El catastro multipropósito como herramienta para generar eficiencias en el mercado inmobiliario colombiano

Unos de los principales retos que enfrenta el sistema de propiedad de tierra en Colombia son los siguientes: (i) la calidad de la información de los predios y (ii) la falta coordinación entre las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y las oficinas catastrales. De acuerdo con el documento CONPES 3958 del 26 de marzo de 2019, para marzo de 2015, de 3.293.219 predios rurales reportados en el catastro del IGAC, solo el 46% encontró su par en el registro de instrumentos públicos. Así mismo, en las zonas urbanas, de una muestra de 5.167.222 predios reportados en catastro, el 68,2% tenía asociado un folio de matrícula inmobiliaria.

Lo anterior evidencia que la falta de coordinación entre dichas entidades conlleva a que predios del registro catastral no cuenten con una identidad registral y viceversa, lo que imposibilita la identificación actual de los inmuebles. Esta dificultad amenaza la seguridad jurídica del derecho de propiedad y genera ineficiencias en las transferencias de inmuebles, debido a que se generan costos de transacción adicionales en relación con la identificación y determinación de un inmueble.

Consciente de ello, el estado colombiano a través del documento CONPES 3958 se propone superar estas dificultades mediante la implementación de catastro multipropósito. Esta política se busca brindar mayor seguridad jurídica, generar eficiencias en el mercado inmobiliario y promover la planeación organizada del territorio, mediante un sistema digital, interoperable, unificado, actualizado, confiable, consistente con el registro de la propiedad inmobiliaria y con otros sistemas de información.

De acuerdo con lo anterior, uno de los principales objetivos de esta política es integrar el catastro y el registro, mediante las siguientes acciones:

(i) Crear una línea base de información catastral (el “Barrido Predial Masivo”); 

(ii) Unificar la información asociada a linderos y áreas de los predios de forma gradual y;

(iii) Modificar la estructura del servicio catastral, apostando por la descentralización de la gestión en los entes territoriales, quienes tendrán una gestión directa del catastro (los “Gestores Catastrales”). El IGAC pasará a tener una función rectora, reguladora principalmente y, de forma excepcional, será Gestor Catastral en aquellos municipios que no se logren certificar como Gestores Catastrales. Los Gestores Catastrales podrán contratar a terceros para ejectuar funciones operativas y de campo en la captura de información y, en general, para ejecutar gestiones del servicio catastral (los “Operadores Catastrales”).

Con base en esta política, recientemente se han expedido instrumentos normativos que buscan facilitar dicha integración. Tal es el caso del Decreto 148 del 4 de febrero de 2020 y la Resolución Conjunta SNR No. 11344 / IGAC No. 1101 del 31 de diciembre de 2020. Mediante estos instrumentos, se permite la ejecución de trámites con efectos registrales. como la unificación de linderos y áreas existentes en catastro y en las oficinas de registros de instrumentos públicos.

Si bien estos instrumentos no tienen como fin sanear vicios en la tradición de los inmuebles, si facilita su correcta identificación y delimitación.  Con todo, las instituciones encargadas de implementar esta política deben contar con mecanismos y recursos humanos y tecnológicos, que permitan alcanzar los objetivos trazados. Por ejemplo, es necesario mejorar drásticamente el acceso digital de los servicios catastrales y registrales, cuyas deficiencias han quedado en evidencia durante la pandemia.

La apuesta ambiciosa del Estado es lograr que en el 2025 Colombia cuente con una actualización catastral del 100% del territorio, de forma completa, confiable, actualizada y consistente con el registro de propiedad. Los retos a superar no son menores y no podremos evaluar el resultado de dicha política en el corto plazo. Sin embargo, es un paso en la dirección correcta, puesto que lograr un catastro multipropósito fomentará la inversión en el sector inmobiliario, la cual tiene una relación estrecha con el bienestar social.