Colombia no cuenta con información que determine de forma clara la naturaleza jurídica de los inmuebles rurales, ya que no existe una base de datos pública que distinga los bienes baldíos – dominio de la Nación- de los bienes privados. Esto, genera una inseguridad jurídica al momento de invertir en inmuebles rurales, ya que no se tiene certeza sobre la naturaleza jurídica de estos inmuebles, y en el evento en que estos sean declarados baldíos, cualquier título de dominio sobre estos sería inexistente. Si bien la Ley 160 de 1994 ha definido un procedimiento para clarificar la propiedad de los inmuebles rurales, este requiere material probatorio significativo, que en la mayoría de los casos es de difícil obtención. Por lo anterior, al momento de invertir en inmuebles rurales es recomendable realizar un estudio de debida diligencia detallado, con el fin de mitigar los riesgos que puedan existir en la adquisición de esta clase de inmuebles.
Los bienes baldíos son bienes fiscales adjudicables a los campesinos en el marco de la reforma agraria. Al ser bienes de la Nación, estos se caracterizan por estar fuera del comercio y por lo tanto sobre ellos no puede ejercerse el derecho de dominio, hasta que el Estado los adjudique. En otras palabras, los inmuebles baldíos no se pueden vender, comprar, poseer o usufructuar, sin que estos hayan sido adquiridos en debida forma y solo por las personas beneficiarias de los procesos de reforma agraria.
La Ley 160 de 1994 por medio de la cual se creó el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, establece en su artículo 48 el proceso de clarificación de la propiedad de bienes rurales y regula las condiciones para acreditar la propiedad privada de inmuebles rurales.
De acuerdo con el citado artículo, para acreditar la propiedad privada de un inmueble rural al interior del proceso de clarificación se debe aportar: i) el título originario de dominio expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal, o ii) los títulos de dominio debidamente inscritos en el certificado de libertad y tradición del inmueble otorgados con anterioridad a la vigencia de la Ley (3 de agosto de 1994), en los que se evidencien tradiciones de dominio durante un lapso no menor a 20 años.
Así las cosas, la propiedad privada de bienes rurales se prueba mediante la presentación del título originario de dominio, es decir, la existencia de un acto administrativo de adjudicación que realice la entidad que administre los baldíos en Colombia –Agencia Nacional de Tierras- debidamente ejecutoriado e inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria.
En caso de no contar con dicho título originario, el cual en la mayoría de los casos es difícil de obtener, la Ley prevé la alternativa de presentar como prueba la inscripción de títulos traslaticios de dominio en el certificado de tradición y libertad del inmueble desde antes del 5 de agosto de 1974, lo cual opera como presunción de propiedad privada. Si bien esta presunción reduce la inseguridad jurídica respecto de la naturaleza de los inmuebles rurales, es requerida una debida diligencia exhaustiva, que de fe del cumplimiento de los requisitos de su prueba.
Con todo, más allá de los mecanismos estipulados en la ley para acreditar la propiedad privada de los bienes rurales y como solución de fondo al problema de la inseguridad jurídica en el dominio de inmuebles rurales en Colombia, la Corte Constitucional en sentencia T-488 de 2014 ordenó a la Agencia Nacional de Tierras la ejecución de un plan nacional de clarificación de todos los bienes baldíos, con el objetivo de brindar certeza jurídica y publicidad sobre la naturaleza de los inmuebles rurales en Colombia. Si bien se han ejecutado acciones en tal dirección, hasta que no se cumpla a cabalidad con este plan, se deberá realizar una debida diligencia exhaustiva sobre estos inmuebles para atenuar cualquier riesgo de declaración de bien baldío.
