¿De qué trata este cambio?
La RM N° 214-2025-VIVIENDA dispone publicar el proyecto de Resolución Ministerial que modifica las Normas Técnicas G.040 Definiciones y A.020 Vivienda del RNE, a fin de actualizar definiciones y precisar tipologías y áreas mínimas vinculadas a vivienda, incluida la vivienda de uso colectivo y la VIS.
Modificaciones Normativas
A. Cuadro Comparativo de la Norma G.040
| Término | Vigente 2021 | Proyecto 2025 | Cambio esencial |
|---|---|---|---|
| Vivienda | Incluye que el estacionamiento forma parte de la vivienda. | Lista funciones dormir, cocinar, comer, estar, asear, lavar; sin mención expresa al estacionamiento. | Enfoque funcional; se omite referencia directa al estacionamiento. |
| Bifamiliar | Dos unidades con acceso independiente; predio de propiedad común. | Dos viviendas con acceso independiente; bajo Propiedad Horizontal. | Se traslada a régimen de Propiedad Horizontal. |
| Multifamiliar | Dos a más unidades. | Tres a más viviendas bajo Propiedad Horizontal. | Sube el umbral a 3. |
| Unifamiliar | Unidad sobre lote único. | Una unidad sobre lote, no bajo Propiedad Horizontal. | Se precisa exclusión de Propiedad Horizontal. |
| Uso Colectivo | Habitaciones/espacios con áreas compartidas. | Ambientes mínimos dormir y asear; no bajo Propiedad Horizontal. | Se enfatiza no Propiedad Horizontal. |
| VIS | - | Se incorpora definición técnica. | Nuevo término en G.040. |
| Lote único | - | Se incorpora definición técnica. | Nuevo término en G.040. |
B. Que cambia en la Norma A.020 Vivienda
Artículo 3 – Definición de edificación residencial
Se alinea la definición a las funciones “dormir, cocinar, comer, estar, asear, lavar… en condiciones seguras y saludables”, ampliando las funciones expresas frente al texto 2021 que listaba “aseo, descanso, alimentación y reunión”.
Artículo 4 – Tipologías
- Se listan expresamente: unifamiliar, bifamiliar, quinta, vivienda taller, multifamiliar, conjunto habitacional/residencial y vivienda de uso colectivo.
- La novedad central está en el numeral 4.2: la vivienda de uso colectivo solo puede desarrollarse con otros usos compatibles distintos a tipologías residenciales, a diferencia del 2021 que permitía su desarrollo en conjunto con viviendas multifamiliares y conjuntos residenciales.
Artículo 8 – Área techada minima
- Vivienda de uso colectivo: desde 16,00 m² para el ambiente/espacio que cubre dormir y asear; no sujeto a PH y, por tanto, no independizable.
- Unidad sin capacidad de ampliación en régimen de PH (departamentos en multifamiliares y/o conjuntos residenciales): desde 40,00 m².
- Unifamiliar módulo básico ampliable: desde 25,00 m², debiendo permitir todas las funciones y considerar integralmente el espacio de futura ampliación.
- Contraste con A.020 vigente (2021): Los valores mínimos ya existían, pero el 2025 precisa la no sujetabilidad a PH del ambiente de 16 m² en vivienda colectiva y cambia la lógica de convivencia con tipologías residenciales vía el nuevo 4.2.
- Zonificación para vivienda de uso colectivo: Se encarga a las municipalidades determinar las zonas donde pueden ejecutarse estas viviendas.
¿Cómo puedes participar?
El proyecto se publica por 15 días calendario en la sede digital del MVCS para recibir aportes, comentarios u opiniones; la DGPRVU consolida los insumos recibidos. El plazo vence el 9 de septiembre de 2025.
Comentarios y Recomendaciones
- En licenciamiento y clasificación del proyecto, el cambio de umbral para “multifamiliar” —que pasa de dos a más a tres a más unidades— puede desplazar los proyectos de dos unidades hacia la categoría bifamiliar, con efectos en parámetros urbanísticos y en la tramitología municipal.
- Respecto del régimen de Propiedad Horizontal (PH) frente a la propiedad común, la propuesta uniformiza el uso de PH para bifamiliares y multifamiliares, y lo excluye para unifamiliares y para la vivienda de uso colectivo. Este alineamiento impacta directamente en independizaciones, Reglamentos Internos y matrices de copropiedad en SUNARP.
- En vivienda de uso colectivo, la imposibilidad de desarrollarla junto con tipologías residenciales y el carácter no independizable del ambiente mínimo de 16 m², sumado a que la habilitación zonal queda a cargo de cada municipio, obliga a replantear los modelos de negocio tipo co-living y residencias por cuartos.
- La incorporación de definiciones técnicas de Vivienda de Interés Social (VIS) y de Lote Único ofrece anclajes normativos claros para el diseño y las habilitaciones, así como para la gestión de aportes y la alineación con programas estatales de VIS.
