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Prórroga tácita y tácita reconducción: no son lo mismo

Post jurídico | Septiembre 2020

Jorge Peño 

¿Qué diferencia existe entre la prórroga de un contrato de arrendamiento y la tácita reconducción? ¿No suponen ambas, al fin y al cabo, la continuidad de una situación de hecho respecto de un inmueble?

Sabemos que un arrendamiento de inmueble es la entrega del goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y un precio cierto. Lo que quizá requiera de alguna explicación adicional es lo que ocurre más allá de ese tiempo determinado. En concreto, cuando las partes, cumplida la duración y sin que cambie la situación de hecho, no realizan una ulterior manifestación de voluntad.

Los escenarios se podrían reducir, realmente, a dos: a) que la inacción se salve, por previsión de las partes en el contrato o de ley especial (p. ej. en arrendamientos de vivienda, el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos); o b) que las partes no regulen nada al respecto y las previsiones de la ley especial se hayan agotado.

A) La prórroga tácita y la reconducción

Las partes pueden acordar, por ejemplo, que “transcurrido el plazo inicial, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de igual duración cada uno, salvo notificación en contrario por cualquiera de las partes con al menos dos (2) meses de antelación a la finalización del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas”.  En tal caso, parece clara la voluntad de los contratantes de que ese mismo arrendamiento continúe más allá de un tiempo inicial y, además, de forma automática. Es decir, que las partes pactaron una “prórroga automática” (o tácita).

En cambio, cuando ni la ley especial ni el contrato prevén una solución ¿cómo definimos la situación de un arrendatario que no desaloja un inmueble tras finalizar el arrendamiento, continúa pagando la renta, y el arrendador no realiza acción alguna ni se opone a dicha situación?

Considerar vigente el arrendamiento anterior, prorrogándolo, implicaría interpretar el contrato en contra de su literalidad y de la ley (artículo 1.565 C.c.), por lo que no parece opción viable. Tampoco puede decirse que no exista arrendamiento. La solución del Código civil replica a lo previsto cuando las partes se “olvidan” de determinar ab initio la duración de un arrendamiento (artículos 1.577 y 1.581 C.c.): evitar mediante previsión legal la nulidad del contrato. Así, los artículos 1.566 y 1.567 del Código civil “reconducen” la situación que describimos, dándole igual salida. Aunque aquí reconducción significa “volver a arrendar”: en Derecho Romano, al arrendamiento se le llamó locatio conductio o “locación-conducción”.

B) Requisitos y efectos de la tácita reconducción

Según el Código civil y la jurisprudencia, son requisitos necesarios:

  1. La finalización de un contrato de arrendamiento sin pacto relativo a la tácita reconducción, pues puede pactarse su exclusión.
  2. Disfrute de la finca por el arrendatario durante, al menos, quince días tras la finalización del contrato. Se exige algo más que una mera permanencia en la posesión; se requiere continuar “disfrutando” de la misma. Por tanto, no habrá tácita reconducción si la permanencia se debe a un mero retraso en el desalojo, en la devolución de las llaves o a cualquier otra circunstancia que excluya el mantenimiento del uso continuado del inmueble como se venía realizando hasta el momento.
  3. Aquiescencia del arrendador. Entendida como mera tolerancia. Puede darse incluso cuando ha habido manifestación contraria a la tácita reconducción, si, con posterioridad, las actuaciones del arrendador así lo indican claramente. El cobro de la renta, por sí mismo y aisladamente, no es indicativo de aceptación de la tácita reconducción, toda vez que es la contraprestación lógica y debida por la tenencia de un bien ajeno (STSS 27 de mayo de 1968, 28 de junio de 1979 o 2 de marzo de 1993).
  4. Falta de requerimiento. Es decir, que el arrendador no haya notificado su voluntad contraria a la reconducción.
  5. Que las partes tengan, en el momento de la tácita reconducción, plena capacidad para celebrar un contrato (toda vez que se trata de un nuevo contrato de arrendamiento). Sin capacidad jurídica, tampoco hay aquiescencia válida.

En cuanto a los efectos, se resumen en dos:

  1. Reconocimiento de un nuevo contrato, con las mismas condiciones que el anterior, pero por el plazo que establece el artículo 1.581 C.c.: si la renta se pactó mensual, por meses; y si se pactó anual, por años. Cabe incluso la posibilidad de que la renta se fije con carácter anual, pero mediante pagos periódicos mensuales (también en ese caso la duración será anual).
  2. Extinción de las garantías prestadas por terceros, como recoge el artículo 1.567 C.c. Ello es consecuencia lógica del principio de accesoriedad de las garantías y coherente con el artículo 1.851 C.c. Lógicamente, salvo pacto en contrario con el garante. Se extinguen también las obligaciones accesorias al arrendamiento (así, la STS 14 de septiembre de 2010 respecto de la opción de compra concedida inicialmente al arrendatario).

En definitiva, no debe confundirse la prórroga tácita con la tácita reconducción: la primera supone la continuación de un arrendamiento más allá del plazo inicial, mientras que la segunda hace nacer un nuevo contrato de arrendamiento, sobre la base del que había finalizado, salvo en su duración, que viene determinada legalmente, y las garantías de terceros que, de haberlas en el contrato original, quedan extinguidas.

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Autores

Jorge Peño
Asociado Senior
Madrid