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Meet the Law | Lei n.º 4-C/2020 de 6 de Abril

No âmbito do conjunto de medidas implementadas para a mitigação do impacto económico provocado pela epidemia do COVID-19, foi aprovada a Lei 4-C/2020 de 6 de Abril, que entrou em vigor em 7 de Abril de 2020, e que vem introduzir um regime de flexibilização dos contratos de arrendamento através da implementação de mecanismos de moratória no pagamento de rendas, bem como a concessão de apoios sociais por via de financiamento livre de juros.

Este conjunto de medidas surge no âmbito do arrendamento habitacional e não habitacional e aplica-se, com as devidas adaptações, a outras formas de exploração de espaços para fins comerciais.

No arrendamento habitacional poderão beneficiar deste regime excepcional tanto arrendatários como senhorios. Os arrendatários terão que demonstrar uma quebra de 20% nos rendimentos do agregado familiar, e uma taxa de esforço superior a 35% para efeitos do pagamento de renda. Os senhorios, por sua vez, deverão demonstrar a mesma quebra em resultado do não pagamento/diferimento de rendas ao abrigo do presente regime. A demonstração da diminuição de rendimentos referida será feita nos termos que vier a constar de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.    

São assim criados dois mecanismos que permitem ultrapassar a mora decorrente da impossibilidade do arrendatário em cumprir pontualmente o pagamento da renda a que está obrigado:

i.    Diferimento do pagamento das rendas: durante o período de estado de emergência, bem como no mês subsequente, será possível aos arrendatários optar pelo diferimento no tempo do pagamento destas rendas. Neste sentido, uma vez terminado este prazo, as rendas deverão ser pagas, de forma fracionada, em prestações mensais de valor não inferior a 1 duodécimo, ou seja, coincidindo com um prazo máximo de 12 meses.

Durante este período, os arrendatários beneficiarão por um lado de um impedimento de resolução do contrato por não pagamento tempestivo destas rendas, e por outro, do não vencimento de juros sobre o montante que se encontra diferido;

ii.    Concessão de empréstimos livres de juros: Os arrendatários, senhorios, fiadores de estudantes sem rendimentos e estudantes deslocados, que revelem a uma impossibilidade no pagamento ou recebimento de rendas fruto da situação de pandemia, poderão ainda recorrer a financiamento livre de juros a conceder pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P..

A impossibilidade do pagamento pontual das rendas durante o período de emergência deverá ser comunicado pelo arrendatário ao senhorio, por escrito e mediante o envio da prova exigida nos termos da portaria supra referida, (i) até cinco dias antes do vencimento da primeira renda pretendida não pagar ao abrigo do presente regime, ou (ii) no prazo de 20 (vinte) dias, contados da entrada em vigor do documento em análise, no caso das rendas que se tenham vencido no dia 1 de Abril do corrente mês.

No caso dos arrendamentos não habitacionais é prevista também e tão só, a possibilidade de o arrendatário diferir o pagamento das rendas. Este regime aplica-se a todos os arrendamentos cuja actividade no locado se encontre suspensa ao abrigo das medidas de mitigação do impacto do surto epidémico (Decreto n.º 2 -A/2020, de 20 de março), por determinação legislativa ou administrativa, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como aos estabelecimentos de restauração e similares, e ainda a todas a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais. A este respeito deve concluir-se, assim, pela aplicação deste regime à exploração de espaços situados em centros comerciais, retail parks, outlets, etc..

Nestes casos, os arrendatários de estabelecimentos comerciais ─ arrendatários não habitacionais ─ que tenham a sua atividade suspensa ao abrigo das disposições legais, podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência, bem como a renda do primeiro mês subsequente, no máximo para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Refira-se também que em caso de cessação do contrato por iniciativa do arrendatário, as rendas ou parte delas cujo pagamento foi suspenso deverão ser pagas de imediato com a referida cessação. 

Há que salientar que o regime excepcional referente à suspensão, redução ou isenção de renda devidas a entidades públicas cuja aplicação não oferece especificidades a salientar, tirando o facto de permitir às entidades públicas aplicar no caso concreto e mediante a verificação da diminuição do rendimento dos arrendatários a melhor das soluções que o próprio diploma prevê.   

Se são estes os traços gerais que abrangem o presente regime excepcional, avançamos com os seguintes pontos que no nosso entender deveremos ter em consideração:

a)    Não deverão beneficiar do referido diferimento de pagamento, as despesas de condomínio, a menos que as mesmas se encontrem contratualmente inseridas no valor da renda devida;
b)    Não deverão beneficiar do referido diferimento de pagamento, os valores resultantes de variáveis ou não, considerados como contrapartida da fruição da prestação dos serviços associados aos espaços, incluindo despesas comuns do edifício de que façam parte integrante os espaços afectos a exploração para fins comerciais. De facto, existem um conjunto de serviços, como sejam os de segurança, fornecimento de energia e outros que não correspondem ao conceito de renda no sentido de contrapartida pecuniária correspondente à utilização do espaço afecto à actividade exercida e que a nosso ver deverão continuar a ser pagas e não devem considerar-se no presente regime excepcional de suspensão.
c)    O presente regime não prevê no capítulo dedicado ao arrendamento não habitacional a obrigação de comunicação ao senhorio por parte do arrendatário, mas estamos em crer que deverá ser aplicada nestes casos a regra dos 5 e 20 dias acima exposta para os arrendatários habitacionais, nos termos da qual o arrendatário ou explorador do espaço deverá comunicar dentro desse prazo a sua intenção de diferir o pagamento das rendas suspensas. Isto sem prejuízo de o Senhorio poder ter a iniciativa de exigir essa comunicação, a qual no âmbito da boa-fé contratual deve ser prestada pelo menos dentro do prazo de 20 dias, pelo arrendatário.   

Em suma, num cômputo geral, o legislador procurou criar uma solução excepcional, que permite essencialmente aos arrendatários e exploradores de espaços em regime análogo ao do arrendamento, gerirem e planearem o pagamento das rendas em conformidade com a sua disponibilidade de capital e tesouraria com vista à sua própria sobrevivência e à dos seus trabalhadores. Cumpre referir que, com exceção da isenção permitida às entidades públicas, observam-se verdadeiras moratórias no pagamento das rendas, o que se projetará numa sobrecarga mensal posterior das rendas devidas. Neste sentido e a título de exemplo, diga-se que no caso de o estado de emergência durar 3 meses, o inquilino que lançar mão deste regime durante os 4 meses permitidos, verá mais tarde, na situação limite permitida por lei, a sua renda acrescida em 30% do valor normal, durante os 12 meses subsequentes ao período considerado de suspensão.

 

Autores

Luís Abreu Coutinho
Sócio
Lisboa
Gonçalo Alçada Batista
Gonçalo Alçada Batista
Estagiário
Lisboa
Luã Brito Malta
Associate Lawyer
Lisboa