La intervención no autorizada en un bien de patrimonio cultural: el caso de las escaleras de Rogelio Salmona

¿Qué pasó?

Según el Instituto Distrital de Patrimonio Cultural (IDPC)[1], se intervino un apartamento en el Edificio Altos de Santana, bien protegido[2], y se demolió una escalera helicoidal original sin tramitar permisos ni autorizaciones. 

El IDPC anunció que llevara a cabo una investigación contra el propietario y los profesionales intervinientes, con posibles sanciones económicas y la obligación de reconstruir la escalera conforme a la documentación original del proyecto. 

¿Por qué es relevante desde el derecho inmobiliario y urbanístico?

Intervenir una edificación, aún al interior de una unidad privada, puede requerir licencia urbanística dependiendo si se trata de una intervención locativa o de elementos estructurales del inmueble.  

Adicional a esto, si el inmueble es Bien de Interés Cultural (BIC) o está en su entorno de protección, se necesita autorización patrimonial previa; ejecutar obras sin estas habilitaciones expone al propietario y a los responsables técnicos a procedimientos sancionatorios, multas y órdenes de restitución. 

El inmueble fue declarado Bien de Interés Cultural–BIC en 2010 y cuenta con nivel de intervención 2, correspondiente a conservación tipológica. Esta condición implica la protección de elementos fundamentales de su arquitectura, entre ellos las circulaciones, espacios, fachadas, volumetrías y escaleras, tanto en las zonas comunes como al interior de los apartamentos. Por esta razón, la modificación de la escalera intervenida no habría podido ser autorizada en los términos en que fue realizada.

“Las escaleras internas, no solamente las zonas comunes, sino también al interior de cada uno de los apartamentos, hacen parte del proyecto integral. En este caso, el maestro Rogelio Salmona, con el diseño arquitectónico que planteó originalmente, incorporó unas circulaciones verticales que tienen elementos patrimoniales que sustentan justamente esa declaratoria”, explicó Diego Parra, director del IDPC.

¿Qué permisos se necesitan para “cambios estructurales” en vivienda o comercio?

En Colombia, la licencia urbanística —expedida por curaduría urbana o autoridad competente[3]— se trata de una autorización previa de, entre otras, obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción y demolición total o parcial[4]. Por regla general, demoler parcial o totalmente una edificación exige licencia, y el reforzamiento o modificaciones internas que se excedan de las “reparaciones locativas”. 

• En edificaciones no patrimoniales, realizar actuación urbanística sin licencia conlleva medidas como suspensión de obra, multas y la obligación de obtener la habilitación en un término específico[5].

*Las reparaciones locativas no requieren licencia, pero solo abarcan intervenciones de mantenimiento no estructural[6].

• En inmuebles BIC o en su área de influencia, adicionalmente se requiere autorización patrimonial previa de la autoridad competente (en el ámbitonacional, Ministerio de Cultura; en el distrital, la autoridad patrimonial local)[7], so pena de multas específicas y suspensión inmediata. 

La normativa establece que cualquier intervención en un Bien de Interés Cultural debe ser previamente presentada ante el IDPC, independientemente de su modalidad, para que el Instituto evalúe si afecta o no los valores patrimoniales que sustentaron la declaratoria.

Este procedimiento no significa que los inmuebles patrimoniales no puedan ser adaptados a las necesidades actuales de sus habitantes. Por el contrario, el IDPC tiene entre sus funciones asesorar, acompañar y orientar a propietarios y profesionales para determinar qué intervenciones son posibles y cómo realizarlas respetando los valores patrimoniales[8].

En este caso, ¿cuál fue el error?

De acuerdo con lo reportado, no se gestionaron ni la licencia urbanística ni la autorización patrimonial para intervenir un inmueble protegido, y se ejecutó una demolición (la escalera helicoidal) que, por su carácter y valor, no era admisible sin evaluación y aval previos de la autoridad patrimonial. Eso activa el control administrativo y sancionatorio del Distrito y la orden de restituir el elemento removido[9].

¿Por qué abrió investigaciones la autoridad?

• Vía administrativa patrimonial/urbanística: el IDPC y la Alcaldía Local pueden iniciar actuaciones por intervenir un BIC sin autorización y por ejecutar obras sin licencia; la normativa patrimonial prevé multas de 200 a 500 SMLMV al propietario y duplicación para el profesional interviniente, además de la posibilidad de ordenar la restitución al estado anterior[10].  
• Vía policiva/urbanística: cuando hay actuación urbanística sin licencia, procede suspensión temporal de obra y multas, con reglas específicas sobre reconocimiento o adecuación, según el caso[11].  

