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Las prohibiciones de disponer o gravar no inscritas en el Registro de la Propiedad, no son oponibles a los terceros de buena fe

POST JURÍDICO

Guillermo Donadeu

La reciente sentencia de la Sala de lo Civil Sección 1ª del Tribunal Supremo 3886/2016 de 21 de julio de 2016 nos presenta un interesante escenario en el que se pueden observar las implicaciones legales derivadas de las condiciones resolutorias y prohibiciones de disponer que no están inscritas en el Registro de la Propiedad.

El supuesto de hecho se refiere a la transmisión de la propiedad de una finca con prohibición de disponer de ésta y de gravarla y sujeta a la condición resolutoria de "ejecutar obras de urbanización o planeamientos urbanísticos" en un determinado plazo. Adquirida la titularidad de la finca, el adquirente incumple la prohibición de gravarla y  constituye una hipoteca inmobiliaria  en garantía de ciertos créditos concedidos a la sociedad titular del inmueble.

La parte actora, ante el incumplimiento de la prohibición, reclamó, entre otras cuestiones, que se declarase resuelta la transmisión de la propiedad y, en consecuencia, la constitución de la hipoteca, alegando la existencia de abuso y mala fe y considerando que los otorgantes de dicha hipoteca no se hallaban amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, al tener pleno conocimiento de la existencia de la condición resolutoria explícita y de la prohibición de disponer y gravar que pesaban sobre la transmisión de la finca ("…con base a los distintos servicios jurídicos de evaluación de riesgos del banco..").

Tanto en instancia como en apelación se declaró resuelta la transmisión por incumplimiento grave de ejecución de las referidas obras de urbanización o planeamientos urbanísticos así como de la prohibición de gravar la finca, sin que se recurriera en casación. Por el contrario, el banco beneficiario de la constitución de la hipoteca somete a casación la declaración de extinción de la hipoteca.

El Tribunal Supremo considera que no ha podido probarse que el acreedor hipotecario actuase de mala fe. A estos efectos, conviene recordar que, según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria "el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez se haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no constan en el mismo Registro”. Consecuentemente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera, declarando que privar al acreedor de la garantía hipotecaria "…es un resultado, no sólo jurídicamente insostenible, sino a la vez profundamente injusto".

No obstante lo anterior, el Alto Tribunal condena a la codemandada y adquirente de la finca a hacer cuanto sea necesario para que esas cargas hipotecarias queden levantadas o extinguidas a su exclusiva cuenta y cargo, conforme a la solicitud subsidiaria de la demanda interpuesta por la actora.

El mayor interés de la sentencia se encuentra en el efecto que puede tener sobre las prohibiciones de disponer. Una prohibición de esta naturaleza incluida en un negocio oneroso no tiene posibilidad de publicidad registral (artículo 27 Ley Hipotecaria). Por consiguiente, cualquier tercero que, actuando de buena fe, haya adquirido una finca sobre la que existía la referida obligación de no disponer ni gravar no quedará afectado por la misma. Ausente de eficacia frente a terceros, la prohibición tiene meramente fuerza obligacional entre las partes y en consecuencia, permite al beneficiario reclamar la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda, pero no obtener la anulación de la transmisión o el gravamen.

Finalmente y sin perjuicio de que no se trata directamente en la sentencia, es útil dejar constancia de que la parte actora, al objeto de limitar la disponibilidad de la finca y persuadir a así a terceros de buena fe, de conformidad con el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, podría haber inscrito la condición resolutoria vinculada a la permuta, incluida en la transmisión.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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