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Países europeus põem travão a rendas altas

Jornal de Negócios

12/3/2019

Países europeus põem travão a rendas altas 
 
Alemanha, França e Irlanda impuseram restrições aos preços I Barreiras aos despejos existem em alguns Estados, até mais apertadas, mas outros são mais liberais I Saiba como está a Europa a lidar com o problema  
 
 
Já há países que estão a controlar valor das rendas 
 
E se a solução para os valores de renda que as famílias não conseguem suportar tiver de passar por colocar um travão nos preços? Há países que o estão a fazer e em vários outros discutem-se soluções para um problema que está longe de ser apenas português. 
 
FILOMENA LANÇA  
Preços altos, pouca oferta, muita procura. O retrato do mercado do arrendamento em Portugal replica-se um pouco por toda a Europa, com os vários governos em busca de soluções para um problema complexo. Entre as soluções encontradas está o controlo de rendas, que vem ganhando adeptos nas situações mais problemáticas. Numa altura em que em Portugal avança um conjunto de medidas que visam estimular o arrendamento e fazer baixar o preço das rendas, o Negócios foi ver, com a ajuda da sociedade de advogados CMS, o que está ser feito por essa Europa fora. 
 
Na Alemanha – país onde quase metade da população vive em casas arrendadas –, nas cidades e regiões onde o mercado imobiliário esteja sob grande pressão e com as rendas a subir acima de valores aceitáveis para os orçamentos familiares, as rendas dos novos contratos de arrendamento não podem ficar 10% acima do preço médio praticado na mesma zona geográfica em casas com idênticas características. Esta lei é de 2015 e e está em aplicação em cidades como Berlim ou Munique, com algumas exceções designadamente no caso da nova construção. 
 
A Alemanha não é caso único. Em França a lei permite que em zonas geográficas com mais de 50 mil habitantes e onde as os preços estejam a dificultar o acesso das famílias à habitação possa haver igualmente um controlo de rendas. Estas zonas ou cidades estão expressamente previstas e aí o valor dos novos contratos ou de renovações contratuais não pode exceder o valor anteriormente pedido para a mesma casa, podendo apenas ser revisto com base na evolução do índice oficial de referência do arrendamento. 
 
Paris e Lille chegaram a aplicar uma medida mais apertada, que proibia os proprietários de fixarem, nos primeiros contratos ou nas renovações, rendas 20% acima do preço de referência de cada bairro. Uma lacuna na lei, datada de 2014, acabaria por levar os tribunais a impedir a sua aplicação, mas o Governo francês voltou à carga em 2018. Segundo explicam os especialistas da CMS, com escritórios em diferentes países , apesar de o diploma estar ainda em fase final de processo legislativo, a cidade de Paris pretende aplicar este novo regime assim que for possível. 
 
A Irlanda é outro exemplo: em Dublin, os aumentos de rendas não podem ultrapassar os 4%, excecionando-se as habitações novas ou alvo de remodelações profundas. A lei já tem dois anos e, como tem havido estratagemas para a contornar, quem prevaricar arrisca, desde o início deste ano, multas elevadas. O controlo de rendas é uma opção polémica e não faltam economistas a defender que é a pior possível. Na Alemanha, por exemplo, esta opção não conseguiu resolver o problema e já este ano o Executivo de Angela Merkel anunciou um novo conjunto de medidas, desta vez com um investimento de seis mil milhões de euros na promoção do acesso à habitação, com a construção de 1,5 milhões de casas a preços acessíveis. Avançou também com a criação de benefícios fiscais para os promotores imobiliários que aceitem praticar rendas acessíveis. Alemanha, França ou Irlanda são exemplos de países onde se ensaiam já restrições aos valores das rendas. 
 
Portugal: do congelamento aos incentivos fiscais 
 
Em Portugal, sobretudo em Lisboa e no Porto, o congelamento de rendas em meados do século passado manteve reflexos ao longo de décadas e ainda hoje é possível encontrar valores muito abaixo dos preços de mercado. Porém, apesar de haver ainda regras de proteção aos inquilinos mais idosos e com arrendamentos antigos, a situação mudou muito com a reforma liberal do governo de Passos Coelho. Já com António Costa, nunca esteve em cima da mesa qualquer tipo de controlo de rendas, optando-se antes por incentivar pela via fiscal os senhorios a aceitar contratos mais longos ou rendas acessíveis. Num caso e no outro, tudo dependerá da vontade dos proprietários. 
 
