Foi aprovada na generalidade, no dia 9 de janeiro, a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, de 28 de novembro de 2025, que prevê um conjunto de medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento habitacional para fomentar a criação de um parque habitacional ajustado às necessidades das populações em território nacional e facilitar a construção, reabilitação, compra e arrendamento de imóveis a preços moderados.
A proposta seguirá para discussão na especialidade, podendo as medidas em causa ser ainda objeto de modificação, e inclui alterações aos Códigos do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), entre outras medidas avulsas, designadamente:
IVA: Taxa reduzida e restituição parcial
- A aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria permanente (HPP) ou a arrendamento habitacional com rendas moderadas[1] ou abrangidos pelo regime de Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (ver infra).
- Um regime de restituição parcial do IVA mediante pedido (para aplicação da taxa reduzida de IVA de 6%), aplicável a pessoas singulares fora do exercício de uma atividade empresarial ou profissional na aquisição de serviços de empreitada de construção de imóveis destinados a HPP quando o valor de aquisição do imóvel (ou o valor patrimonial tributário, se superior) acrescido dos custos de construção não exceda o preço moderado de venda[2].
- Ambas as medidas de IVA apenas abrangem operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25.09.2025 e 31.12.2029 e cuja exigibilidade do IVA tenha lugar entre 01.01.2026 e 31.12.2032.
IRS: Deduções à coleta e reinvestimento de mais‑valias
- O aumento progressivo das deduções à coleta de encargos com imóveis para € 900 em 2026 e € 1.000 em 2027.
- A exclusão de tributação das mais‑valias obtidas na transmissão de imóveis habitacionais em caso de reinvestimento do valor de realização na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
- Introduz-se o regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional, a celebrar entre investidores que cumpram requisitos específicos e o IHRU, I.P., com período de vigência de 25 anos, para reforçar o investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento habitacional com rendas moderadas.
- O regime é aplicável a projetos com pelo menos 70% da área de construção destinada a arrendamento habitacional com renda moderada.
- O regime concede vários benefícios fiscais, designadamente isenções de IMT e de Imposto do Selo na aquisição dos imóveis destinados a arrendamento habitacional, isenção nos primeiros oito anos e redução para 50% do IMI nos restantes anos de vigência do projeto, isenção de AIMI na vigência do projeto, aplicação da taxa reduzida de IVA na empreitada de construção, entre outros, reforçando a atratividade do modelo para projetos de escala.
Benefícios Fiscais
- A isenção de IRS e de IRC dos rendimentos prediais auferidos no âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aplicável a contratos de arrendamento habitacional com renda mensal inferior a 80% da mediana do respetivo concelho (publicada pelo INE).
- A redução da taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas de 25% para 10%, até 31 de dezembro de 2029.
- A exclusão de tributação em sede de IRC de 50% dos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, até 31 de dezembro de 2029.
- A isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de primeira HPP de custos controlados, quando o valor de aquisição não exceda o limite do primeiro escalão da taxa de IMT aplicável à aquisição de habitação própria e permanente por sujeitos passivos com idade igual ou inferior a 35 anos (€ 330.539), dependente de deliberação da assembleia municipal.
- A aplicação de uma taxa de 5% aos rendimentos distribuídos a participantes ou acionistas decorrentes de Organismos de Investimento Coletivo na parte em que correspondam a rendimentos resultantes de contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do RSAA.
- A exclusão de tributação de até 30% dos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de Organismos de Investimento Coletivo por distribuição ou operação de liquidação ou resgate, quando pelo menos 50% do seu ativo corresponda a imóveis afetos a contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do RSAA.
Outras medidas relevantes
- A aplicação da taxa agravada de IMT de 7,5% a não residentes, sem possibilidade de isenção ou redução, na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada a habitação, com algumas exceções previstas (em particular, quando o imóvel é destinado a arrendamento habitacional com rendas moderadas).
[1] Segundo a Proposta de Lei, renda moderada corresponde a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026, i.e., € 2.300.
[2] Segundo a Proposta de Lei, preço moderado de venda corresponde ao limite superior do segundo escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT (aplicável às aquisições da primeira HPP por sujeitos passivos com idade igual ou inferior a 35 anos). No momento da apresentação da Proposta de Lei, o limite do escalão ascendia a € 648.022. Neste momento, estando já em vigor as alterações introduzidas ao Código do IMT pelo Orçamento do Estado para 2026, este limite ascende a € 660.982.
