Aprueban Plan de Desarrollo Urbano de Lima Este 2026-2036

Aprueban Plan de Desarrollo Urbano de Lima Este 2026-2036

El 7 de octubre de 2026 se publicó en el diario oficial El Peruano la Ordenanza N° 2860, que aprobó el Plan de Desarrollo Urbano Lima Este 2026-2036 (PDU).  Este PDU constituye el instrumento técnico normativo que servirá para orientar el desarrollo urbano sostenible de siete distritos que conforman el Área Interdistrital Metropolitana de Lima Este (Ate, Chaclacayo, El Agustino, La Molina, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho y Santa Anita). 

Los cambios más relevantes son los siguientes:

1. Extensiones para Planes Específicos en Lima Este

Se menciona que las propuestas de Planes Específicos de Lima Este deben comprender un área mínima de cuatro hectáreas y contar, para su presentación, con el respaldo de al menos el sesenta por ciento (60%) de los propietarios y ocupantes de los predios comprendidos en el ámbito de intervención. 

Los Planes que abarquen extensiones mayores a 400 hectáreas deberán desarrollarse por sectores a partir de la subdivisión del ámbito de intervención en ámbitos menores con el objeto de adaptar opciones de ordenamiento y gestión predial a las distintas condiciones territoriales mediante un esquema básico de estructuración general que plantee los principales lineamientos urbanísticos a seguir por los Proyectos Integrales de Habilitación Urbana.

2. Afectaciones viales

Se dispone que las entidades competentes, según la jerarquía de la vía que origina la afectación, soliciten ante la SUNARP la inscripción de las afectaciones viales como cargas técnicas en las partidas registrales de los predios comprendidos, total o parcialmente, dentro de la sección vial normativa aprobada.

3. Nuevas zonificaciones y metodologías para su asignación

Por un lado, el PDU contiene un Plano de Zonificación nuevo que presenta nuevos niveles de aprovechamiento y actividades urbanas a desarrollarse en los predios de Lima Este. 

Por otro lado, de manera similar a los anteriores PDU, se opta por una zonificación por intensidades que esté relacionada con la cantidad y diversidad de actividades que puedan desarrollarse en la edificación, independientemente de la altura y los parámetros edificatorios.  Por lo tanto, ya no encontramos zonas residenciales o comerciales, sino zonas mixtas según densidad.

4. Zonificación Urbana de Transformación para áreas industriales

Se aprobó una zonificación mixta llamada Zonificación Urbana de Transformación, la cual consiste en zonas industriales que están en un proceso de transformación de intensidad.  En estos predios, se exigirán aportes distintos en caso de que cuenten con habilitación urbana aprobada o no. 

Los predios en los que se desarrolle una actividad industrial y que cuenten con licencia de funcionamiento vigente podrán continuar desarrollando su actividad económica autorizada mientras no soliciten acogerse voluntariamente a la zonificación asignada en el PDU. 

5. Cambios de Zonificación mediante actualización de Plan

Los cambios de zonificación en Lima Este deberán realizarse en el marco de la actualización del PDU.  Las solicitudes las recibe la Gerencia de Desarrollo Urbano para, luego de la evaluación, remitirlas al IMP.

Solo los pedidos de Cambio de Zonificación Específico que se encuentren en trámite al 7 de octubre siguen con el mismo proceso hasta su culminación. 

6. Régimen aplicable a predios con Licencia de Funcionamiento vigente

Los predios que, con anterioridad a la entrada en vigencia del PDU, cuenten con licencia de funcionamiento vigente otorgada conforme al marco normativo aplicable, conservarán la zonificación y el uso autorizados, pudiendo continuar desarrollando la actividad económica autorizada mientras no soliciten acogerse voluntariamente a la zonificación asignada en el PDU. 

Los titulares podrán tramitar las autorizaciones, modificaciones, renovaciones de la licencia de funcionamiento, los Certificados de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones (ITSE), licencia de edificación y los demás actos administrativos necesarios para el desarrollo de la actividad económica autorizada, sin que resulte aplicable la limitación temporal prevista en el artículo 16 de la Ley N.° 28976, Ley Marco de Licencia de Funcionamiento. 

