"El pasado 28 de mayo de 2023 se publicó el Decreto Legislativo N° 1568, por el cual se actualiza el marco normativo referido al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado en la Ley N° 27157. Dentro de los cambios más relevantes y en virtud de las nuevas necesidades de las viviendas multifamiliares y en general de las edificaciones, se ha buscado facilitar el cobro de las cuotas de mantenimiento impagas.”
Conforme al artículo 50° de la Ley N° 27157, los recibos impagos por cuotas ordinarias y/o extraordinarias de mantenimiento son títulos ejecutivos, cuyo cobro se tramita según lo establecido en el Código Procesal Civil para el Proceso Único de Ejecución.
Precisamente, a efectos de facilitar y/o asegurar el cobro de dichos recibos, el artículo 30° del nuevo Decreto Legislativo N° 1568, establece que, ante la falta de pago de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, se puede extender una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, en mérito al acuerdo de la Junta de Propietarios y según los procedimientos que se regulen en el Reglamento correspondiente.
Legitimado a promover el Proceso Único de Ejecución y creación del Registro de Deudores
El artículo 30.2° del nuevo Decreto Legislativo N° 1568 ratifica el mérito ejecutivo de los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento y, a su vez, señala que bastará acreditar la representación procesal del presidente de la Junta de Propietarios y presentar los recibos impagos emitidos por el administrador. La formalidad de estos últimos será establecida en el respectivo Reglamento.
Asimismo, el artículo 30.3° indica que son procedentes las medidas cautelares, según lo regulado por la normativa vigente, sin perjuicio de la creación del Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento, en donde serán incluidos los propietarios deudores, quienes podrán ser reportados a las centrales de riesgo de la Superintendencia de Banca y Seguros.
Consideraciones:
- La posibilidad de extender una carga en la partida registral del inmueble tiene fines de publicidad, pues permitirá advertir a terceros interesados en adquirir el bien, que el propietario adeuda cuotas de mantenimiento.
- De igual manera, la naturaleza y los alcances de la carga deberán ser aclarados en el Reglamento, toda vez que no se ha mencionado el supuesto en donde la persona deudora resulte ser un inquilino y no el propietario mismo.
- El responsable del Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento será designado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, quien proporcionará a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS) el reporte de los deudores, a efectos que sean registrados en la central de riesgos.
- El Decreto Legislativo Nº 1568 entra en vigencia a los 180 días calendario siguientes de la publicación de su Reglamento. Con este último se podrá conocer con mayor certeza si los cambios efectuados contribuirán de manera positiva en la convivencia de propietarios que comparten bienes y servicios comunes.