Aqui ao lado, em Espanha, a situação é idêntica à portuguesa: investimento no turismo, redução da oferta para habitação, rendas em crescendo. Madrid ou Barcelona, mas também zonas turísticas como Las Palmas, Baleares, Málaga ou Santa Cruz de Tenerife são das mais afetadas e o Governo espanhol acaba de aprovar um diploma que visa a criação de um índice nacional de rendas semelhante àquele que, em Portugal, passou a ser elaborado semestralmente pelo Instituto Nacional de Estatística. A ideia é que possa servir para que as comunidades autónomas que assim o pretendam possam avançar com medidas fiscais, nomeadamente incentivos para preços mais baixos. Isso já acontece, aliás, na Catalunha e na Comunidade Valenciana. A ideia era ir mais longe e fixar preços nas zonas de maior tensão de mercado. Chegou mesmo a haver um acordo nesse sentido entre o Governo de Pedro Sánchez e o Podemos, mas que acabaria por não sair do papel.  
 
Com eleições à porta, o processo está, por agora, em banho-maria, mas continua na agenda política. Incentivos fiscais são também a opção em Itália. Aí, os proprietários que aceitem contratos de cinco anos e rendas controladas – fixadas por associações locais de inquilinos e proprietários – têm descontos nos impostos que, no caso de algumas grandes cidades, podem significar mesmo uma taxa única de 10%. Na Bélgica não há quaisquer restrições aos preços, mas o tema está igualmente na agenda política, segundo os especialistas locais da CMS. E o mesmo acontece no Reino Unido, país onde “o Governo está a equacionar formas de controlar o enorme aumento nos arrendamentos do setor privado”, referem os juristas da CMS. Contudo, acrescentam, “há oposição ao controlo de rendas, nomeadamente por parte da Associação Nacional de Proprietários, que avisa que a introdução de limites às rendas poderá levar o mercado a retrair-se”. Na Holanda não há regras e tudo depende da vontade das partes, mas têm uma componente grande de habitação social. Tal como nos países nórdicos, como Suécia ou Dinamarca, onde 21% do total da habitação permanente é constituído por habitação social. 
 
 
O exemplo dos Estados Unidos 
 
Nos Estados Unidos, onde o problema da habitação é igualmente preocupante, o Oregon acaba de se tornar o primeiro estado a limitar os aumentos de rendas. No início de março, o Parlamento local aprovou uma lei segundo a qual num ano as rendas não podem subir mais do que 7% acima da variação da inflação anual, a menos que os imóveis tenham menos de 15 anos. O Oregon debate-se com problemas graves de falta de habitação, e há muita gente despejada e a viver em rulotes ou na rua. Na mesma lei agora aprovada, passam também a ser proibidos os despejos sem justa causa. Também nos EUA, mas a um nível mais local, cidades como Nova Iorque, Los Angeles ou São Francisco têm regras semelhantes, em que variam apenas as percentagens dos aumentos permitidos anualmente. Não se aplicam, no entanto, a todo o mercado, mas apenas a algumas zonas mais pressionadas ou, no caso de Nova Iorque, a imóveis anteriores a 1947. 
 
 
Mais proteção aos inquilinos e barreiras aos despejos 
 
Portugal não é caso único na criação de normas para proteger inquilinos e há até países com regras bastante mais apertadas. E não só para as pessoas mais vulneráveis. 
 
Desde fevereiro que os contratos de arrendamento em Portugal passaram a ter duração mínima de um ano, devendo ser renovados até aos três anos se os inquilinos assim o desejarem. Há também regras que, em determinadas circunstâncias, limitam os despejos a pessoas com mais de 65 anos. Num e noutro caso, estas alterações foram largamente debatidas, mas estão longe do que de mais radical acontece na Europa em matéria de proteção dos arrendatários. 
 
Num olhar pelo que acontece em vários países, com a colaboração dos especialistas locais da CMS, sociedade internacional de advogados, é possível concluir que, se há casos em que tudo ou quase tudo é deixado à vontade das partes, outros há em que as regras são muito apertadas. Um bom exemplo é a Alemanha, onde, diz a CMS, os inquilinos gozam de uma proteção muito forte, na linha da rede de proteção social do país. Os contratos não têm, em regra, uma duração definida e é habitual serem por dez anos ou mais. Os despejos não são fáceis e levam em regra mais de um ano. Havendo rendas em atraso, estas podem ser pagas até ao ultimo momento do processo, impedindo o despejo. 
 
