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El coeficiente de copropiedad y las expensas comunes ¿equidad o subsidio?
La Ley 675 del 2001 que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, estipuló el sistema de coeficientes de copropiedad como mecanismo para determinar la participación de los copropietarios en la toma de decisiones, su aporte a las expensas comunes y sus derechos y obligaciones con respecto de las áreas comunes. El coeficiente de copropiedad se calcula, en principio, de acuerdo con el área privada construida respecto al área privada total del edificio. Con todo, este criterio de participación en la copropiedad puede resultar inequitativo ya que la ley asigna efectos patrimoniales más gravosos en relación con las expensas comunes a los copropietarios que posean inmuebles con mayor área privada, sin que la contraprestación directa sea el mayor o mejor derecho en el uso y goce de dichos bienes. Por su parte, la Corte Constitucional
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Corte Constitucional. Sentencia C 782 del 2004. (M.P. Rodrigo Uprimy Yepes: Agosto 18 del 2004
avaló esta fórmula en virtud del principio de configuración legislativa. Por lo tanto, el régimen actual de coeficientes de copropiedad puede interpretarse como inequitativo en tanto: (i) los propietarios de los inmuebles con una mayor área subsidian a los propietarios con inmueble de menor área y; (ii) los propietarios de los inmuebles con una mayor área privada asumen costos mayores sobre las expensas comunes sin recibir a cambio un mejor o mayor derecho sobre el uso y goce de las mismas.
Es por esto que, la Corte Constitucional ha desarrollado una serie de argumentos por vía jurisprudencial para justificar la decisión del legislador de determinar los coeficientes de copropiedad como criterio de distribución de gastos y expensas comunes de los edificios que se explican a continuación.
Con sustento en el principio de derecho según el cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal, en sentencia C-782 del 2004 este Tribunal estableció como las contribuciones al mantenimiento de la propiedad común se funden en características de los inmuebles privados, como lo hace la figura del coeficiente de copropiedad, que precisamente se calcula como una porción entre el área privada y el área total del edifico o conjunto. Y en esa línea de ideas, esta Corporación argumentó que “el derecho sobre los bienes comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad”. Con todo, este criterio resulta inequitativo, toda vez que el derecho de uso de los bienes comunes no se otorga proporcionalmente al coeficiente de copropiedad, pues todos los copropietarios, sin importar el área de su bien privado, tienen en principio, la facultad de usarlos en las mismas proporciones.
La Corporación en la misma sentencia sostuvo que la Ley 675 adoptó un criterio de solidaridad, equidad y proporcionalidad para determinar el coeficiente de copropiedad en virtud del área que representa cada inmueble frente a la totalidad del área del edificio. Esto parecería indicar que los propietarios de bienes privados con mayor área tienen un mayor derecho en el uso y goce de los bienes y, por lo tanto, deben soportar una carga más alta en relación con dichas expensas, lo cual como se ha venido repitiendo, no corresponde con la realidad de las copropiedades en tanto los propietarios de bienes privados no ostentan derechos de uso mejores o mayores de acuerdo con su área privada.
La Corte a su vez, argumentó que dicha fórmula de coeficientes de copropiedad contribuye a la practicidad y la eficiencia del manejo administrativo de las expensas comunes. Al respecto, si bien el mecanismo adoptado es práctico no parece argumento suficiente para ignorar los criterios retributivos, equitativos y de igualdad que se sacrifican por esta vía. Habría que ver si no hubiera sido más practico dejar que los copropietarios determinaran su propio mecanismo en su propio reglamento de propiedad horizontal.
En su análisis de los coeficientes de propiedad, la Corte descartó dos criterios igualmente válidos. En primer lugar, el criterio retributivo según el cual los propietarios deben contribuir a las expensas comunes en forma proporcional al beneficio que reciben y, en segundo lugar, el de igualdad en el entendido que a igual derecho igual obligación.
Con todo, en la citada sentencia la Corte no desconoció la discusión que sucinta esa fórmula y reconoció que: que “es cierto que el Legislador hubiera también podido, dentro de ciertos límites, recurrir a otros criterios para distribuir los gastos comunes, ya que el Congreso goza de amplia libertad de configuración en esta materia”. Lo anterior permite concluir que el legislador se decantó por una postura igualitaria en cuanto al uso y goce de los bienes comunes de uso general, pero desproporcionada para efectos de la determinación para la contribución de las expensas comunes.
En conclusión, aunque el mecanismo elegido por el legislador en la Ley 675 de 2001 en relación con los coeficientes de copropiedad se sustenta en el principio de solidaridad, equidad y proporcionalidad y así lo ha defendido la Corte Constitucional en virtud del principio de libertad de configuración legislativa, en la práctica no es fácil encontrar dicho fundamento puesto que como se ilustra en el presente artículo, el mismo desconoce el principio retributivo y resulta inequitativo. Generando una suerte de subsidio por parte de los propietarios de áreas privadas de mayor extensión. Esperamos que este debate tenga mayor preponderancia en futuras discusiones de reforma del régimen de propiedad horizontal en las que se exploren mecanismos alternativos al actual que en efecto respondan a los criterios de equidad y retribución y así mismo, la Corte Constitucional replantee su posición al respecto lo que permita encontrar una fórmula más justa en relación con las expensas comunes.
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