La Ley 1116 del 27 de diciembre de 2006 establece el régimen de insolvencia empresarial para las personas naturales comerciantes y las entidades jurídicas que realicen negocios permanentes en el territorio nacional, siempre y cuando no estén excluidas de su aplicación . Esta ley se aplica tanto a empresas de carácter privado como mixto.
Su objetivo primordial es la reactivación de las empresas, y de manera secundaría, la liquidación ordenada de su patrimonio. Por lo tanto, cuando una empresa entra en insolvencia, no necesariamente será liquidada. La ley busca, principalmente, preservar las empresas viables y normalizar sus relaciones comerciales y crediticias a través de un acuerdo que permita reestructurar de manera operativa y administrativa sus activos y pasivos.
Ahora bien, este régimen solo será aplicable si se cumplen los supuestos de admisibilidad establecidos en el artículo 9 de esta Ley . Por un lado, se encuentra la incapacidad de pago inminente que se refiere a los casos en que el deudor acredite la existencia de circunstancias en el respectivo mercado o dentro de su organización, que afecten o razonablemente puedan afectar en forma grave el cumplimiento normal de sus obligaciones, con un término igual o inferior a 1 año.
Por otro lado, la Ley establece el supuesto de la cesación de pagos. Esto ocurre cuando el deudor se encuentra incumpliendo por más de 90 días 2 o más obligaciones en favor de 2 o más acreedores, contraídas en desarrollo de su actividad, o tenga por lo menos 2 demandas de ejecución presentadas por 2 o más acreedores para el pago de sus obligaciones.
Bajo el escenario descrito, el objeto del presente artículo es responder al siguiente interrogante: ¿Qué implicaciones tiene para un arrendador cumplido que el arrendatario se encuentre inmerso en un proceso de reorganización empresarial?
En primer lugar, uno de los efectos de presentar la solicitud de admisión al proceso de reorganización es que se prohíbe a los administradores del deudor realizar la venta de bienes o llevar a cabo operaciones que no sean parte del giro ordinario de los negocios del deudor.
En segundo lugar, artículo 21 de la ley 1116 estipula que el inicio del proceso de reorganización empresarial impide la terminación unilateral de cualquier contrato del que sea parte el deudor. Por lo tanto, como regla general, la parte cumplida en un contrato de arrendamiento no podrá dar por terminado el contrato porque la otra parte esté en proceso de reorganización empresarial, garantizando la continuidad del contrato durante el proceso de reorganización, lo que le permite al deudor arrendatario, que su negocio siga funcionando.
Sin embargo, toda regla general tiene sus excepciones. El segundo inciso del artículo 21 de la Ley de Insolvencia establece que, a pesar de estar en un proceso de reorganización empresarial, es posible terminar los contratos vigentes cuando: (i) se trate de incumplimientos contractuales causados con posterioridad al inicio de un proceso de reorganización o de obligaciones distintas al objeto de este; o (ii) en contratos de tracto sucesivo no sea posible la renegociación de sus cláusulas por mutuo acuerdo, para lo cual se solicitará autorización al juez del concurso.
Al respecto, la Corte Constitucional , estudió el segundo inciso del artículo 21 concluyendo que esta norma no impide la terminación de los contratos del deudor, por una razón distinta al hecho del inicio del proceso de reorganización, tal como sucedería con el incumplimiento grave de las obligaciones consagradas en los mismos.
En relación con la primera situación y aplicándola a los contratos de arrendamiento se puede concluir que, si un arrendatario inmerso en proceso de reorganización incumple cualquiera de sus obligaciones derivadas del contrato mismo (incluyendo el no pago de cánones causados con posterioridad a la admisión a la reorganización), el arrendador tiene la facultad para terminar el contrato, salvo que el incumplimiento se trate del no pago de aquellos cánones de arrendamiento causados con anterioridad al inicio del proceso de reorganización.
Con respecto al segundo escenario, la Superintendencia de Sociedades ha sido clara en establecer que, mientras el deudor se encuentre en proceso de reorganización, no podrá el acreedor contratante dar por terminado ningún contrato en el cual este sea parte argumentando su entrada en el proceso de reorganización. Con todo, los contratos vigentes – incluyendo el contrato de arrendamiento – podrán ser renegociados por las partes de mutuo acuerdo, o podrá solicitarse autorización al juez del concurso para su terminación, según se explica a continuación.
