El Derecho de Superficie permite que haya una separación de propiedad del suelo, sobresuelo y subsuelo. Dicha separación implica que puedan existir derechos singulares sobre cada uno, encontrándonos frente a distintos dueños con dominio absoluto sobre su propiedad. Esto significa que el suelo puede ser embargado, hipotecado, ejecutado e incluso transferido de manera independiente, lo que lleva a preguntarnos si en tales casos se verá afectado el derecho del superficiario frente a un proceso judicial.
Respecto al Derecho de Superficie, previamente debemos considerar lo señalado en los artículos 1030° y 1033° del Código Civil, que establecen lo siguiente:
“Art. 1030°.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.
Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.”
“Art. 1033°.- El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido.”
Entonces, a través del citado derecho real, el superficiario se hace dueño temporal de la construcción que realice o, de lo ya edificado sobre o bajo un terreno ajeno, resaltándose la particularidad de que se constituye una propiedad dividida del suelo.
Dicha figura se ha convertido en una herramienta para fomentar la inversión en proyectos de construcción de centros comerciales, hoteles, viviendas, edificios, entre otros, lo que lleva a que la realidad muchas veces supere a la escasa regulación que existe en nuestro ordenamiento jurídico al respecto.
Es así que, conforme se va dando una serie de contextos, empiezan a aparecer ciertas dudas sobre qué tan extenso o limitado es el derecho de superficie, si este puede verse afectado ante conflictos que se susciten por el suelo sobre el cual se encuentra, iniciándose discusiones de aspectos técnicos y/o jurídicos en los distintos procesos judiciales o procedimientos que surgen a raíz de discrepancias entre las partes.
Si bien tendría que analizarse cada contexto, lo que debemos dejar en claro es que el derecho de superficie permite que se constituya una propiedad “separada” del suelo. Esta separación significa que temporalmente, el suelo y lo edificado sobre o bajo él, puedan ser objeto de derechos singulares.
En ese sentido, al constituirse el derecho de superficie, nos encontraremos con dos titulares que ostentarán dominio: el dueño del suelo y el dueño de las edificaciones. Esto conlleva a que cada uno ejerza los atributos y potestades propios de su derecho, pues pueden usar, disfrutar e incluso disponer del suelo o de la edificación, según corresponda.
Precisamente, al darse una división de propiedad, tenemos que esta puede ser afectada por posibles acreedores del respectivo dueño, quienes traban embargos con la finalidad de asegurar el cobro de su acreencia. Incluso, son los mismos titulares quienes tienen la facultad de transferir su propiedad o darlos en garantía.
Es allí cuando pueden surgir dudas como, ¿qué ocurre si existe un conflicto con el suelo sobre el cual se ha constituido el derecho de superficie? ¿el superficiario verá afectado su derecho en caso el suelo sea objeto de remate?
Si bien existe una escasa regulación sobre el derecho de superficie, el que le sea aplicable las normas del derecho de propiedad, nos permite responder dichas interrogantes. En efecto, si buscamos decirlo de una manera más simple, tendríamos que el derecho de superficie no es más que un derecho de propiedad del sobresuelo, del subsuelo, o ambos.
Con ello queremos decir que la propiedad del derecho de superficie es exclusiva del titular y por tanto, no puede verse afectada ante conflictos, embargos o ejecución del suelo. Es decir, el suelo puede ser transferido, gravado u objeto de remate, pero quien lo adquiera o se lo adjudique, deberá respetar el derecho de superficie constituido sobre él, siendo el superficiario quien tiene el dominio absoluto de lo edificado, aunque sea temporal.
Como ejemplo, señalamos que si el suelo es materia de remate en un proceso judicial, la tasación comercial que se realice no podrá extenderse a lo edificado sobre o bajo él. Los peritos tasadores deberán elaborar su informe limitándose únicamente a la extensión del suelo.
En conclusión, se puede apreciar que la particularidad del derecho de superficie de dividir la propiedad, resulta el punto clave para evitar que el destino del suelo afecte la propiedad del superficiario. Como lo hemos indicado anteriormente, cada caso deberá analizarse según su contexto; sin embargo, ello no cambia el hecho de que el propietario superficiario goce de un derecho de propiedad independiente.