A proteção dos inquilinos é também muito forte em França, onde a lei os tende “a considerar a parte mais fraca”. O senhorio tem obrigação de renovar o contrato se o inquilino tiver mais de 70 anos e rendimentos baixo ou, em alternativa, tem de lhe oferecer um realojamento mais adequado às suas capacidades financeiras, mas com requisitos em termos de localização. Segundo a CMS, em França “os despejos são longos e complicados” e demoram entre seis e 14 meses. E não podem acontecer nos meses frios, entre novembro e março. Os contratos têm de durar três anos ou ir até aos seis, se os proprietários forem empresas. 
 
Em matéria de duração de contratos, Itália tem as regras mais apertadas: são pelo menos quatro anos, mais outro tanto de renovação. Os inquilinos podem sair com um pré-aviso de seis meses, mas os proprietários só podem denunciar o contrato em condições muito restritas, por exemplo, precisar da casa para si ou para os filhos. Em geral, os despejos são lentos, sobretudo se envolverem doentes, idosos ou famílias com mais de cinco filhos. Em Espanha, a situação é semelhante à portuguesa: os contratos duram no mínimo três anos e os inquilinos em situação de exclusão especial são particularmente protegidos em caso de despejo. Este tipo de processos dura em média seis a oito meses. Por cá, a emissão do titulo de despejo, no Balcão Nacional do Arrendamento, demora três a quatro meses, mas depois é ainda preciso efetivar a saída dos inquilinos e, havendo oposição, o processo segue para tribunal. 
 
 
Como está a Europa a lidar com o arrendamento 
 
Com as rendas a aumentar um pouco por toda a Europa e a oferta muito abaixo da procura, o Negócios, com a colaboração dos especialistas da CMS, sociedade internacional de advogados, foi ver o que prevê a lei nos vários países da Europa e que alterações estão a ser levadas a cabo para disciplinar e estimular os mercados. 
 
FILOMENA LANÇA  
 
FRANÇA 
Limites aos valores das rendas em zonas de pressão 
 
Por regra, os valores das rendas são livres, mas há exceções para zonas com mais de 50 mil habitantes e sob grande pressão habitacional. Aí, os novos contratos ou renovações não podem ter rendas superiores às anteriormente praticadas na mesma casa. Excecionam-se os primeiros arrendamentos ou casas vagas há mais de 18 meses e ainda casas alvo de remodelações ou em que se prove que a renda anterior estava desajustada. Há uma nova lei a sair que vai permitir a proibição de rendas 20% acima de valores de referência fixados para cada área geográfica. Paris é candidata à sua aplicação.  
 
Uma vez assinados os contratos, e se estes assim o estipularem, as rendas podem ser aumentadas anualmente desde que o aumento não exceda o índice oficial de referência do arrendamento (equivalente ao coeficiente de atualização português) ou excecionalmente, por realização de obras. Os contratos têm geralmente a duração de três anos, se o senhorio for uma pessoa singular, ou de seis anos, se for uma sociedade. Caso ninguém se oponha, renova-se automaticamente por igual período. Os despejos têm um processo que protege os inquilinos em termos de prazos e podem demorar entre seis e 14 meses, consoante a necessidade de intervenção da Polícia ou do tribunal. Nos meses de novembro a março de cada ano não pode haver despejos. Segundo os dados do Eurostat, em 2017, 35,6% das famílias viviam em casas arrendadas. A habitação social tem uma oferta de cerca de cinco milhões. 
 
 
ESPANHA 
Partidos não se entendem sobre limitação de rendas 
 
O problema da habitação é semelhante ao que se verifica em Portugal e o Governo espanhol tem vindo a estudar medidas para conseguir baixar os valores das rendas. Já este ano, o Congresso chumbou um pacote urgente de medidas do Executivo que tinha entrado em vigor em dezembro de 2018. Entre os que votaram contra esteve o Podemos, que considerou que o diploma não refletia o que o partido tinha acordado com o Executivo e que incluía a possibilidade de os municípios limitarem os valores das rendas, um conceito mais estrito de imóvel devoluto ou um aviso prévio de seis meses para os despejos. A temática da habitação acabaria por ficar em banho-maria, agora que Espanha se prepara de novo para ir a votos, mas deverá ser um ponto forte no debate eleitoral. De acordo com a lei em vigor, por regra as rendas são livres e apenas dependem da vontade das partes e com aumentos anuais em função dos valores da inflação. A percentagem de famílias que vive em casas arrendadas é de apenas, segundo dados do Eurostat, 22,9%.  
 
