La prohibición de los usos turísticos en comunidades de propietarios: el régimen de mayorías

Jorge Peño y Lucía Alonso-Olarra

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en Resolución de 15 de enero de 2021, reitera y completa su criterio de aceptar la validez del acuerdo de prohibición de arrendamientos turísticos adoptado por una mayoría de tres quintos, sin necesidad de voto unánime.

Con fecha 28 de enero de 2021, el Boletín Oficial del Estado ha publicado una Resolución de la DGSJFP de 15 de enero de 2021, en la que se decide sobre el recurso interpuesto contra una calificación que suspendió la inscripción de una nueva cláusula en los estatutos de una comunidad de propietarios de un edificio de Madrid para prohibir el destino de los inmuebles a usos turísticos.

La comunidad de propietarios había elevado a público, mediante escritura de fecha 21 de febrero de 2020, los acuerdos adoptados por la junta general ordinaria, en cuya virtud se aprobó una nueva norma estatutaria consistente en la prohibición de que las viviendas del edificio fuesen destinadas a “hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero”. Los acuerdos fueron adoptados por una mayoría de tres quintos.

Presentada a inscripción la referida escritura, el Registrador de la Propiedad basó su calificación negativa en una interpretación literal del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este apartado, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, establece que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

El Registrador entendió que esta excepción al criterio general que exige la unanimidad para modificar el título constitutivo de una comunidad de propietarios (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal) únicamente permite la inclusión de condicionantes o limitaciones a la actividad turística, pero no aquellas modificaciones que impusieran una prohibición total de la misma, para lo cual se necesitaría la unanimidad de todos los propietarios.

Tras el recurso presentado por los representantes de la comunidad, la DGSJFP revocó la nota de calificación registral, con base en los siguientes fundamentos jurídicos: 

• El alcance de la modificación en los estatutos al amparo del régimen especial de mayorías del artículo 17.12 incluye asimismo la prohibición de la mencionada actividad, como ya se había señalado en una resolución anterior de 16 de junio de 2020.

Si bien es cierto que, en la mencionada resolución de 16 de junio de 2020, la DGSJFP se pronunció a favor de que la prohibición de tales usos está amparada por el mencionado precepto, el análisis se detenía en si esta prohibición había de referirse únicamente a los sujetos a un régimen especial determinado por la normativa sectorial turística. En efecto, en su resolución, la DGSJFP determinó que para que pudiera adoptarse válidamente el acuerdo de prohibición de la actividad turística por tres quintos, ésta debía circunscribirse a los usos turísticos en los términos determinados por la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

• La propia disyuntiva que contiene la redacción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (al indicar que los acuerdos pueden tanto “limitar” como “condicionar”), indica que la ley admite la posibilidad de que se llegue a acuerdos distintos y alternativos y que, además, estos acuerdos tengan un efecto limitador, ya sea en mayor o en menor grado. Por todo ello entiende la DGSJFP que el precepto “en modo alguno impide la prohibición de una actividad”.
• La excepción a la unanimidad que supone el artículo 17.12 se encuentra en consonancia con el espíritu de la norma por la que fue introducido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuyo preámbulo expresa que su finalidad es “reducir la mayoría necesaria para acordar limitar o condicionar el alquiler turístico”.

Con esta resolución, la DGSJFP viene a completar la doctrina que ha venido definiendo en anteriores pronunciamientos (además del ya citado, los de 16 de octubre de 2020 o 5 de noviembre de 2020), en los que ha perfilado definitivamente su posición sobre la materia. En su virtud, las comunidades de propietarios pueden prohibir en sus inmuebles que las viviendas puedan ser destinadas a usos turísticos regulados en una normativa sectorial, siempre que no sea con efectos retroactivos, y mediante mayoría cualificada en lugar de por unanimidad.

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