Límites a la potestad de vigilancia de la CNMC: exigencia de proporcionalidad en las medidas de seguimiento

El caso tiene su origen en el expediente sancionador S/0003/20 PROPTECH, en el que la CNMC sancionó con 1,25 millones de euros a varias empresas del sector de la intermediación inmobiliaria – entre ellas SERVICIO MULTIPLE DE EXCLUSIVAS INMOBILIARIAS S.L. (“SMEI”) –, por haber implantado un sistema de exclusivas compartidas (multiple listing system o “MLS”) mediante el que imponían comisiones mínimas de intermediación (del 4% en compraventas y de un mes en alquileres), conducta constitutiva de cártel e infracción de los artículos 1 de la Ley de Defensa de la Competencia (“LDC”) y 101 del TFUE.

En la fase de vigilancia de dicha resolución sancionadora (expediente VS/0003/20 PROPTECH), la Dirección de Competencia requirió a SMEI que facilitase un acceso a la intranet del MLS con perfil profesional para que pudiera ser utilizado por la Subdirección de Vigilancia durante todo el año 2026. SMEI interpuso recurso administrativo al amparo del artículo 47 de la LDC, alegando que dicho requerimiento le causaba un perjuicio irreparable.

En su recurso, SMEI fundamentó su oposición en varios motivos. En primer lugar, alegó que el acceso solicitado suponía la posibilidad de supervisar toda su actividad comercial durante un año, vulnerando sus derechos a la intimidad y a la libertad de empresa, toda vez que – dado el carácter público de los perfiles en la intranet – todas las inmobiliarias usuarias conocerían la monitorización de la CNMC, lo que desincentivaría la contratación. En segundo lugar, sostuvo que el requerimiento no superaba el canon de proporcionalidad: no era idóneo para comprobar el mero cese de la conducta, ni necesario por existir alternativas menos restrictivas, ni proporcionado por los elevados costes técnicos y económicos que comportaba, especialmente si se comparaba con el plazo máximo de diez días previsto en el artículo 27 de la Ley de creación de la CNMC para la verificación y retención de documentos en inspecciones domiciliarias.

El Consejo estimó el recurso tras aplicar el triple test de proporcionalidad en los términos de la doctrina constitucional (STC 66/1995): idoneidad, necesidad y proporcionalidad en sentido estricto. En cuanto al primer elemento, el Consejo descartó la vulneración de los derechos a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio de SMEI, considerando que una plataforma online de acceso abierto a miles de agencias no puede equipararse a un domicilio protegido constitucionalmente ni afectar al derecho de intimidad de una persona jurídica. Asimismo, declaró que el requerimiento era idóneo para la finalidad perseguida, porque ese acceso permitía comprobar si efectivamente se había puesto fin a la conducta.

Sin embargo, el Consejo concluyó que el requerimiento no superaba el requisito de necesidad. A su juicio, la creación de un acceso constante durante un año entero resultaba excesiva, dado que podrían existir métodos menos lesivos para comprobar el cese de la conducta infractora. Entre otras, el Consejo apuntó a las siguientes alternativas más proporcionadas al acceso anual: un acceso puntual para verificar si SMEI seguía exigiendo un importe mínimo de honorarios, o preguntar directamente a varias de las miles de inmobiliarias que usan la intranet.

De este modo, en su Resolución, el Consejo estimó el recurso administrativo y anuló el apartado impugnado del requerimiento de información, al considerar que la medida, en los términos y con la duración con la que había sido planteada, no era la menos lesiva para comprobar el cese de la conducta y, por tanto, no cumplía la condición de necesidad. 

La Resolución resulta de interés porque de ella se colige que la potestad de vigilancia de la autoridad incluye la posibilidad de requerir información y adoptar medidas para verificar el cumplimiento de sus resoluciones, pero esa potestad no es ilimitada: cualquier actuación debe superar el triple test de proporcionalidad, lo que implica que la medida debe ser idónea, necesaria y proporcionada en sentido estricto. 

Igualmente, el pronunciamiento resulta especialmente relevante para las empresas sujetas a procedimientos de vigilancia – tanto en el ámbito sancionador como, potencialmente, en el de control de concentraciones y compromisos –, al reforzar la exigencia de que la autoridad justifique la necesidad específica de cada medida de seguimiento y descarte alternativas menos gravosas antes de imponerla.

En conclusión, la resolución confirma que la potestad de vigilancia de la CNMC, aun siendo amplia, está sometida al principio de proporcionalidad como límite infranqueable. Las medidas de seguimiento deben guardar una relación directa con las obligaciones impuestas en la resolución vigilada y adoptarse por la vía menos restrictiva posible.