Autores
Los multifamily, renta institucional o build to rent (BTR) son algunos de los diversos nombres que tiene el novedoso modelo inmobiliario que le ofrece una experiencia completa al arrendatario. La idea consiste en desarrollar edificios de vivienda que son de un único dueño (normalmente fondos de capital privado) y operados y administrados en su totalidad por un operador especializado; lo cual resulta innovador y diferente del negocio regular de construcción para la venta. Este tipo de proyectos se presenta como una opción atractiva para el desarrollo inmobiliario, puesto que ofrecen soluciones de vivienda a nichos especializados (estudiantes, adultos mayores, familias pequeñas) que no tienen interés en comprar un inmueble, pero si necesitan tener acceso a soluciones de vivienda en buenas ubicaciones con una gran variedad de zonas comunes y amenities (gimnasio, sala de coworking, teatro etc.) a unos precios más accesibles.
El mercado colombiano puede llegar a considerarse de los más atractivos para este tipo de proyectos, ya que, desde la perspectiva del inversionista, son ingresos relativamente estables y crecientes con una proyección a largo plazo. Lo anterior corresponde a diferentes factores entre los cuales se hace menester destacar los siguientes:
- De acuerdo con la información del DANE, en el año 2020 se cuantifico que el 36,9% de la población colombiana vivía en arriendo o subarriendo 1 . Un porcentaje significativamente superior al promedio en América Latina, que según el BID es del 21% 2 .
- De acuerdo con los datos de Asobancaria, en los últimos veinte (20) años los precios de los arrendamientos se duplicaron 3 .
- Existen dinámicas demográficas y sociales que han cambiado la forma en cómo se vive en Colombia, lo cual potencializa el mercado objetivo de los multifamily. Por ejemplo, cada vez más existen hogares conformados por menos integrantes.
- Los grupos poblacionales buscan soluciones especializadas a sus necesidades, como los adultos mayores, estudiantes universitarios, ejecutivos nacionales e internacionales cuyo interés se centra en ubicarse cerca al trabajo o incluso, contar con opciones de trabajo en casa como legado de la pandemia.
- Los elevados costos por metro cuadrado a la hora de comprar vivienda en casi todas las ciudades del país, haciendo especial énfasis en la ciudad de Bogotá.
Con todo, la regulación actual puede ser vista como un obstáculo para conseguir su adecuado desarrollo. Lo anterior, porque si bien es un modelo que responde a las necesidades sociales y nuevas tendencias habitacionales en Colombia, resulta inexplorada a la luz de la legislación colombiana, y, se enmarca dentro de las prerrogativas del contrato de arrendamiento de vivienda (ley 820 del 2003) y del régimen de propiedad horizontal (ley 675 del 2003). Dichas normas implican que la operación del multifamily acarree diversos retos porque desconocen el modelo de negocio generando barreras para el/los inversionistas, operadores y propietarios del inmueble.
En primera medida, el contrato de arrendamiento para vivienda en Colombia tiene una forma inflexible para la dinámica que propone este modelo de negocio, puesto que se trata de normas de orden público que no admiten pacto en contrato y tienden a proteger al arrendatario. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento comporta un límite en el pacto del canon de arrendamiento, ya que este no puede superar en ningún caso el 1% del valor comercial del inmueble, siendo una cuestión que puede desincentivar el desarrollo de este tipo de proyectos en los que las amenidades juegan un rol importante y que, en principio, no puede cobrarse por vía del canon.
Así mismo, los contratos de arrendamiento tienen normas estrictas para su terminación, y que en el evento de incumplimiento, deben remitirse a procesos de restitución de inmueble arrendado que no cuentan con la celeridad necesaria para la explotación que haga rentable el modelo.
Por otro lado, el régimen de propiedad horizontal tampoco resulta ser del todo amigable con el inversionista, lo anterior, debido a los límites en la explotación económica de las áreas comunes o de repartir los excedentes, ya que la propiedad horizontal per se es un ente sin ánimo de lucro que impide a su propietario recibir rentas directas de su operación. Para viabilizar la explotación de estas zonas, debe catalogarse como bienes privados, lo cual implica el incremento de las áreas privadas impactando los costos por concepto de impuestos prediales.
Como conclusión, si bien este es un modelo de negocio que aún está en desarrollo en países como Colombia, es importante considerar los retos en su implementación a través de una regulación que corresponda a las nuevas dinámicas sociales en materia de vivienda.