La conservación de la zonificación y del uso autorizados se mantendrá aun cuando se produzca la transferencia de propiedad, el cambio de denominación o razón social, la reorganización societaria, la fusión, la escisión, la sucesión, el cambio de titularidad de la licencia de funcionamiento o cualquier otra modalidad de transferencia de la unidad económica, siempre que se mantenga la actividad económica autorizada y no se modifique el uso autorizado. 

7. Regularización de predios con zonificación por intensidades

Los propietarios de predios con zonificación por intensidades (zonas mixtas) tienen un plazo máximo de tres (03) años, para iniciar los procedimientos de saneamiento físico-legal, habilitación urbana y/o regularización de licencia de edificación según corresponda. 

La municipalidad distrital deberá publicar e informar anualmente al IMP para evaluar su cambio de zonificación en el proceso de Actualización del PDU. 

8. Parámetros Edificatorios Base y Máximos

En el caso de los parámetros de densidad neta y coeficiente de edificabilidad, se han establecido valores netos y valores máximos, siendo los últimos más atractivos por su mejor aprovechamiento urbanístico. Los parámetros base son aquellos que deben cumplirse obligatoriamente, mientras que los máximos se consiguen siempre y cuando se cumpla con la aplicación de al menos seis buenas prácticas edificatorios establecidas como incentivos. 

9. Parámetros Urbanísticos y Edificatorios para Vivienda de Interés Social

Los proyectos de Habilitación Urbana y/o de Edificación para Vivienda de Interés Social (VIS), ubicados en Zona Inclusiva o Zona Especial de Interés Social (ZEIS) con zonificación compatible con Uso Residencial, adoptan los parámetros urbanísticos y edificatorios regulados en la Ordenanza N° 2361-MML-2021. 

10. Nuevos Índices de Uso

El presente reglamento establece las actividades urbanas de la Zona Industrial. Los giros específicos, condiciones complementarias de funcionamiento y el reglamento de niveles operacionales, serán regulados por las municipalidades distritales, de acuerdo con las características y necesidades de su jurisdicción. 

A partir del 8 de octubre, las municipalidades distritales, en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días calendario, propondrán al IMP los Índices de Usos correspondientes a las zonificaciones que no hayan sido establecidas por el PDU, para su evaluación y posterior presentación al Concejo Metropolitano para su aprobación. 

En tanto se aprueben los nuevos Índices de Usos, mantendrán su vigencia los aprobados mediante la ordenanza anterior. Para la zonificación industrial, se aplicará el Índice de Usos establecido en el PDU. 

11. Cambio de porcentajes de aporte

Los aportes para urbanizar en zonas mixtas han aumentado, en contraprestación a las densidades y los aprovechamientos para los desarrolladores.  En RDB esta era 13% y RDM 14%. Ahora ZDM, ZDB y ZDMB es 14%. El RDA era del 24% y ahora el ZDA es del 16%. El ZDMA es 24%.

Aportes para zonas industriales se mantienen en el 10% de la Ordenanza 836-MML, pero ya no van 3% para FOMUR y 2% para servicios complementarios. Ahora es 5% todo para servicios complementarios. 

12. Restricciones para redimir aportes de ZRP en dinero

En caso de que el cálculo de área de aporte reglamentario sea menor al área mínima requerida, dicha área se incluirá en el aporte de recreación pública, ello con la finalidad de reducir la brecha de déficit de área verde por habitante en Lima Este; por lo que solo cuando el área de aporte alcance el área normativa reglamentaria será destinada para los aportes precitados, los aportes destinados a recreación pública no podrán ser objeto de redención en dinero. 

Las cesiones obligatorias de aportes se pueden cumplir mediante permuta con un terreno que tenga igual o mejor valor comercial de propiedad del habilitador o que se encuentre en áreas designadas para servir como zonas receptoras de aportes en el Plan urbano correspondiente.