El 10 de abril de 2025 se publicó el Decreto Supremo Nº 005 2025 VIVIENDA, que aprueba un nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS) y deroga íntegramente el Reglamento anterior aprobado por el DS 006 2023 VIVIENDA.
¿Por qué es importante este cambio?
La nueva norma busca adecuar la regulación a la Sentencia Nº 302/2023 y al Auto de Ejecución 2 del Tribunal Constitucional, así como reforzar la Política Nacional De Vivienda en lo que se refiere a vivienda digna para poblaciones en situación de pobreza o vulnerabilidad social.
Principales diferencias con el Reglamento Derogado
- Estructura normativa reducida: pasa de 2 títulos, 5 capítulos y 43 artículos (DS 006 2023) a 2 títulos, 3 capítulos y 21 artículos, eliminando disposiciones detalladas sobre parámetros urbanísticos y edificatorios.
- Competencias municipales restablecidas: se suprimen las reglas sobre zonificación, altura máxima de edificaciones y beneficios urbanísticos, respetando la competencia exclusiva de los gobiernos locales declarada por el TC.
- Enfoque en población vulnerable: se prioriza explícitamente a hogares en pobreza o vulnerabilidad social y se incorpora la definición de “vivienda digna, adecuada y segura”. • Área mínima de lote y vivienda: se fija un lote mínimo de 66 m² y un frente de 5,50 m, así como un módulo básico ampliable desde 35 m² y viviendas sin expansión desde 40 m². • Subsidios: mantiene el Bono Familiar Habitacional y otros apoyos, pero ya no regula penalidades ni devoluciones diferenciadas por subsidio indirecto.
- Vivienda en Arrendamiento: el nuevo reglamento mantiene la Vivienda en Arrendamiento (VA) para VIS –respaldada por subsidios directos al alquiler y modalidades flexibles (unifamiliares, multifamiliares, densificación, conversión, proyectos público privados)– pero elimina las penalidades y el régimen de devolución de subsidios, aligerando la carga administrativa y dejando los detalles operativos a futura normativa sectorial.
- VIS de segundo uso: Se incorpora la promoción de la adquisición de viviendas usadas que se comercialicen dentro de los valores VIS;
- Segunda venta de VIS: se mantiene un plazo de cinco años para su reventa, sin el régimen de penalidades detallado en la norma anterior, quedando los aspectos operativos para próxima regulación ministerial.
- Vivienda Única: se incorpora como Disposición Complementaria Final para atender a población sin vivienda previa mediante subsidios indirectos, que son cuando el Estado identifica y ofrece suelo para el desarrollo de vivienda o pone a disposición instrumentos financieros creados o canalizados por las entidades financieras intermediarias participantes.
- Instrumentos de gestión del suelo: se retiran los capítulos específicos sobre cargas, beneficios urbanísticos e incentivos de densidad; el nuevo texto remite a la Ley Nº 31313 y a normas complementarias.
Vigencia y Plazos
- El reglamento entra en vigor al día siguiente de su publicación (11 04 2025).
- La Disposición Complementaria Final Única sobre “Vivienda Única” será exigible a partir del 1 de enero de 2026.
- Los procedimientos administrativos iniciados antes de la vigencia continúan con la norma anterior hasta la conformidad de obra.
Comentarios
- El nuevo reglamento alinea la intervención del Estado con el marco constitucional y con la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, evitando conflictos de competencia con las municipalidades y concentrándose en garantizar el acceso efectivo a la vivienda social. Asimismo, simplifica la normativa y reduce requisitos técnicos que habían sido cuestionados por su impacto en los costos de los proyectos VIS.
- La inclusión explícita de subsidios directos al alquiler y la posibilidad de adquirir vivienda usada amplían las alternativas de acceso inmediato para hogares que no pueden asumir un crédito hipotecario o que buscan opciones más económicas. Además, se fomenta la rotación del parque inmobiliario existente, la inversión privada y la participación municipal, alineándose con enfoques internacionales de acceso a la vivienda digna y reutilización sostenible del stock de vivienda.
Recomendaciones
- En caso seas un promotor inmobiliario, conviene revisar los proyectos en cartera y verificar si las nuevas áreas mínimas y definiciones permiten optimizar costos. Adecuar documentación técnica aún no ingresada a los requisitos simplificados y preparar registros en RENAVI conforme al nuevo artículo 4. Evaluar proyectos de alquiler social y oportunidades de rehabilitación y venta de vivienda usada dentro de los rangos VIS.
- Para municipalidades provinciales y distritales, resulta óptimo actualizar los instrumentos de planificación urbana para incorporar las disposiciones sobre VIS antes del 1 de enero de 2026. Además, establecer procedimientos internos de priorización procedimental para proyectos destinados a población vulnerable.
- Para entidades financieras y beneficiarios, se deberán ajustar los programas de crédito y subsidio a la nueva tipología de vivienda y a la categoría de Vivienda Única. Además, ajustar productos de arrendamiento con subsidio directo y líneas de financiamiento para la compra de vivienda usada dentro de los valores VIS. Asimismo, estar atento a los criterios de elegibilidad y de control de uso que publicará el MVCS.
