En la legislación colombiana existen dos figuras que, aunque relacionadas, cumplen funciones distintas en el manejo, disposición y registro de los predios: La división material y el desenglobe. Aunque suelen utilizarse como sinónimos, en realidad corresponden a instrumentos diferentes, con propósitos y efectos jurídicos particulares.
Ambos procedimientos implican la separación de áreas dentro de un inmueble; sin embargo, comprender sus diferencias es fundamental, ya que el uso inadecuado de estos conceptos puede generar errores en trámites notariales, registrales o catastrales.
A continuación, explicamos qué es la división material, qué es el desenglobe y en que situaciones aplica cada uno.
¿Qué es la división material?
Según el Concepto 2252 del 30 de mayo del 2018 de la Superintendencia de Notariado y Registro, la división material es un acto de disposición por medio del cual el titular o los titulares del derecho de dominio dividen un predio en dos o más unidades, con el fin de que cada unidad adquiera una identidad registral propia, es decir, que cada una cuente con su propio folio de matrícula inmobiliaria.
La división material aplica, por ejemplo, cuando los copropietarios de un predio, ya sea rural o urbano, deciden repartirse físicamente el terreno sin necesidad de modificar su destinación ni su uso. En este proceso, se agota la totalidad del área del predio original, se cierra el folio de matrícula inmobiliaria de mayor extensión, y se abren nuevos folios de matrícula inmobiliaria para cada uno de los predios resultantes, como lo señala el artículo 50 de la Ley 1579 del 2012.
Este acto debe formalizarse mediante escritura pública de división material, previa expedición de una licencia de subdivisión, la cual debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos- ORIP, y posterior actualización catastral. Según el parágrafo del artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 del 2015, no se requiere de licencia de subdivisión cuando la división material sea ordenada por sentencia judicial en firme o cuando se requiera subdividir predios por motivo de la ejecución de obras de utilidad pública.
¿Qué es el desenglobe?
De acuerdo con el Fallo 00323 del 2016 del Consejo de Estado, el desenglobe es igualmente un acto de disposición, mediante el cual el titular del derecho de dominio determina una porción específica de su inmueble de mayor extensión que se segrega o separa. Como resultado, la porción segregada obtiene una identidad registral propia, a través de la apertura de un nuevo folio de matrícula inmobiliaria.
A diferencia de la división material, en el desenglobe no se agota el área total del predio inicial, sino que se declara la existencia de una “parte restante”, es decir, el inmueble de mayor extensión permanece, con un área reducida, bajo el mismo folio de matrícula inmobiliaria, de acuerdo a lo contenido en los artículos 16 y 51 de la Ley 1579 del 2012 y en el artículo 17 de la Resolución Conjunta 1101 del 2020 de la Superintendencia de Notariado y Registro y del Instituto Geográfico Agustín Codazzi- IGAC.
El desenglobe suele aplicar, por ejemplo, en ventas parciales de predios rurales o urbanos, donaciones de porciones de terreno, o cuando se quiere constituir un derecho sobre una parte específica del inmueble, conservando el resto del predio bajo la titularidad original.
Al igual que la división material, el desenglobe debe formalizarse mediante una escritura pública, previa expedición de una licencia de subdivisión, e inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos- ORIP y realizar la gestión catastral correspondiente para actualizar los datos de los inmuebles con los folios de matrícula inmobiliaria resultantes.
En conclusión, el desenglobe y la división material son herramientas jurídicas fundamentales para la gestión y disposición de los bienes inmuebles en Colombia. Sin embargo, cada uno responde a situaciones distintas y generan efectos jurídicos diferentes. Mientras que el desenglobe implica segregar una parte específica, manteniendo un área remanente en el folio de mayor extensión, la división material conlleva una partición total del predio, agotando el área original, cerrando el folio de mayor extensión y creando nuevos folios independientes.
Comprender estas diferencias permite tomar decisiones informadas, evitar errores en trámites notariales, registrales o catastrales, y garantizar que las operaciones sobre los inmuebles se realicen de manera legal, segura y conforme a la normativa vigente.
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