Os contratos de arrendamento podem, tal como acontece agora em Portugal, durar até aos três anos se tal for a vontade dos inquilinos. A lei já prevê algumas medidas para proteger inquilinos, nomeadamente os despejos em caso de famílias que se encontrem em situação de exclusão social. Os despejos são relativamente rápidos, demorando em média entre seis e oito meses. Por outro lado, a oferta de habitação social é relativamente baixa e o acesso é limitado a famílias que tenham rendimentos abaixo de um determinado limites, que varia entre 3,5 e 5,5 vezes o salário mínimo anual. Um levantamento feito pelo Eurostat em algumas das principais cidades europeias revela que em Madrid um apartamento T3 custa em média 1.600 euros mês. Um T1 anda pelos 890, em média. 
 
 
PORTUGAL 
Renda acessível e incentivos fiscais dominam 
 
Por cá acaba de entrar em vigor um pacote de medidas para incentivar o mercado do arrendamento que assenta na criação de um regime de arrendamento acessível, para proprietários privados ou públicos que coloquem imóveis no mercado por valores 20% abaixo da mediana dos preços determinada pelo INE. Para quem queira manter-se no merca- do livre, passa a haver reduções de IRS em função da duração dos contratos, medida que pretende trazer alguma estabilidade para quem vive em casas arrendadas. De acordo com os dados do Eurostat de 2017, em Portugal 25,3% das famílias vivem em casas arrendadas. Em Lisboa, um T3 custa em média 1.650 euros e um T1 anda pelos 890 euros. 
 
 
ITÁLIA 
Incentivos fiscais aos senhorios 
 
A lei italiana tem uma grande preocupação de proteção dos inquilinos, considerados como a parte mais fraca num contrato de arrendamento. Apesar de os preços também serem elevados – em Roma, um T3 pode custar em média 1.550 euros, segundo dados do Eurostat de 2017, e um T1 ronda os 930 euros – não há regras no sentido de limitar preços, que são livres entre as partes. A limitação faz-se pela duração dos contratos: por lei, são no mínimo de quatro anos, com uma renovação por igual período. Os proprietários que queiram uma duração de apenas três anos, mais uma renovação de dois, podem fazê-lo, mas se optarem por um contrato modelo, fixado pelo Governo, em que a renda tem de ser alinhada com os valores determinados por associações locais de senhorios e inquilinos (abaixo dos valores praticados no mercado livre) e não poderá depois ser aumentada anualmente, nem sequer pela inflação. Por outro lado, a lei italiana prevê também incentivos fiscais para estes senhorios, que, no caso das cidades maiores, onde as necessidades de habitação são mais prementes, pode significar o pagamento de uma taxa de imposto de apenas 10%. Em Itália, refira-se, 27,6% das famílias vivem em casas arrendadas, de acordo com o Eurostat. 
 
 
REINO UNIDO 
Governo estuda introdução de prazos mínimos de contrato 
 
Com preços que, no caso de Londres, rondam em média aos 3.300 euros de renda mensal por um T3 ou de 1.750 euros por um T1 (dados do Eurostat de 2017) o Reino Unido tem vindo a debater formas de controlar os valores das rendas, mas está a encontrar uma grande oposição por parte do setor imobiliário. No país, 35% das pessoas vivem em casas arrendadas, sendo que os contratos posteriores a 1989 são livres e têm, em regra, duração de um ano renovável e, nesse caso, a renda pode subir de acordo com um índice de preços para arrendamento (à inflação). Nos primeiros seis meses de duração, o senhorio não pode rescindir o contrato. O Governo britânico está a preparar a introdução de um prazo mínimo de três anos para o arrendamento, para aumentar a estabilidade dos inquilinos. Os despejos são demorados e têm de passar pelo tribunal, com custos elevados para o senhorio. 
 
 
HOLANDA 
Habitação social muito forte 
 
Na Holanda, 30,6% das famílias vive em casas arrendadas (dados do Eurostat de 2017) e quase 75% desses imóveis são propriedade de associações de habitação. Estas são obrigadas a destinar à habitação social a quase totalidade dos imóveis que gere: 80% das casas devem ser destinadas a famílias com rendimentos anuais até 36.798 euros e 10% para rendimentos entre 36.798 euros e 41.056 euros. No mercado normal não há quaisquer limitações de preços, mas na habitação social o limite atual é de 720,42 euros. No mercado livre a duração dos contratos depende da vontade das partes, mas no fim, se não forem terminados passam a ter duração indeterminada. Há uma proteção elevada dos inquilinos em caso de despejo. 
 
