No passado dia 10 de maio de 2022 foi publicado, em Diário da República, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022 (de ora em diante “Acórdão”) com o seguinte sumário: “No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.”
Questão em causa
O Acórdão em apreço vem orientar a jurisprudência na resposta à seguinte questão:
‑ Se a fração autónoma destinada a habitação não pode ser utilizada para alojamento local sob pena de violar o fim a que esta se destina, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal.
Percurso judicial
Antes do processo em causa ser analisado pelo Pleno das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça, o tribunal de primeira instância entendeu que era ilegal a utilização de uma fração autónoma para estabelecimento de alojamento local, face à menção de habitação atribuída pelo título constitutivo.
Posteriormente, e interposto recurso pelos réus neste processo, o tribunal da Relação confirmou o entendimento do tribunal acima aludido, tendo sido, de seguida, interposto recurso de revista excecional para o Supremo Tribunal de Justiça que (também) confirmou o acórdão da Relação.
Inconformados os réus, interpuseram ainda recurso para uniformização de jurisprudência.
Acórdão Fundamento
Como fundamento para interporem o recurso de uniformização de jurisprudência, os réus alegaram, entre outros fundamentos, o acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 28 de março de 2017 que entendeu que “na cedência onerosa da fracção a turistas, a fracção autónoma destina-se à respetiva habitação e não a actividade comercial, respeitando o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal onde consta que determinada fracção se destina a habitação, se essa fracção for objeto de alojamento local”, além de entenderem que o alojamento local não se trata de um ato de comércio.
Assim, verificando-se que o acórdão fundamento está em clara contradição com o acórdão ora recorrido nas mesmas questões fundamentais de direito, e também verificados os demais requisitos, o recurso para uniformização de jurisprudência interposto foi aceite.
Fundamentos alegados para sustentar a posição do acórdão uniformizador
Dos fundamentos invocados pelo Pleno das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça para sustentarem a interpretação perfilhada no acórdão em causa, destacamos os seguintes:
• Os serviços proporcionados pelo explorador de alojamento local ao utente alojado através do uso da fração autónoma distinguem-se da prestação do gozo habitacional “por natureza com um grau de permanência e estabilidade que não se verificam nos casos de alojamento local”, ainda que requeira condições de habitabilidade;
• A atividade de exploração de alojamento local é definida, nos termos da legislação aplicável, enquanto o exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento;
• O alojamento local não é tributado como habitação;
• O sentido do acórdão em causa não contraria o disposto na Constituição da República Portuguesa relativamente à propriedade privada, uma vez que esta não é absolutizada, comportando, assim, os limites impostos pelas particularidades do regime legal da propriedade horizontal, nomeadamente a proibição de dar à fração autónoma destino diferente daquele que é previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.
Declaração de voto
Encontram-se ainda no acórdão em apreço declarações de voto de Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça que, de forma sumária, referem o seguinte:
Para um dos Conselheiros, a legislação aplicável ao Alojamento Local prevê apenas uma situação em que é necessária a autorização prévia do condomínio para a exploração do alojamento local na fração autónoma - caso dos “hostels”. Assim, “está a permitir, genérica e incondicionalmente, em todas as demais situações (…) a exploração de estabelecimento local em fracções autónomas de edifícios destinadas a ‘habitação’”, pressupondo, desta forma, que a sua utilização não viola o destino de habitação dado pelo respetivo título constitutivo.
Por outro lado, outro Conselheiro reconhece que a opção defendida no acórdão em causa pode ser prejudicial para os interesses dos proprietários das frações autónomas que pretendem rentabilizar os seus ativos, mas, considerando o quadro legal em vigor, “ela acaba por, de modo preventivo, tutelar os interesses de sossego e segurança dos residentes habituais de um imóvel de habitação coletiva.”
