LEY N° 30933: LEY QUE REGULA EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL

El día de hoy 24 de abril, se ha publicado en el Diario Oficial “El Peruano” la Ley N° 30933, ley que tiene por objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial y con ejecución judicial, también conocido como la Ley de “desalojo notarial”.

La Ley regularía un nuevo procedimiento que busca permitir, en el menor plazo posible, al propietario, arrendador, administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución, recuperar sus bienes inmuebles arrendados en posesión de inquilinos morosos o con contrato vencido[1]. Siendo sus principales características:

SOBRE SU ÁMBITO DE APLICACIÓN Y COMPETENCIA

• No se encuentran comprendidos en el ámbito de la presente Ley la desocupación por motivos de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.

• Los únicos competentes para llevar el presente procedimiento especial son: i) Los notarios dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, para la constancia de las causales de desalojo; y, ii) el Juez de paz letrado del distrito en que se ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento.

SOBRE LOS REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD

 Solo podrán acogerse a la presente Ley, aquellos contratos de arrendamiento que cumplan con los siguientes requisitos:

• El bien inmueble arrendado se encuentra individualizado de manera inequívoca.

• Estar contenidos en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo N° 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública.

SOBRE EL CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

• Contar con una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago;

• Contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente Ley.

• Se consigne el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero autorizada por la SBS, para que el arrendatario abone la renta convenida

REQUISITOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA SOLICITUD DE RESTITUCIÓN

Se presenta por escrito, señalando el nombre del propietario o él de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio contractual. Adjuntando en original o copia legalizada los siguientes documentos:

1. Formulario FUA o escritura pública del contrato de arrendamiento.
2. La carta notarial cursada al arrendatario, en la cual se requiera la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo pactado; o, por la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago.

DE LAS CAUSALES DEL DESALOJO NOTARIAL

 Para ampararse a la presente Ley, no bastará con que el contrato de arrendamiento contenga todas las condiciones anteriormente descritas, sino configurarse además algunas de las siguientes causales:

• Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o,

• Incumplimiento de pago de la renta convenida en el contrato de arrendamiento; de no haberse establecido plazo alguno, se aplicará de manera supletoria lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

RESPECTO DEL PROCEDIMIENTO

-     Luego de recibida la solicitud y constatado el cumplimiento de las condiciones y causales descritas anteriormente, el notario notificará al arrendatario para que, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales alegadas.

-     El arrendatario solo puede formular oposición sustentada en:

• Renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento.

• La constancia de transferencia o depósitos de pagos realizados en la cuenta acordada.

• El incumplimiento de las formalidades de la presente Ley.

-     Con la respuesta del arrendatario o sin la misma, constatada alguna de las causales, el notario extenderá un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución de mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo. Constituyendo título ejecutivo especial para el tramite de lanzamiento. 

-     Luego, el interesado deberá formular solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea traslada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

-     Dentro del plazo de tres (03) días hábiles de recibido la solicitud del interesado y las copias legalizada del expediente notarial remitida por el notario, el juez de paz letrado verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, el desalojo; así como, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. Esta resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.

Cabe precisar que, el Juez de Paz Letrado debe cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de dos (02) días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en la resolución judicial.

DE LA FINALIZACIÓN DEL PROCESO DE DESALOJO

• En caso no se configure alguna de las causales previstas en la presente Ley.

• Si en cualquier momento de la tramitación de la solicitud de desalojo, las partes pueden acordar su finalización, para lo cual el notario levantará el acta no contenciosa correspondiente.

Finalmente, se modificó el artículo 58 del D.L. N° 1049, decreto legislativo del Notariado, con la finalidad de que no se exija la minuta de los contratos de arrendamiento sujetos a la presente Ley.  Y, prescribe que los contratos celebrados en el marco del D.L. N° 1177, podrán acogerse a la presente Ley, siempre y cuando suscriban una adenda con las mismas formalidades establecidas en la presente Ley.

[1]     Lo cual coadyuvaría a reactivar el sector inmobiliario de alquiler de vivienda, ya que permitirá que dichos inmuebles ingresen nuevamente en el mercado, asimismo, generaría un ahorro en el tiempo empleado, los costos y costas incurridos en un proceso judicial de desalojo

Para cualquier consulta sobre los alcances de la ley, puede contactarse con nuestros especialistas del área Laboral.