Posibles consecuencias

• En patrimonio: multa de 200 a 500 SMLMV por intervenir un BIC sin autorización; el profesional interviniente puede enfrentar la multa aumentada en 100%; la autoridad puede ordenar suspensión inmediata y exigir la restitución al estado anterior. 
• En urbanismo: suspensión de obra, multas y exigencia de licenciamiento/regularización cuando hay actuaciones sin licencia; las reparaciones locativas están exentas, salvo que se trate de BIC, donde aplican reglas más estrictas. 
• En licencias: la necesidad de licencia para demolición (total o parcial), modificación o reforzamiento deriva del régimen nacional; su ausencia configura infracción urbanística. 

Recomendaciones prácticas para propietarios, arquitectos y diseñadores

• Si está pensando en adquirir un inmueble y su proyecto es intervenirlo, antes de comprarlo, debe hacer un estudio de títulos que le informe correctamente cuál es el estado real del inmueble, su zona y otras características (como si se trata de un BIC).
• Verifique si el inmueble es BIC o está en su área de influencia y, de ser así, acuda primero a la autoridad patrimonial competente para definir niveles de intervención permitidos y requisitos. 
• Antes de remover elementos constructivos, escaleras o muros, evalúe técnicamente si la actuación se trata de una reparación locativa o si requiere licencia urbanística en modalidad de modificación, reforzamiento o demolición.
• Cuando sea exigible, tramite la licencia ante la curaduría. 
• Revise qué dice el Reglamento de Propiedad Horizontal sobre las modificaciones a los inmuebles y si tiene algún trámite específico respecto a la copropiedad.  
• Documente el diseño con memoria técnica y, tratándose de patrimonio, incorpore criterios de conservación, reversibilidad y respeto por valores formales, técnicos y tipológicos. 
• Si la autoridad impone medidas, atiéndalas y encauce la regularización; desobedecer puede agravar consecuencias administrativas y eventualmente derivar en denuncias adicionales. 

Cuidar el patrimonio y cumplir el régimen de licencias no es solo una formalidad: es proteger el valor cultural y la seguridad estructural de las edificaciones, reducir riesgos sancionatorios y preservar activos inmobiliarios de largo plazo. El caso de la escalera en Altos de Sabana lo recuerda con contundencia y nos enseña a ser meticulosos con nuestro patrimonio y bienes. 

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[1] IDPC frente a intervención no autorizada en inmueble, obra del arquitecto Salmona - Instituto Distrital de Patrimonio Cultural agosto 31, 2026

[2] Resolución 2043 de 2010

[3] Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.3. Estudio, trámite y expedición de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción corresponde a los curadores urbanos en aquellos municipios y distritos que cuenten con la figura.

[4] Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.7. Se trata de una autorización previa. Las modalidades de la licencia de construcción son: Obra nueva, Ampliación, Adecuación, Modificación, Restauración, Reforzamiento Estructural, Demolición,  Reconstrucción y Cerramiento.

[5] Ley 1801 del 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, artículo 135; Ley 810 de 2003: Por medio de la cual se modifica la Ley 388 de 1997 en materia de sanciones urbanísticas y algunas actuaciones de los curadores urbanos y se dictan otras disposiciones.

[6] Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.10.

[7]  Toda intervención a realizar en estos inmuebles debe contar con concepto favorable del Instituto Distrital de Patrimonio Cultural, previo a la expedición de la Licencia de Construcción respectiva. Las Intervenciones a realizar en los predios que forman parte del inventario de los Bienes de Interés Cultural adoptado por el Decreto Distrital 606 de julio 26 de 2001 y sus actos administrativos modificatorios se rigen por lo dispuesto en dicho Decreto Distrital y en el respectivo Decreto Reglamentario de la Unidad de Planeamiento Zonal - UPZ en la que cada uno de estos se localicen; están definidas en el Anexo No. 2 del Decreto Distrital 606 de 2001. Las Intervenciones en los Bienes de Interés Cultural del ámbito Nacional y en el espacio público y en inmuebles localizados en sus áreas de influencia, son competencia del Gobierno Nacional, en cabeza del Ministerio de Cultura. Las Normas que defina el Gobierno Nacional para las áreas de influencia de los Bienes de Interés Cultural del ámbito Nacional, prevalecerán sobre las establecidas para dichos sectores en el Plan de Ordenamiento Territorial (Artículo 313 del Decreto Distrital 190 de junio 22 de 2004).

[8] https://idpc.gov.co/noticias/idpc-inicia-actuaciones-frente-a-intervencion-no-autorizada-en-inmueble-obra-del-arquitecto-salmona/

[9] Idem.

[10] Ley 397 de 1997, artículo 15. Ley 1801 de 2016, artículo 135, parágrafo 2. 

[11] Idem.