Foi publicado o Decreto-Lei nº 76/2024, de 23 de outubro, que altera significativamente o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (“RJEEAL”) – Decreto-Lei nº 128/2014. O novo regime visa a criação de condições para que o alojamento local coexista, de forma equilibrada, com o ambiente habitacional, garantindo o respeito aos direitos de iniciativa privada, de propriedade privada e de habitação. As alterações mais relevantes dividem-se em três tópicos: (1) Alterações ao Registo do Alojamento Local, (2) Alargamento das Competências dos Municípios e (3) Diminuição dos Poderes dos Condóminos. As novas alterações entraram em vigor a 1 de novembro de 2024.
1. Alterações ao Registo do Alojamento Local
O registo de estabelecimento de Alojamento Local (“AL”), que até então tinha um prazo de 5 anos, suscetível de renovação, deixa de ter qualquer prazo de validade. É também eliminada a competência dos municípios de suspender a emissão de novos registos em áreas especificamente delimitadas. Todavia, podem ser impostos limites relativos ao número de novos registos de Alojamento Local em áreas de contenção (áreas com uma sobrecarga de estabelecimentos de AL) e áreas de crescimento sustentável (áreas que justificam especiais medidas de monitorização e acompanhamento).
Os novos registos de estabelecimento de Alojamento Local já não carecem de aprovação do condomínio, no que diz respeito a estabelecimentos registados em frações autónomas de edifícios em regime de propriedade horizontal, destinados a habitação no título constitutivo.
Foram introduzidas novas situações que levam ao cancelamento do registo pelo presidente da câmara municipal, nomeadamente (i) a inexistência de seguro obrigatório válido, (ii) prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano e (iii) estabelecimentos em áreas de contenção, quando se verifique que foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal aplicável.
A regra da intransmissibilidade do número de registo do estabelecimento de AL é revogada, passando a permitir-se a transmissão da titularidade da exploração e do capital social da pessoa coletiva titular do registo. No entanto, os municípios podem estabelecer limitações à transmissibilidade em áreas de contenção, nas modalidades de moradia e apartamento, salvo casos de (i) sucessão, (ii) transmissão gratuita da unidade de AL para cônjuge, unido de facto, ascendentes ou descendentes e (iii) divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.
2. Alargamento das Competências dos Municípios
Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo que tem por objeto a atividade de Alojamento Local no respetivo território. Quando o município atingir 1000 registos de estabelecimento de Alojamento Local, a assembleia municipal deve deliberar, no prazo de 12 meses a contar desta data, se exerce o referido poder regulamentar. No caso de o município já ter atingido 1000 registos à data da entrada em vigor deste decreto-lei, o prazo inicia a partir desta data (i.e., 1 de novembro de 2024).
Outra alteração relevante é a possibilidade de designação de um “provedor do alojamento local”, quando prevista no referido regulamento, que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados. Compete-lhe, nomeadamente, (i) apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas, (ii) emitir recomendações e (iii) aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade.
As utilizações válidas e compatíveis com Alojamento Local são, à luz do novo regime, determinadas por regulamento municipal ou, na ausência deste, autorização do município. As disposições regulamentares e as autorizações municipais devem ter em conta que:
- Na modalidade "quartos", apenas se admite o uso habitacional;
- Nas modalidades de "moradia" e de "apartamento", a admissibilidade de uso não habitacional depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos no presente decreto-lei;
- Na modalidade "estabelecimentos de hospedagem", incluindo aqueles que utilizarem a denominação hostels, a câmara municipal pode prever usos diferentes do habitacional em função da modalidade de alojamento e da capacidade do estabelecimento.
O novo diploma veio introduzir a possibilidade de o município aprovar, a par das áreas de contenção (anteriormente previstas), áreas de crescimento sustentável. Estas áreas devem, agora, ser reavaliadas de 3 em 3 anos através de um estudo que avalie a concentração e o impacto do alojamento local nas diferentes zonas e territórios do concelho. Além do mais, foi eliminado o limite máximo de 7 estabelecimentos de AL por proprietário em áreas de contenção, previsto na anterior redação do regime.
Os municípios podem determinar:
- Relativamente a áreas de contenção
- Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
- Limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local no território, designadamente na respetiva proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação;
- Situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nessas áreas de contenção;
- Condições e limites aplicáveis aos novos registos de alojamento local, nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição, respeitando a tutela da confiança dos titulares e a concorrência entre operadores;
- Limites à transmissibilidade.
- Relativamente a áreas de crescimento sustentável
- Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
- O requisito de estado de conservação médio ou superior, a atestar por termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado para o efeito, suscetível de ser confirmado em vistoria a realizar pelos serviços da câmara municipal, para a instalação de novos estabelecimentos;
- O requisito de nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por certificado emitido para esse fim por entidade competente para o efeito, para a instalação de novos estabelecimentos;
- O requisito de manutenção de determinada proporção ou número mínimo de frações ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente destinadas a habitação em que não funcionem estabelecimentos de alojamento local, para a instalação de novos estabelecimentos.
Em matéria de fiscalização, compete à câmara municipal e à ASAE zelar pelo cumprimento do RJEEAL, sendo excluídas as juntas de freguesia. Qualquer uma das duas entidades, conjunta ou separadamente, pode aplicar coimas ou prestações acessórias.
3. Diminuição dos poderes dos condóminos
É revogado o requisito de autorização do condomínio para que se possa registar o estabelecimento de AL em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal, destinada a habitação. Contudo, a autorização dos condóminos continua a ser necessária para a instalação de hostels em edifícios em propriedade horizontal, onde coexista habitação.
O novo regime expressa inequivocamente que a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada no título constitutivo de propriedade horizontal. A instalação e exploração de estabelecimentos de AL devem coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações.
Apesar do requisito de autorização prévia do condomínio ter sido eliminado, os condóminos continuam a ter meios para proibir o exercício da atividade de AL, nomeadamente (i) no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante e (ii) através de deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento de condomínio, por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio. A decisão do condomínio de proibir o exercício da atividade, por meio de deliberação, aplica-se apenas aos pedidos de registo de AL submetidos em data posterior à deliberação. Deste modo, não afetará registos já existentes nem registos que se encontrem pendentes à data da deliberação.
Contudo, os condóminos continuam a poder cancelar registos já existentes, solicitando uma decisão do presidente da câmara municipal, mediante deliberação com as seguintes características:
- Aprovação por mais de metade da permilagem do edifício (anteriormente era exigido pelo menos dois terços da permilagem do edifício); e
- Fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos (ao contrário do anterior regime, não basta uma deliberação sem justificação).
Em alternativa ao cancelamento do registo do estabelecimento, o presidente da câmara municipal pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local, com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições. Este procedimento deverá estar concluído no prazo máximo de 60 dias, com aprovação do relatório final, e conter as soluções e propostas de medidas a adotar, ou a conclusão de inviabilidade de acordo, com vista a decisão final do presidente da câmara.
Com o cancelamento do registo do estabelecimento devido à oposição da assembleia de condóminos, o imóvel não poderá ser explorado como alojamento local por um período fixado na decisão do presidente da câmara municipal, que não pode exceder 5 anos.
