Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto
Alteração do regime excecional de mora nos contratos de arrendamento não habitacional
- Enquadramento
Foi publicada a Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto, que vem alterar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais, procedendo à segunda alteração à Lei n.º 4 -C/2020, de 6 de abril, já alterada pela Lei nº 17/2020, de 29 de maio.
A Lei n.º 45/2020, entrou em vigor no dia 21 de Agosto de 2020.
- O que muda?
O presente diploma estabelece uma nova redação para o artigo 8.º, onde passa a ser previsto que os arrendatários de estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou cujas atividades tenham sido suspensas ao abrigo das disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como dos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados ao abrigo das mesmas disposições, e que por força de medidas semelhantes no estado de calamidade se mantenham encerrados, podem diferir o pagamento das rendas vencidas:
- Nos meses em que vigorou o estado de emergência (de 18 de março a 2 de maio de 2020) no primeiro mês subsequente (abril de 2020);
- Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade; e
- Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.
O diferimento das rendas vencidas não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de Dezembro de 2020, tendo sido prorrogado o período de regularização da dívida emergente das rendas vencidas, que passa a ter início a 1 de Janeiro de 2021 e se estende até 31 de Dezembro de 2022.
O pagamento das rendas que tenha sido objeto de diferimento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa, ou até ao 8.º dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal, podendo, contudo, o arrendatário, a qualquer momento, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.
Foi também prevista a possibilidade de os senhorios economicamente afetados pelos arrendatários, que deixem de pagar as rendas ao abrigo deste regime, poderem solicitar a concessão de um financiamento a custos reduzidos (ao abrigo de uma linha de crédito a regulamentar) destinada a suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal, ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %.
- Como aceder ao regime?
O arrendatário que pretenda beneficiar do regime previsto para o diferimento de rendas, deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime.
A comunicação tem de ser feita mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
O prazo para cumprimento do dever de comunicação relativamente às rendas vencidas durante o mês de Julho de 2020 é de 20 dias, que, pese embora o legislador não o refira expressamente, deverá entender-se que tal prazo começa a contar a partir da entrada em vigor da presente lei.
A comunicação a enviar ao senhorio dever conter, sob pena de ineficácia:
- A indicação de um prazo de 10 dias para o senhorio responder; considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;
- O conteúdo que pode apresentar a resposta, aceitação do acordo a propor ou sua recusa, apresentação de contraposta, devendo a resposta pelo senhorio ser também apresentada por escrito através de carta registada com aviso de receção; e
- As consequências da falta da resposta, que equivale à presunção de que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta apresentada pelo arrendatário.
No prazo de 10 dias a contar da receção da comunicação do arrendatário, o senhorio pode apresentar uma contraproposta à qual o arrendatário também deve responder no prazo de 10 dias. A ausência de resposta em tal prazo por parte do arrendatário equivale à rejeição da mesma, devendo neste caso aplicar-se o regime legal de deferimento de renda acima exposto e previsto no artigo 8.º da lei em análise caso assim o pretenda e sem qualquer necessidade de nova interpelação.
- Exceções
Esta alteração legislativa veio estabelecer a não aplicabilidade das regras relativas aos contratos de arrendamento não habitacional previstas neste diploma aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime previsto no n.º 5 do artigo 168.º-A, da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho, de acordo com a qual, os arrendatários/lojistas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, apenas terão de pagar aos proprietários a componente variável da renda, até 31 de Dezembro de 2020, calculada sobre as vendas realizadas, acrescida das despesas e encargos comuns contratualmente acordados, não sendo, assim, devida a componente fixa da renda fixa.
- Notas finais
O disposto nesta lei não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário, decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário.
Existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no prazo de 30 dias após a entrada em vigor desta lei, ou seja, 21 de agosto de 2020, para a morada do senhorio constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, através da qual o arrendatário manifesta a intenção de aplicar o presente regime, não sendo devolvidas as quantias já pagas a título de renda.
São nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos pela presente lei.
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