Tratándose de contratos de tracto sucesivo en los que las prestaciones a cargo del deudor resulten excesivas, el deudor podrá buscar una renegociación de las condiciones del contrato de mutuo acuerdo, y en caso de que no sea posible, podrá solicitar autorización al juez del concurso para la terminación del contrato, con el cumplimiento de todas las condiciones señaladas en el artículo 21 de la Ley de Insolvencia.
En virtud de lo anteriormente expuesto, estas son algunas de las recomendaciones a considerar si el arrendatario en un contrato de arrendamiento está inmerso en un proceso de reorganización empresarial:
1. El incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento causadas con anterioridad al inicio del proceso de reorganización no faculta a la parte cumplida a terminarlo. No obstante, se sugiere buscar una renegociación de las condiciones del contrato de mutuo acuerdo con la parte incumplida, que permitan mantener vigente el mismo en condiciones favorables para ambas partes.
2. Si después de renegociadas las condiciones del contrato de arrendamiento persiste el incumplimiento por la parte inmersa en proceso de reorganización (causadas con posterioridad a la admisión), la parte cumplida podrá aplicar las consecuencias contractuales que incluyen, entre otras, la terminación del contrato.
__________________________________________________________________________________________________________
[1] Artículo 2 Ley 1116. Ámbito de aplicación. Estarán sometidas al régimen de insolvencia las personas naturales comerciantes y las jurídicas no excluidas de la aplicación del mismo, que realicen negocios permanentes en el territorio nacional, de carácter privado o mixto. Así mismo, estarán sometidos al régimen de insolvencia las sucursales de sociedades extranjeras y los patrimonios autónomos afectos a la realización de actividades empresariales.
[2] Artículo 9 Ley 1116. Supuestos de admisibilidad. Supuestos de admisibilidad. El inicio del proceso de reorganización de un deudor supone la existencia de una situación de cesación de pagos o de incapacidad de pago inminente. 1. Cesación de pagos. El deudor estará en cesación de pagos cuando: Incumpla el pago por más de noventa (90) días de dos (2) o más obligaciones a favor de dos (2) o más acreedores, contraídas en desarrollo de su actividad, o tenga por lo menos dos (2) demandas de ejecución presentadas por dos (2) o más acreedores para el pago de obligaciones. En cualquier caso, el valor acumulado de las obligaciones en cuestión deberá representar no menos del diez por ciento (10%) del pasivo total a cargo del deudor a la fecha de los estados financieros de la solicitud, de conformidad con lo establecido para el efecto en la presente ley. 2. Incapacidad de pago inminente. El deudor estará en situación de incapacidad de pago inminente, cuando acredite la existencia de circunstancias en el respectivo mercado o al interior de su organización o estructura, que afecten o razonablemente puedan afectar en forma grave, el cumplimiento normal de sus obligaciones, con un vencimiento igual o inferior a un año.
[3] Artículo 17 Ley 1116. Efectos de la presentación de la solicitud de admisión al proceso de reorganización con respecto al deudor. A partir de la fecha de presentación de la solicitud, se prohíbe a los administradores la adopción de reformas estatutarias; la constitución y ejecución de garantías o cauciones que recaigan sobre bienes propios del deudor, incluyendo fiducias mercantiles o encargos fiduciarios que tengan dicha finalidad; efectuar compensaciones, pagos, arreglos, desistimientos, allanamientos, terminaciones unilaterales o de mutuo acuerdo de procesos en curso; conciliaciones o transacciones de ninguna clase de obligaciones a su cargo; ni efectuarse enajenaciones de bienes u operaciones que no correspondan al giro ordinario de los negocios del deudor o que se lleven a cabo sin sujeción a las limitaciones estatutarias aplicables, incluyendo las fiducias mercantiles y los encargos fiduciarios que tengan esa finalidad o encomienden o faculten al fiduciario en tal sentido; salvo que exista autorización previa, expresa y precisa del juez del concurso.(…)
[4] Artículo 21 Ley 1116. Continuidad de los contratos. Por el hecho del inicio del proceso de reorganización no podrá decretarse al deudor la terminación unilateral de ningún contrato, incluidos los contratos de fiducia mercantil y encargos fiduciarios con fines diferentes a los de garantía. Tampoco podrá decretarse la caducidad administrativa, a no ser que el proceso de declaratoria de dicha caducidad haya sido iniciado con anterioridad a esa fecha.
[5] Corte Constitucional de Colombia, 09 de febrero de 2012, Sentencia C-620.
[6] Superintendencia de Sociedades, 22 de febrero de 2018, Oficio 220-030225.
