Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria incorpora una serie de cambios en relación con la anterior Ley N°19.537, que son de interés para aquellas personas que adquieran o sean propietarias de unidades enajenables pertenecientes a un condominio, como también a las inmobiliarias y desarrolladores inmobiliarios que estén en ejecución o pretendan en el futuro desarrollar un proyecto en copropiedad.

• Constitución del régimen de copropiedad inmobiliaria
• Los reglamentos de copropiedad
• La administración de los condominios
• De las obligaciones económicas
• De los condominios acogidos a la ley N°19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria

1.- Constitución del régimen de copropiedad inmobiliaria

En primer lugar, se establece que los condominios acogidos a esta ley pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área rural cuando se trate de proyectos de viviendas autorizado conforme el art. 55 de la LGUC. Por el contrario, los predios rústicos resultantes de lotes conforme al Decreto Ley N°3.516, no podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria. 

Para acoger un proyecto al régimen de Copropiedad Inmobiliaria, el propietario deberá dictar un primer reglamento de copropiedad, el cual, necesariamente deberá señalar los derechos que cada unidad tendrá sobre los bienes comunes y el porcentaje que cada uno deberá aportar a los gastos comunes del condominio. En relación con lo anterior, surge el problema cuando el desarrollador pretende efectuar cambios en el proyecto, especialmente, cuando se ha ido enajenando por etapas, ya que esto podría implicar, tener que realizar modificaciones al reglamento de copropiedad ya dictado. Un problema mayor se dará, si se considera que esta ley, rebajó el porcentaje de un 75% a un 66% de las unidades enajenadas para que el primer administrador – nombrado por el único propietario – deba citar a los copropietarios a asamblea extraordinaria, donde se decidirá su mantención y modificaciones al reglamento de copropiedad original. Consideramos que esta norma podría dificultar el desarrollo de los proyectos inmobiliarios de este tipo.

2.- Los reglamentos de copropiedad

Nuevas normas que regirán la convivencia diaria de los condominios consisten en que el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria no podrá establecer medidas de discriminación arbitraria. A su vez, no podrá prohibir la tenencia de mascotas o animales de compañía en las unidades y no podrá contener disposiciones que impidan el acceso de empresas de telecomunicaciones, prohibiendo la exclusividad.  Todas estas facultades o derechos se entenderán incorporados en los reglamentos de copropiedad ya vigentes, salvo que la asamblea extraordinaria de copropietarios acuerde lo contrario. 

3.- La administración de los condominios

En cuanto a los dueños de las unidades enajenables, éstos deberán ser incorporados en un registro de copropietarios que mantendrá la administración y los copropietarios podrán ejercer su voluntad en sesiones ordinarias y extraordinarios. La nueva ley, rebaja los quorum necesarios para su constitución y para la aprobación de las materias sometidas a su conocimiento, estableciéndose quórums para sesiones (i) ordinarias, (ii) extraordinarias y (iii) extraordinarias de mayoría agravada:

Las sesiones podrán efectuarse a través de videoconferencia u otros medios telemáticos, presenciales o mixtas. Se permite expresamente que los arrendatarios u ocupantes de las unidades, puedan participar de las sesiones, en caso de silencio del propietario, salvo para aquellas materias en que se requiera mayoría reforzada. Junto con lo anterior, se permite someter a conocimiento y aprobación de los copropietarios, estas materias, mediante la consulta escrita. 

Respecto al Comité de administración, ahora se permitirá, a modo de incentivo de participación, que sus miembros sean retribuidos mediante un descuento en los gastos comunes que deban pagar.

En cuanto a los administradores, la principal novedad es que se crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios, en el cual, deberán estar registradas todas las personas que ejerzan dicho cargo, debiendo acreditar tener una certificación o aprobar un curso de capacitación. Los administradores estarán sujetos a ser sancionados por la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, pudiendo incluso ser inhabilitados.

4.- De las obligaciones económicas

Un punto de interés es que se establece la obligación de declarar en las escrituras públicas de compraventa de las unidades, la existencia o no de deudas económicas del inmueble y, en caso de haber, indicarlas. Son embargo, la propia ley señala que la omisión de esto no afectará la validez del contrato, razón por la cual, surge un abierto cuestionamiento en determinar si existen o no sanciones para los involucrados ante dicha omisión. 

Respecto a las deudas que puedan contraer los copropietarios, se autoriza al administrador a celebrar convenios de pago de hasta 12 cuotas con aquellos propietarios morosos, que tengan 3 o más cuotas vencidas impagas. A su vez, no podrán suspenderse los servicios básicos por no pago en situación de catástrofe, así como tampoco podrá suspenderse el servicio eléctrico donde vivan personas electrodependientes.

5.- De los condominios acogidos a la ley N°19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria

Finalmente, respecto de las unidades ya acogidas a copropiedad inmobiliaria y que ya cuenten con un reglamento, se establece que, deberán ajustarlo dentro del plazo de un año desde la entrada en vigencia de la ley. Aquellas comunidades que no cuenten con un reglamento deberán dictarlo dentro del mismo plazo de un año y, en caso contrario, se les hará aplicable el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de la ley. Lo anterior, estará evidentemente sujeto a la dictación del respectivo reglamento.