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Javier Colino y Jorge Peño
El pasado 5 de julio de 2021, mediante sentencia dictada por la Sala de lo Civil, el Tribunal Supremo rechazó la moderación de pena pactada en un caso de desistimiento anticipado de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
La controversia se suscitó en relación con un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que dos personas jurídicas suscribieron en 2005 por un plazo de doce años (es decir, hasta 2017). Las partes habían acordado expresamente que el desistimiento unilateral antes del transcurso de la duración fijada obligaría a la parte incumplidora a “abonar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo contractual que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato, es decir, hasta el diecisiete de marzo de dos mil diecisiete”. El arrendatario pretendió resolver anticipadamente el contrato a principios de enero de 2013 mediante una comunicación a la que el arrendador se opuso, procediéndose a la entrega de la posesión jurídica ante notario, en cuya comparecencia el arrendador reiteró su oposición y reclamó el abono de la pena pactada.
Interpuesta la demanda en el Juzgado Decano de Barcelona el arrendador-demandante solicitó que se condenase al arrendatario-demandado al pago de: (i) las rentas devengadas y no satisfechas hasta la fecha del desistimiento; (ii) la cláusula penal; y (iii) los intereses legales incrementados respecto de la deuda arrendaticia, junto con los legales respecto de la indemnización y las costas. El arrendatario se allanó a la primera de las pretensiones (pago de las rentas pendientes), alegó la improcedencia de la cláusula penal y solicitó, en su caso, la moderación de la misma por aplicación del artículo 1154 CC. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, no sólo desestimó la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus sino la moderación pretendida.
Por su parte, la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia el 28 de septiembre de 2018 en la que se pusieron de manifiesto cuestiones fácticas, como que el inmueble requería reparaciones considerables tras su devolución, y que, tras diecisiete meses desde la finalización del contrato, no había podido ser arrendado de nuevo. Asimismo, destaca la sentencia que el inmueble había sido adquirido por el arrendador mediante un leasing, con la finalidad de cederlo al arrendatario y habiéndose ejecutado numerosas obras que incluyeron las de unión con la sede mencionada. Aunque la Audiencia Provincial mantuvo el rechazo a la aplicación de la rebus sic stantibus, sí estimó la reducción de la pena por entender aplicable una “reducción conservadora”, no vinculada al artículo 1154 CC, dado que la cláusula penal era “notoriamente y extraordinariamente excesiva”.
Finalmente, tras desestimar el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, el Tribunal Supremo confirmó la de primera instancia con base en la siguiente argumentación:
- La posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites de la ley, la moral y el orden público (1255 CC). Son contrarias a la moral y al orden público las cláusulas penales cuya cuantía excede extraordinariamente de los daños y perjuicios que pudieron razonablemente preverse como consecuencia del incumplimiento, y no sólo las penas “opresivas” o las “usurarias” (STS 16 de septiembre de 2016).
- Sin embargo, no cabe la moderación judicial prevista en el art. 1154 CC cuando las partes, en uso de la autonomía de la voluntad consagrada por el art. 1255 CC, asocian expresamente una consecuencia penal al incumplimiento total o parcial, o incluso como medio de facilitar el desistimiento unilateral.
- Es jurisprudencia reiterada que lo convenido en un contrato es lex privata para los contratantes (art. 1091 CC), lo que lleva necesariamente al rechazo de la moderación si la pena fue prevista precisamente para sancionar, bien un incumplimiento total o parcial o incluso un cumplimiento deficiente de la prestación.
- En el caso juzgado, las partes, personas jurídicas debidamente asesoradas, pactaron libremente la inclusión de la cláusula penal que operaba en beneficio de ambos contratantes.
- La cláusula, además, venía razonablemente motivada por la inversión realizada en el inmueble y por el hecho de que el arrendador lo adquirió con el fin de cederlo al arrendatario en arrendamiento.
- No se ha dado una excepcional alteración sobrevenida de circunstancias relativas al contrato al tiempo de ser suscrito ni parece desproporcionada la pena, teniendo en cuenta que, diecisiete meses desde la devolución por el arrendatario, el inmueble continúa sin ser arrendado.
La moderación judicial de la cláusula penal acordada entre las partes en caso de desistimiento unilateral del arrendatario de local con anterioridad al vencimiento del periodo de duración obligatoria previsto en el contrato de arrendamiento ha sido ampliamente debatida por los tribunales y la doctrina. Sin embargo, el Tribunal Supremo confirma una línea jurisprudencial que ha venido manteniendo desde la sentencia del 14 de febrero y del 3 de abril de 2018, tendente a otorgar plena eficacia a lo acordado por las partes en un arrendamiento y, en particular, a la del plazo de duración pactado en arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Parece claro, no obstante, que a pesar de la claridad del razonamiento que fundamenta el fallo, la sentencia viene determinada de manera decisiva por las circunstancias concretas de la relación arrendaticia.
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