Ley N° 21.772

Con fecha 1 de octubre de 2025, tras largos años de tramitación y fuerte controversia, fue publicada la Ley N° 21.772, que Modifica el Sistema Registral y Notarial en sus Aspectos Orgánicos y Funcionales, en adelante la “Ley”.

Objeto:

La Ley introduce una reforma estructural al sistema registral y notarial chileno, con el objetivo de modernizar su funcionamiento, fortalecer la transparencia, mejorar el acceso ciudadano y profesionalizar la designación de Notarios, Conservadores y Archiveros. Esta reforma responde a críticas históricas sobre opacidad, concentración de funciones, falta de competencia y escasa fiscalización.

 Vigencia:

• Entrada en vigencia general de la ley: Transcurridos 6 meses desde su publicación en el Diario Oficial, es decir, el 1 de abril de 2026.
• Obligaciones de operar a través de medios electrónicos y de contar con un respaldo digital: Entrarán en vigencia en el plazo de 6 meses desde la publicación del reglamento respectivo en el Diario Oficial, que deberá dictarse en el plazo de 1 año contado desde la publicación de la Ley en el Diario Oficial.
• Bases de los procedimientos y normas a que deberá ajustarse el establecimiento de las tarifas y cobros de Notarios, Archiveros y Conservadores: El Presidente de la República, dentro de 1 año desde la publicación de la Ley en el Diario Oficial, está facultado para establecer dichas bases mediante la dictación de decretos con fuerza de ley.

 Principales modificaciones normativas:

1. Nombramientos por mérito: Se elimina el sistema de designaciones discrecionales y se establece un concurso público con evaluación técnica, psicológica y de antecedentes. Se prohíben nombramientos en la presencia de vínculos familiares.
2. Fiscalización reforzada: Se otorgan nuevas atribuciones a los fiscales judiciales, se incorporan auditorías externas periódicas realizadas por entidades registradas en la CMF y se exige la publicación de los informes de supervisión.
3. Facultades presidenciales: El Presidente de la República podrá crear, dividir o fusionar oficios registrales y notariales. Se aplican criterios técnicos, económicos y de acceso territorial para ello. Uno de los cambios insignes es que se extendió esta facultad respecto del Conservador de Bienes Raíces de Santiago y que, durante la tramitación de la Ley, se rechazó regular su división de manera especial y más estricta que habría posibilitado impedir la división de dicho Conservador por cuatro años tras cada intento fallido.
4. Aplicación de la Ley del Consumidor al sistema notarial y registral: Notarios, Archiveros y Conservadores quedarán sujetos a la Ley de Protección a los Derechos de los Consumidores. El SERNAC fiscalizará el cumplimiento de normas sobre calidad del servicio y derechos de los usuarios consumidores.
5. Custodia de documentos e instrucciones notariales: Los valores o documentos entregados con instrucciones escritas constituirán un encargo o comisión de confianza, obligando al Notario a cumplirlas según lo indicado por las partes. Establece reglas para su otorgamiento y les aplica la obligación de informar operaciones sospechosas a la UAF. Además, declara que son un contrato entre las partes.
6. Estándares tecnológicos obligatorios: Los Notarios deberán contar con infraestructura digital para transmitir, recibir y comunicar documentación digital, llevar un respaldo digital de los repertorios, índices y otros documentos, archivar los respaldos electrónicos de documentos extendidos o protocolizados en su oficio, entregar copias electrónicas y permitir el acceso al público, remoto y gratuito, a la información y documentos, además de contar con un sitio web, correo electrónico y firma electrónica avanzada.
7. Transparencia en la gestión notarial: Cada Notario deberá publicar en su web información sobre su personal, remuneraciones, balances, declaraciones de intereses y patrimonio, y los últimos tres informes de supervisión elaborados por el respectivo fiscal judicial. Además, informarán trimestralmente sus aranceles al Ministerio de Justicia.
8. Eliminación de la controversia sobre “cifras”: Se elimina la prohibición de usar cifras en escrituras públicas, resolviendo el debate entre quienes las consideraban válidas por ser de uso corriente y quienes solo aceptaban números escritos en letras.
9. Huella digital obligatoria: Todos los firmantes de escrituras públicas y documentos privados autorizados deberán estampar su huella digital junto a la firma. El Notario deberá dejar constancia si no es posible hacerlo y podrá siempre archivar copia de las cédulas de identidad.
10. El Reglamento del Registro Conservatorio pasa a ser ley: Se formaliza como “Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces”, eliminando dudas sobre su naturaleza normativa.
11. Restricción en copias de planos: Los Conservadores no podrán autorizar copias externas de planos. Solo se otorgarán copias de los planos digitalizados archivados internamente, cuya digitalización es obligatoria.
12. Mayor detalle en la descripción de inmuebles: Se exigirá incluir nombre, dirección, región, provincia, comuna, rol de avalúo, superficie y planos, según sea aplicable a cada propiedad.
13. Mención de calidad especial del inmueble: En las inscripciones se deberá indicar si el inmueble es bien familiar o tierra indígena, dando mayor protección a los adquirentes de buena fe.
14. Obligación de aceptar instrumentos extranjeros legalizados: para los efectos de la inscripción, el Conservador reputará legales e inscribirá los instrumentos otorgados en país extranjero y tendrá por auténticas las copias, si ellos han sido debidamente legalizados.
15. Modificación en la tradición de inmuebles: Los Notarios deberán remitir electrónicamente los títulos al Conservador para su inscripción, sin necesidad de intervención de los interesados, salvo oposición o falta de pago. Esto plantea dudas sobre si la tradición sigue siendo un acto jurídico bilateral, ya que la reforma parece permitir que se perfeccione con la sola voluntad de una parte y la inacción de la otra.

 Observaciones adicionales:

• La Ley no aborda mecanismos para uniformar criterios entre Conservadores, manteniéndose la posibilidad de exigencias arbitrarias que afectan a los usuarios.
• La modificación al rol del Notario en la inscripción podría tensionar el concepto de tradición como acto bilateral, sin que se haya reformado expresamente el Código Civil.
• Se espera una mejora en la eficiencia y transparencia del sistema, pero también será necesario monitorear la implementación tecnológica y los efectos prácticos en la inscripción de títulos.

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