Programa “Construir Portugal”: Medidas Fiscais para a Habitação

Foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, no âmbito do Programa “Construir Portugal” (“Diploma”), que introduz incentivos fiscais destinados a investidores institucionais e particulares, a arrendatários e a adquirentes de primeira habitação, com o objetivo de dinamizar o mercado da habitação e do arrendamento em Portugal.

O Diploma introduz alterações ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”), ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”) e ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), criando ainda três regimes autónomos: o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento ("CIA"), o regime de restituição parcial do IVA para construção de Habitação Própria e Permanente ("HPP") e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível ("RSAA").

Proprietários, investidores com projetos de construção ou reabilitação urbana habitacional, adquirentes de primeira habitação e arrendatários deverão reavaliar a sua situação fiscal à luz deste novo Diploma. 

IVA: Taxa reduzida e restituição parcial

• Taxa reduzida de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para venda como HPP, arrendamento com rendas moderadas (€2.300/mês), ou ao abrigo dos CIA. 
• Condições: 

1. A venda para HPP ou arrendamento devem ocorrer no prazo máximo de 24 meses após o início da utilização; 
2. no caso de arrendamento, o imóvel deve manter-se arrendado por pelos menos 36 meses nos primeiros cinco anos; 
3. no caso de venda, a não afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não determina a regularização do IVA, mas implica um agravamento de 10% no IMT aplicável ao adquirente.

• Restituição parcial do IVA (para aplicação efetiva da taxa de 6%) a pessoas singulares na construção da sua HPP, desde que o valor do imóvel acrescido dos custos de construção não exceda o preço moderado de venda (€660.982). 

• Condições: O pedido deve ser apresentado no prazo de 12 meses após a emissão da documentação de início de utilização, devendo a restituição pela Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) ocorrer em 150 dias.

• Aplicação temporal: Ambas as medidas produzem efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do Diploma (i.e., terceiro trimestre de 2026), mas abrangem operações cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25.09.2025 e 31.12.2029, cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 01.01.2026 e, no caso da restituição, até 31.12.2032.

IRS: Deduções à coleta e reinvestimento de mais‑valias

• O aumento progressivo das deduções à coleta de encargos com imóveis para €900 em 2026 e €1.000 a partir de 2027.

• Exclusão de tributação das mais‑valias obtidas na transmissão de imóveis habitacionais em caso de reinvestimento do valor de realização na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas (€2.300/mês). 

• Condições: (i) reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses após a transmissão; (ii) celebração de contrato de arrendamento em 6 meses; (iii) manutenção em arrendamento durante 36 meses nos primeiros 5 anos; (iv) impedimento de venda no prazo de 5 anos.

• Aplicação temporal: Medida aplicável a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

• Novo regime de contratos de investimento a celebrar com o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), I.P., com vigência de 25 anos, para fomentar a construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento com rendas moderadas. 
• Âmbito: projetos com pelo menos 70% da área de construção destinada a arrendamento habitacional com renda moderada (€2.300/mês).
• Benefícios fiscais: 

1. Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição; 
2. Isenção de IMI nos primeiros 8 anos e redução de 50% nos restantes; 
3. Isenção de AIMI durante o projeto; 
4. Taxa reduzida (6%) de IVA na empreitada de construção; 
5. Restituição de 50% do IVA em serviços de arquitetura, engenharia e projetos;
6. Redução de 50% da taxa de Imposto do Selo sobre Organismos de Investimento Alternativo (“OIA”).

• Condições: 
  • A aplicação das isenções de IMT, IMI e redução de IMI dependem de deliberação da assembleia municipal;
  • A resolução do CIA implica a perda dos benefícios fiscais e o pagamento de 100%, 50% ou 30% dos montantes correspondentes, consoante o incumprimento ocorra nos primeiros 10 anos, entre os 10 e os últimos 5 anos, ou nos últimos 5 anos de vigência, respetivamente.

• Aplicação Temporal: Medidas aplicáveis a partir de 1 de setembro de 2026.

Estatuto dos Benefícios Fiscais

• Redução da tributação autónoma sobre rendimentos prediais de arrendamento a rendas moderadas para 10%, até 31.12.2029.
• Exclusão de 50% dos rendimentos prediais de arrendamento com rendas moderadas (€2.300/mês) obtidos por sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada no âmbito da Categoria B, até 31.12.2029.
• Aplicação Temporal: Medidas aplicáveis retroativamente a partir de 1 de janeiro de 2026.
• Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de primeira HPP de habitações de custos controlados, quando o valor de aquisição não exceda o limite do 1.º escalão da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT (€330 539).

• Condições: 
  • Não elegíveis os titulares de direito de propriedade sobre imóvel habitacional à data da transmissão ou nos 3 anos anteriores;
  • A aplicação da isenção depende de deliberação da assembleia municipal.

Organismos de Investimento Alternativo (“OIA”) / EBF:

• Taxa de 5% sobre rendimentos distribuídos a participantes que respeitem a resultados do período de tributação imediatamente anterior, por OIA na parte correspondente a contratos de arrendamento ao abrigo do RSAA.
• Exclusão de até 30% dos restantes rendimentos de participantes em OIA (outras distribuições, resgate ou liquidação), quando pelo menos 50% do ativo esteja afeto a imóveis arrendados ao abrigo do RSAA.
• Redução de 25% da taxa do Imposto do Selo aplicável aos OIA ao abrigo da Verba 29.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo, quando pelo menos 25% do ativo é afeto a imóveis arrendados ao abrigo do RSAA. 

• Condições: OIA constituídos ou com os documentos constitutivos alterados até 2 de dezembro de 2029, para prever que o ativo seja constituído em 5% ou mais por imóveis arrendados ao abrigo do RSAA, e o efetivo arrendamento ao abrigo do RSAA da proporção da percentagem definida nos documentos constitutivos do OIA.

• Aplicação Temporal: Medidas aplicáveis retroativamente a partir de 1 de janeiro de 2026.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

• Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve ser igual ou inferior a 80% da mediana do concelho, publicada pelo INE.
• Isenção de IRS e IRC sobre rendimentos prediais no âmbito do RSAA.

• Condições: submissão de cópia do contrato e comprovativo de comunicação no Portal das Finanças ao IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração.

• Prazos mínimos contratuais: 3 anos para arrendamento de residência permanente; 3 meses para residência temporária.
• Os programas municipais de arrendamento acessível beneficiam do mesmo regime fiscal, desde que respeitem os limites de renda e prazos mínimos.
• Aplicação Temporal: Medidas aplicáveis a partir de 1 de setembro de 2026.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

• Taxa agravada de IMT de 7,5% para não residentes na aquisição de habitação, sem possibilidade de isenção ou redução — exceto quando: (i) o adquirente tenha sido considerado residente fiscal em Portugal; (ii) se torne residente no prazo de 2 anos após a aquisição; ou (iii) o imóvel se destine a arrendamento com rendas moderadas em 6 meses e seja arrendado durante 36 meses nos primeiros 5 anos.