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La Hipoteca Inversa: Un Nuevo Producto Financiero para el Mercado Colombiano

La hipoteca inversa es un producto financiero novedoso en el sistema jurídico y financiero colombiano, que, de acuerdo con el proyecto de decreto publicado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, podrá ser ofertado en un futuro cercano por diferentes entidades. Este producto, constituye un contrato bilateral que puede celebrarse entre una entidad que oferta y funge como acreedor hipotecario y uno o varios constituyentes, los cuales deben tener más de 65 años y ser propietarios conjuntamente de un inmueble.

El producto consiste en que una persona natural reciba un dinero a cambio de constituir una garantía hipotecaria sobre el inmueble, en favor de la entidad que ofrece el producto. A partir de lo anterior y del Decreto que regula el producto, se pueden evidenciar tres modalidades diferentes para el mismo producto: (i) de única disposición, en la cual se entrega una única suma de dinero al constituyente, por una sola vez. (ii) de disposiciones periódicas temporales, en la que la que se fija una entrega de dinero por un lapso determinado y (iii) de disposiciones periódicas vitalicias, que consiste en que el constituyente recibe sumas periódicas de dinero hasta el momento en que este fallece. Vale aclarar que, dentro de las modalidades en las que se conciben múltiples pagos de dinero, se puede pactar que las mismas sean constantes o escalonadas, dependiendo de las necesidades y la voluntad del constituyente.

Al ser un producto financiero en el cual se entrega un dinero a un particular con el fin de que en un futuro este capital se pague con los intereses que se hubiesen causado en el tiempo, se utiliza el inmueble como un mecanismo de garantía de pago. Seis meses después del fallecimiento del constituyente, la entidad podrá exigir el pago del dinero entregado al constituyente más los intereses causados. La exigibilidad de pago se efectuará sobre los herederos del constituyente, quienes tendrán la posibilidad de asumir el pago de la deuda o en su defecto, entregar el inmueble como dación en pago para el cumplimiento de la obligación.

Ahora bien, para poder determinar los montos de desembolso en favor del constituyente, se debe tomar en cuenta el valor del inmueble, determinado por un avaluador certificado. Los avalúos deberán realizarse de forma periódica cada cinco años con el fin de mantener actualizado su valor. Estos avalúos permiten que las partes puedan actualizar las condiciones previamente pactadas para que los montos de desembolso puedan modificarse, teniendo en cuenta factores urbanísticos e inmobiliarios que pueden afectar el precio del inmueble. De igual forma, la regulación propuesta por el Ministerio de Vivienda permitirá que los constituyentes puedan solicitar en cualquier momento una renegociación de la operación hipotecaria, incluyendo modalidades del producto, montos de desembolse, entre otros elementos del negocio.

Teniendo en cuenta que la población que podrá acceder a este producto es de especial protección constitucional, el decreto propuesto impone una carga de pedagogía y asesoría necesaria para la adquisición del producto en cuestión. En ese sentido, el proyecto de decreto obliga a las entidades que ofrecen el producto, a brindar información cierta, suficiente y oportuna a los constituyentes con el fin de que ellos tengan la capacidad de tomar decisiones informadas. Partiendo de ese mismo hecho de vulnerabilidad, la vigilancia y control por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia a las entidades que oferten este producto debe ser estricta con el fin de salvaguardar los derechos de esa población.

La oferta de este producto invita a discutir un posible cambio de paradigma en cuanto al uso del patrimonio de los adultos mayores, en tanto los posibles constituyentes tienen una nueva opción de tener flujo de dinero sin tener que vender su inmueble, arrendarlo, subarrendarlo e inclusive, tomar una hipoteca tradicional, entre otras opciones que actualmente existen en el mercado. La hipoteca inversa, le permite al posible constituyente seguir habitando el inmueble hasta el momento de su fallecimiento sin el riesgo de perderlo antes de ese momento. En adición, invita a la discusión familiar con respecto a la destinación del patrimonio del constituyente, ¿Debe sacrificarse la libertad financiera de un constituyente por la protección de eventuales derechos herenciales?

Es importante reiterar que la hipoteca inversa es un producto financiero y de ninguna manera reemplaza la obligación que tiene el Estado y los fondos de pensión con los adultos mayores. En Colombia, el derecho a la pensión de vejez es de orden constitucional y busca que las personas mayores puedan disfrutar de un descanso remunerado y digno después de años de trabajo. En ese sentido, este producto busca dar una mayor flexibilidad de uso de patrimonio a los adultos mayores, erigiéndose como un complemento a la pensión de vejez pero en ningún sentido como un reemplazo de esta.

Autores

Jacques Simhon
Jacques Simhon, LL.M.
Socio
Bogotá
Andrés-Gutiérrez-CMS-Colombia
Andrés Gutiérrez