La coyuntura por la que atraviesa Colombia y el mundo por la enfermedad COVID-19, ha generado consecuencias de orden ambiental, social y económico. En consecuencia, el Gobierno Nacional ha declarado el estado de emergencia mediante el Decreto 417 del 17 de marzo de 2020. Dentro de tantos sectores de la economía que se han visto afectados por la situación actual, uno de los que más destaca es el sector inmobiliario, por lo que el Gobierno, a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, ha decidido tomar acciones dentro del marco de la emergencia con respecto a los contratos de arrendamiento a través del Decreto 579 del 15 de abril de 2019.
Este Decreto ha establecido las siguientes medidas que regirán durante la crisis y hasta dos meses después de esta, para contratos de arrendamiento de vivienda y aquellos de carácter comercial suscritos por MIPYMES [1] : (i) suspensión de desalojo a arrendatarios, (ii) aplazamiento de reajuste anual de cánones de arrendamiento, (iii) suspensión de causación de intereses moratorios y otras sanciones y (iv) prorroga a contratos que tuvieran programada su finalización durante el periodo de la crisis.
Si bien esas medidas suponen una ayuda para los arrendatarios del país, estas no pueden entenderse como una extinción o modificación automática de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento. Las obligaciones del arrendatario solo pueden ser modificadas si en el contrato existen previamente disposiciones para ello, de lo contrario, las modificaciones, condonaciones, reducciones o creación de plazos deben realizarse por mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. Es importante, además, entender que estos anuncios en sí mismos no constituyen fuente de derecho, y su aplicación únicamente será viable una vez este expedido el decreto ley correspondiente, que probablemente tendrá alguna modificación frente a lo anunciado.
Adicionalmente y dependiendo de cómo se hubiese pactado la resolución de conflictos en el contrato de arrendamiento, las partes siempre podrán acudir al mecanismo previsto y/o a la jurisdicción ordinaria en caso de que hubiese un incumplimiento de obligaciones. Por ejemplo, el arrendatario estaría plenamente facultado para presentar una excepción de fuerza mayor ante cualquier alegación de incumplimiento del contrato, de configurarse esta situación en el caso específico. Esta situación no es ideal para ninguna de las partes, en la medida en que este proceso puede resultar engorrosa en tanto el estándar probatorio de la fuerza mayor es supremamente alta y no es posible afirmar que esta aplique de forma automática a cada uno de los contratos de arrendamiento existentes en Colombia. Además, una disputa en la jurisdicción ordinaria u otro mecanismo previsto implica un desgaste en tiempo y costos relacionados para las partes.
En la actualidad, es recomendable encontrar soluciones negociadas a las disputas que se puedan presentar respecto de las obligaciones incumplidas como consecuencia de la coyuntura actual. Las soluciones negociadas de modificación de las obligaciones deben tener en cuenta los intereses inmediatos, de mediano y largo plazo de las partes, y no pueden ser tomadas como una oportunidad para renegociar condiciones relacionadas con la forma original del contrato en las condiciones normales de su ejecución, y deben estipularse de forma rápida y transitoria para permitir realmente cubrir las necesidades de las partes involucradas.
Lo anterior tiene una relación directa con los contratos de seguros sobre los arrendamientos, dado que no es posible de plano para las aseguradoras alegar la existencia de una fuerza mayor en el incumplimiento del pago de los cánones para eximirse en el pago de los montos asegurados. La fuerza mayor que excusa el no pago de los cánones no es aquella que impide el uso del inmueble, sino aquella que verdaderamente imposibilita el cumplimiento de la obligación específica de pagar. Por ello, una reacción general de las compañías aseguradoras señalando que no se pueden ejecutar las pólizas en el marco de la emergencia sanitaria sería equivocada y objeto de posibles disputas a futuro. El regulador financiero debe estar igualmente vigilante para evitar que se excuse del cumplimiento de estas obligaciones a las compañías aseguradoras cuando esto no sea procedente.
Es relevante resaltar que el Decreto 579 contempla el evento en el que las partes no llegan a un nuevo acuerdo con respecto al contrato de arrendamiento. Cuando esto ocurre, establece que el arrendador podrá hacer exigible el pago de las obligaciones causadas durante la vigencia de ese Decreto, con las siguientes condiciones: (i) no podrá cobrar intereses de mora, penalidades o sanciones que se hubiesen causado por el no pago de los cánones y (ii) podrá exigir el pago de intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la Tasa de Interés Bancario Corriente en modalidad de consumo sobre los rubros no pagados. Lo anterior, resalta el hecho de que las obligaciones del arrendatario no se extinguen y si no hay mediación entre las partes, su incumplimiento implica el eventual pago de intereses en favor del arrendador.
De cualquier manera, es importante tener en cuenta siempre las particularidades de cada contrato y la relación derivada de los mismos. Lo anterior debido a que no todos los contratos cuentan con una póliza de incumplimiento, con codeudores, con porcentajes de pago que dependen de resultados de operación (como es el caso de algunos contratos de arrendamiento de establecimientos comerciales), entre otros factores. Lo relevante es poder analizar las posibilidades a partir de la identificación de los elementos de cada contrato para que las partes, de forma autónoma, puedan adaptarse a la coyuntura sin tener que entrar en un pleito o terminar la relación jurídica que los vincula.
Para mayor información acerca de cómo se están regulando los contratos de arrendamiento en otras jurisdicciones en las que CMS opera, visitar CMS Expert Guide to COVID-19 Impact on Lease Agreements