 
BÉLGICA 
Regular os preços em debate, mas ainda não saiu do papel 
 
A matéria relativa ao arrendamento é competência das três regiões em que o país se divide, ou seja, não há uma política nacional. Tem vindo a ser também debatida a possibilidade de introduzir algum tipo de regras para os preços das rendas e duração dos contratos, mas nada saiu por enquanto do papel. Na Bélgica, 27,3% das pessoas vive em casas arrendadas e há uma aposta significativa na habitação social que, contudo, não está a conseguir dar resposta à procura que existe. Não há normas legais que visem proteger os inquilinos mais vulneráveis e os despejos, não sendo rápidos, acontecem com alguma frequência, nomeadamente por falta de pagamento de renda. Em Bruxelas, e de acordo com os dados do Eurostat, a média de preços para um apartamento T3 é de 1.250 euros. Um T1 ronda em média os 770 euros (dados de 2017). 
 
 
ALEMANHA 
Limites às rendas e aposta em incentivos fiscais 
 
No país europeu onde mais pessoas vivem em casas arrendadas – são 48,6%, segundo os dados do Eurostat de 2017, e só a Áustria se aproxima, com 45% – tem havido várias medidas para conter os aumentos de rendas que em Berlim, em 2017, chegavam em média aos 1.600 euros para um T3 e aos 960 euros para um T1 (dados do Eurostat). Em 2015, o Governo avançou com uma limitação às rendas em algumas da principais cidades, com os novos contratos a não poderem ultrapassar em mais de 10% os valores dos anteriores para as mesmas casas. Não foi suficiente e em 2018 Angela Merkel avançou com novo pacote de metidas. É um investimento de seis mil milhões de euros com a construção de 1,5 milhões de casas a preços acessíveis e a criação de benefícios fiscais para os promotores imobiliários dispostos a aceitar rendas que não ultrapassassem os dez euros por metro quadrado. 
 
 
Bruxelas quer governos de olho no preço das casas 
 
A Comissão Europeia preparou uma nota técnica para esta reunião do Eurogrupo sobre a evolução dos preços das casas na Zona Euro. Frisa que há efeitos que mitigam os riscos, mas pede, ainda assim, vigilância e reflexão aos Estados-membros. 
 
MARGARIDA PEIXOTO  
 
Com o mercado de habitação, todo o cuidado é pouco. É esta a mensagem fundamental da nota técnica preparada pela Comissão Europeia para a reunião do Eurogrupo de ontem. Apesar de Bruxelas reconhecer que há uma série de fatores que mitigam os riscos, a Comissão pede aos países uma vigilância apertada. “Um conjunto de desafios surgem olhando para o futuro”, lê-se na nota técnica da Comissão. “Os preços das casas e a dinâmica dos empréstimos à habitação precisam de uma monitorização de perto, já que o risco de uma nova dinâmica de expansão-contração não pode ser excluído”, avisam os peritos. A preocupação surge porque em alguns países o preço das casas está a subir muito – Portugal é citado como exemplo. E a história mostra que o mercado da habitação é propício à criação de bolhas que, quando rebentam, impactam o sistema financeiro. Além disso, uma subida acelerada de preços na habitação levanta problemas sociais, porque dificulta o acesso à habitação das famílias desfavorecidas, e interfere com a política monetária. Assim sendo, a Comissão convidou os ministros das Finanças do euro a debater o assunto, trocar experiências e pensar em políticas que possam controlar a questão. 
 
Políticas prudenciais mais eficazes do que impostos 
 
“Ao contrário da política monetária ou orçamental, as políticas macroprudenciais são mais adequadas para lidar com dinâmicas de expansão – contração e podem ser implementadas em tempo útil”, defende a Comissão Europeia, na nota que enviou aos ministros das Finanças do euro. Para Bruxelas, é bastante claro que a política monetária não serve para lidar com os riscos do mercado de habitação, uma vez que chega com atraso e acaba por ter um impacto de magnitude incerta, para além de não ser possível diferenciar de acordo com a necessidade de cada Estado do euro. 
 
A política orçamental, através 
 
de alterações nos impostos, também “não é adequada para ajustar as dinâmicas nos preços da habitação no curto prazo, tendo em conta que tem atrasos demorados na implementação”, defende a nota dos peritos. Ainda assim, a Comissão reconhece que alterações no peso dos impostos sobre a habitação, impostos sobre as transações imobiliárias, ou ainda deduções dos juros com empréstimos nos impostos a pagar podem ter um impacto. Seja como for, os instrumentos mais adequados, defende, são os de política macroprudencial, como por exemplo os limites aos rácios de endividamento, ou exigências de almofadas de capital, como tem sido feito pelo Banco de Portugal.

Publicação
JNeg_ARRENDAMENTO NA EUROPA
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Autores

A foto de Luis Coutinho
Luís Abreu Coutinho
Sócio
Lisboa