Las áreas mínimas en el nuevo POT: Un desincentivo a la construcción de vivienda VIS y VIP en Bogotá

El pasado 3 de mayo de 2021 se publicó el proyecto de acuerdo promovido por la Alcaldía Distrital para aprobar el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (“POT”) de la ciudad de Bogotá. Desde junio del 2004 está vigente el último POT, que no ha podido ser actualizado desde entonces y, a su turno, esto ha dificultado el desarrollo de la ciudad. En esta oportunidad, la alcaldesa Claudia López propone un POT con base en los siguientes pilares: i) la reactivación económica de la ciudad, con una estructura ecológica, ii) la generación de una estructura dinámica de desarrollo territorial, humano y social a largo plazo y iii) la revitalización de la ciudad construida, entre otros. No obstante, su discusión no ha estado libre de debates, los cuales son necesarios para construir un instrumento de planeación consensuado.

En la propuesta, uno de los puntos que más ha generado controversia ha sido la creación de límites mínimos de área para las unidades privadas de proyectos de viviendas de interés social (“VIS”) y viviendas de interés prioritario (“VIP”) en Bogotá. Puntualmente, el proyecto en su artículo 427 consagra que la vivienda VIP y VIS unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar debe tener un área mínima habitable de 42 m2. Así mismo, se establece que la vivienda no VIS unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar debe tener un área mínima habitable de 30 m2. Por último, éste mismo artículo estipula que el estándar de metros cuadrados por habitación debe ser de mínimo 20 m2.

Con el fin de explicar la controversia en cuestión, se debe entender que la vivienda VIS y VIP tienen regulado el precio máximo de venta al consumidor (150 smlmv y 90 smlmv respectivamente). Por contrario, los insumos para el desarrollo de estos proyectos, tales como la tierra, responden únicamente a la lógica del mercado. En otras palabras, la tierra cuesta lo que cuesta y el constructor debe ajustar su esquema de costos para poder entregar unas viviendas rentables, que suplan la demanda bajo estándares calidad y seguridad.

Así las cosas, el hecho de imponer un área mínima implica la imposibilidad de construir mayor cantidad de unidades, y limita el precio por metro cuadrado de las viviendas. Esto tiene un impacto que tiende a hacer inviable una rentabilidad razonable en estos proyectos. Para mitigar lo anterior, los constructores se verían obligados a desarrollar los proyectos en zonas periféricas, ya que en estos lugares el precio de la tierra es inferior. Esto implicaría sacrificar la localización del proyecto, con lo cual, el comprador quedaría más marginalizado que bajo el esquema actual.

Adicional a lo anterior, este tipo de medidas desconocen que en Colombia existen una pluralidad en la composición de familia entre las cuales se encuentra la unipersonal, y en estos eventos él área requerida puede ser inferior al límite establecido por el proyecto de reforma. Por lo anterior, establecer un límite mínimo de área dificulta el acceso a la vivienda VIS y VIP a las personas que requieran una unidad inmobiliaria un área inferior a la del límite por facilidades de ubicación o precio.

A pesar de que la rescatable intención de la propuesta es la de brindar una vivienda digna a las personas que más lo necesitan en condiciones de calidad, el efecto de estas termina siendo el contrario, ya que los proyectos se tornan más onerosos y se restringe aún más la generación de productos inmobiliarios que puedan suplir las necesidades de la población en cuanto a su acceso a la vivienda. Con esto, consideramos que estos asuntos deben ser regulados por la ley de oferta y demanda, dejando que la libre competencia y el libre desarrollo de la actividad empresarial genere los mejores proyectos para la población que requiere acceder a distintas a soluciones de vivienda, no haciendo asunciones sobre un estándar tradicional que puede llegar a desatender un segmento importante de la población.

Con todo, esta reforma es aún objeto de debate y la misma va a estar sujeta a numerosas modificaciones antes de aprobar su texto final, por lo que estaremos muy atentos al avance de este documento y de los retos que la implementación del mismo significará.