El 01 de julio de 2025, se publicó la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 00090-2025-SUNARP/SN, mediante la cual se aprueba la modificación parcial del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, ‘‘el Reglamento’’). Dicha resolución modifica un total de veinte (20) artículos, cuyos numerales son los siguientes: artículos 2, 7, 9, 10, 12, 13, 18, 21, 22, 25, 28, 31, 32, 37, 39, 41, 42, 43-A, 44 y 48 del Texto Único Ordenado del Reglamento, aprobado previamente por la Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN.
Antecedentes
Mediante Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN, publicada el 19 de mayo de 2012, se aprobó el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Con el transcurso del tiempo, y en atención al proceso de modernización de los procedimientos registrales y al desarrollo sostenido de los servicios de publicidad registral, se identificó la necesidad de actualizar el marco normativo.
En ese escenario, las modificaciones buscan armonizar la normativa registral con las transformaciones tecnológicas, mediante la incorporación de procedimientos digitales, reglas para la tramitación electrónica de títulos, mejora de los mecanismos de calificación registral y fortalecimiento de la motivación de las decisiones registrales, como garantía del debido procedimiento administrativo.
¿Por qué es importante esta modificación?
La presente modificación es de especial relevancia por cuanto permite actualizar el contenido del Reglamento General de los Registros Públicos, adecuándolo a las exigencias actuales de transformación digital y simplificación administrativa. Con ello, se busca superar el desfase normativo existente frente a las nuevas dinámicas del sistema registral y responder eficazmente a los retos que impone la modernización del Estado.
En esa línea, la exposición de motivos que sustenta la modificación parcial del Reglamento destaca una serie de factores determinantes que justifican la reforma normativa, entre los cuales se encuentran:
- La necesidad de avanzar en la transformación digital del Estado.
- El incremento sostenido de la presentación de títulos por medios electrónicos.
- La evolución de los sistemas de gestión documental.
- Las deficiencias en la regulación de los estándares de motivación en las decisiones registrales.
- La persistencia de procedimientos administrativos ineficientes.
- Las barreras de acceso a los servicios registrales por parte de los usuarios.
- Las exigencias del contexto económico y la necesidad de incrementar la competitividad del país.
- La promoción de la interoperabilidad entre entidades del sector público.
Esta reforma, en consecuencia, representa un paso significativo hacia la consolidación de un sistema registral más eficiente, accesible, predecible y alineado con los principios de modernización y servicio al ciudadano.
Principales cambios propuestos
Entre los cambios aprobados se destacan los siguientes:
1. Presentación digital de títulos (SID SUNARP)
Se incorpora expresamente la regulación aplicable a la presentación de títulos mediante el Sistema de Intermediación Digital de SUNARP (SID SUNARP), reconociéndose su disponibilidad continua durante las 24 horas del día, los 365 días del año, salvo en los periodos de mantenimiento previamente comunicados.
No obstante, se precisa que la generación automática del asiento de presentación en el Diario de la oficina registral correspondiente solo se realiza durante el horario oficial del Diario, respetando el principio de prioridad registral. Los títulos presentados electrónicamente fuera del horario serán registrados al inicio del siguiente día hábil, en estricto orden de ingreso.
2. Validez de documentos electrónicos
Se establece que los documentos generados digitalmente pueden presentarse en versión impresa, sin perder valor probatorio ni eficacia jurídica, siempre que cuenten con mecanismos tecnológicos que permitan verificar su autenticidad e integridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Reglamento de la Ley de Gobierno Digital. Asimismo, se reconoce expresamente la validez de los documentos electrónicos firmados digital o electrónicamente, conforme a la normativa aplicable al acto inscribible.
3. Causal de caducidad como conclusión del procedimiento
Se elimina la referencia a la "tacha" como efecto de la caducidad, estableciéndose que esta opera automáticamente al cumplirse el plazo previsto por la norma, sin necesidad de declaración expresa del registrador.
4. Alcances de la función calificadora
Se establece que la función calificadora del registrador debe basarse en un análisis sistemático, que considere no solo la normativa registral, sino también el ordenamiento jurídico en su integridad, incluyendo principios del procedimiento administrativo general, que resulte compatible con el procedimiento, salvaguardando los derechos de los administrados y el principio de predictibilidad.
5. Estándares de motivación de la calificación denegatoria
Se exige que la denegatoria de inscripción esté debidamente motivada y fundamentada, prohibiéndose expresamente el uso de fórmulas genéricas o referencias vagas, oscuras o insuficientes. Se requiere que cada observación esté individualizada y sustentada, garantizando así el derecho a la defensa y el debido procedimiento.
6. Ampliación del plazo de liquidación
Se amplía el plazo para el pago de la liquidación, permitiéndose ahora efectuar el pago de la liquidación definitiva incluso dentro de los cinco (5) últimos días de vigencia del asiento de presentación. En tales casos, la vigencia del asiento se prorroga automáticamente, sin necesidad de solicitud adicional.
7. Incorporación de causales de tacha sustantiva
Se incorpora como causal de tacha sustantiva la presentación de un título que “contenga un acto no inscribible”, trasladando este supuesto desde el régimen de la tacha especial al de la tacha sustantiva. Este cambio responde a criterios de seguridad jurídica y respeto al debido procedimiento, en la medida que la determinación de la inscribibilidad de un acto demanda un análisis jurídico detallado y complejo, que justifica la aplicación del régimen de calificación ampliado y los mecanismos de defensa propios de la tacha sustantiva.
De igual forma, se introduce como nueva causal de tacha sustantiva la solicitud de “rectificación de un asiento sin el abono de los derechos registrales, cuando el error invocado no sea imputable al Registro”. Esta modificación también traslada la causal desde el régimen de la tacha especial al sustantivo, reconociendo que la determinación de la imputabilidad del error requiere una evaluación jurídica y técnica minuciosa, incompatible con la naturaleza sumaria y limitada del procedimiento de tacha especial.
