vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Quizá la LOE se quedó un poco corta en su objetivo de proteger a los clientes. Para no incrementar aún más los costes derivados de la construcción, solo estableció la obligatoriedad de suscribir el seguro decenal, dejando como opcionales los seguros anuales y trienales. De esta forma, los clientes quedan desamparados ante los daños más comunes y que más concurren tras finalizar una construcción: los daños materiales que no afectan a la estructura del edificio.

Por otro lado, la LOE permite que las garantías revistan forma de seguro de daños materiales o de seguro de caución (o garantía financiera). Esta posibilidad que ofrece la LOE ha derivado en que, por ejemplo, el seguro decenal haya sido configurado por el mercado asegurador como un seguro de daños, descartando el seguro de caución. Con esta configuración, se evita que las entidades aseguradoras atiendan a primer requerimiento las reclamaciones de los clientes para luego reclamar a los correspondientes responsables. De esta forma, cuando los agentes de la edificación no tratan los defectos en el momento de ser reclamados y son derivados a las entidades aseguradoras, se genera un lapso que, en muchos casos, provoca que los daños se vean incrementados, más aún cuando hablamos de daños estructurales. 

En cualquier caso, la LOE generó y sigue generando una oportunidad de negocio para el mercado asegurador, no solo en cuanto a la obligatoriedad de suscribir el seguro decenal, sino también con la determinación de la responsabilidad de cada agente de la edificación, puesto que les reclama la suscripción de pólizas de seguro de responsabilidad profesional que les cubran ante posibles errores en su actuación.

Mención aparte merece la Disposición Adicional Primera de la LOE, en la que se regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. En su redacción original, se buscaba regular el aseguramiento de las cantidades anticipadas a promotores o gestores de forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas ("Ley 57/68"). Con la crisis económica e inmobiliaria del 2008, un interminable número de promociones, especialmente las promovidas por cooperativas, resultaron inconclusas, lo que provocó una ola de reclamaciones a las aseguradoras que emitieron pólizas de afianzamiento con base en la Ley 57/68. Demostrada la inseguridad jurídica de la Ley 57/68, con la entrada en vigor de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, se derogó la Ley 57/68 y se modificó la Disposición Adicional Primera de la LOE, que pasó a ser la única norma que regulase la percepción de cantidades a cuenta de precio durante la construcción. De un modelo de pólizas colectivas de afianzamiento suscritas por las promotoras o cooperativas se pasó a un modelo de pólizas individuales para cada uno de los adquirientes.

En definitiva, la LOE supuso una revolución, sin lugar a dudas, positiva en el sector de la construcción, generando una oportunidad de negocio para el sector asegurador que aún persiste.

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