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Validez de la exoneración de la obligación de aportar información de eficiencia energética

Post jurídico | Junio 2019

Jorge Peño y Lina Kondrushkina 

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 20 de marzo de 2019, ha confirmado la validez de la renuncia, por parte del adquirente de un inmueble, a la puesta a disposición del certificado de eficiencia energética por parte del transmitente.

El Boletín Oficial del Estado ha publicado, con fecha 9 de abril de 2019 una resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2019, en el recurso interpuesto contra la calificación del Registrador de la Propiedad de Gérgal (Almería), por la que se suspendió la inscripción de una escritura de compraventa.

Las partes habían otorgado el 12 de noviembre de 2018, una escritura en virtud de la cual el vendedor transmitía dos mitades indivisas sobre dos inmuebles a favor del otro condueño, y en la cual se hizo constar de manera expresa la exoneración a la parte transmitente de la obligación de poner a disposición de la parte adquirente el certificado de eficiencia energética.

Presentada a inscripción la referida escritura, el Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción con fundamento en el carácter imperativo que, a su juicio, posee la norma que establece la obligatoriedad de poner a disposición del adquirente de un edificio, o de partes de él, el certificado de eficiencia energética. Aduce el registrador en su nota de calificación de 5 de diciembre de 2018 que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios no admite la posibilidad de exoneración y que, con base en los artículos 2.1 y 14, es obligación indisponible del vendedor poner a disposición del adquirente la documentación al respecto.

Presentados el correspondiente recurso ante la DGRN por el comprador el 27 de diciembre de 2018 y escrito de alegaciones por el notario autorizante de la escritura el 3 de enero de 2019, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación registral con base en los siguientes fundamentos jurídicos:

  1. Con fundamento en una resolución anterior de fecha 19 de abril de 2016, entiende la DGRN que el certificado de eficiencia energética es exigible no sólo a los edificios de nueva construcción, sino también a los edificios existentes, si bien no lo será «cuando se trate de una obra nueva antigua respecto de la cual ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
  2. Si bien el supuesto analizado trata de una venta a consumidor, recuerda la DGRN, con fundamento asimismo en resolución de 2 de abril de 2013, que la normativa reguladora en España de la eficiencia energética de los edificios es consecuencia de la trasposición interna de la normativa comunitaria aprobada en el marco de la política energética y preservación del medio ambiente de la Unión Europea, y no en la de consumidores y usuarios (Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, parte tercera, Políticas y Acciones internas de la Unión, capítulos XX y XXI).
  3. Toda vez que a la obligación analizada no le resulta de aplicación la protección a los consumidores derivada de la dicha normativa, el adquirente se encuentra plenamente facultado tanto para renunciar al derecho a que le sea aportado el certificado de eficiencia energética como para exonerar de esta obligación al transmitente.
  4. No se aprecia infracción de los requisitos que el Código civil establece, en su artículo 6.2, para la validez de la renuncia de los derechos, a saber, (i) que no contravenga el interés u orden públicos, en función de las prohibiciones que la ley establezca; y (ii) que no perjudique a terceros.
  5. Tanto la Exposición de Motivos del Real Decreto 235/2013, como su articulado configuran el derecho del adquirente y la obligación del transmitente de edificios o partes de edificios de suministrar información en materia de eficiencia energética, sin que de dicha regulación se derive una prohibición de exoneración (de la obligación) o de renuncia (del derecho).
  6. Recoge la DGRN la alegación del notario autorizante de la compraventa consistente en que de haber sido voluntad del legislador declarar irrenunciable el derecho mencionado, así lo habría recogido expresamente. Utiliza para ello el ejemplo del artículo 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de los artículos 26.2 y 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en los que se exige de forma expresa que se testimonien en las escrituras correspondientes las licencias para segregaciones y divisiones de fincas y para la declaración de obra nueva en construcción).
  7. Considera finalmente la DGRN que no existe perjuicio de tercero, toda vez que un arrendatario, adquirente o usuario futuro podrá exigir la entrega de la información de eficiencia energética a la que obliga la norma de aplicación, sin que la renuncia del adquirente suponga merma alguna a este derecho.

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