Adoption du projet de loi relative à la protection du Rocher de Monaco

Cette loi répond à la nécessité de doter le Rocher, espace exigu regroupant aussi bien le Palais Princier et les Biens de la Couronne, que la Cathédrale et le siège des institutions de l’Etat - d’un régime juridique protecteur eu égard à ses spécificités.

Pour ce faire, la loi vise à permettre à l’Etat de contrôler les aliénations, les changements d’affectations et les constructions sur le seul périmètre du Rocher, à savoir le quartier de Monaco-Ville, y compris ses remparts, ses glacis et ses falaises, ses jardins et le chemin des pêcheurs ; dont le plan sera à la disposition du public.

Sans prétendre à l’exhaustivité, la loi ne comptant pas moins de 50 articles, la présente publication vise à résumer ses principales dispositions.

La loi instaure un droit de préemption en faveur de l’Etat sur la zone du Rocher dont le champ d’application est assez large puisqu’il s’applique :

• aux aliénations volontaires à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'immeubles bâtis ou non bâtis, de lots de copropriété, de droits indivis ou de droits réels immobiliers, y compris l'échange, l'apport en société, à un trust, à une fondation, à une fiducie ou à toute construction juridique équivalente, et la dation en paiement ;
• aux cessions à titre onéreux de parts ou d'actions ayant pour effet de conférer au cessionnaire, directement ou indirectement, la majorité du capital ou des droits de vote d'une société dont l'actif est constitué, pour plus de la moitié de sa valeur, des biens mentionnés au tiret précédent ;
• aux cessions à titre onéreux de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de droits au bail portant sur des locaux commerciaux ; et
• aux adjudications, y compris aux procédures collectives de règlement de passif.

S’agissant des cessions de titres, les clauses d’agrément sont inopposables à l’Etat dans l’exercice de son droit de préemption, les associés minoritaires disposant en contrepartie d’une faculté de sortie. Les sociétés étrangères sont également concernées, le mandataire loi n°1.381 procédant aux déclarations nécessaires.

S’agissant de la procédure, le Ministre d'État dispose d'un délai d’un mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour notifier sa décision. Il peut soit renoncer à préempter, explicitement ou tacitement, soit accepter ou faire une offre à un prix distinct. Dans le premier cas, l’opération doit être passée dans les six mois. Dans les deux derniers cas, l’Etat doit justifier d’un objet conforme à la loi pour préempter, dans le dernier cas, il doit en outre justifier des éléments concourant à la détermination du prix offert. Le propriétaire aura alors 2 mois pour se prononcer sur l’offre.

En cas de désaccord sur le prix, la partie la plus diligente saisira une commission de conciliation et d'évaluation qui rendra son avis sous 2 mois. A défaut d'accord, l’Etat a 15 jours pour saisir le Tribunal de première instance, lequel aura 6 mois pour statuer, le même délai devant être observé en appel.

Le Tribunal fixera le prix lequel ne saurait être inférieur à la valeur vénale du bien au jour de la déclaration d‘intention d‘aliéner selon les critères fixés par la loi. Puis, les parties disposent d’un mois à compter de la décision définitive pour notifier leur acceptation ou leur renonciation à la mutation, la vente n'étant parfaite qu’en cas d’accord conjoint et exprès dans ce délai. En effet, un propriétaire ne saurait céder son bien à l'État à un prix autre que celui déclaré ou qu'il n'a pas expressément accepté. Enfin, si l’Etat se rétracte après fixation judiciaire du prix, il ne peut plus préempter à l’égard du même propriétaire pendant 2 ans, sauf aux prix et conditions fixés.

En cas d’accord, l'acte authentique est dressé dans un délai de 3 mois à compter de la date à laquelle la vente est devenue parfaite. Si l’Etat ne se présente pas ou ne paie pas le prix, il ne peut plus exercer son droit sur le même bien pendant un délai de 5 ans à l'égard du même propriétaire.

La loi prévoit que les frais exposés par les propriétaires dans ce contexte sont supportés par l’Etat.

Si, dans un délai de 10 ans à compter de l'acquisition, l'État décide d'utiliser ou d'aliéner le bien à d'autres fins que celles prévues dans la décision ou dans la loi, l'ancien propriétaire ou ses ayants-cause universels et en cas de refus, l'acquéreur évincé, se verront proposer l’acquisition du bien à un prix ne pouvant excéder payé par l'État, augmenté du coût des travaux éventuellement réalisés. À défaut d'accord, le prix est fixé par le Tribunal.

S’agissant des fonds de commerce et artisanaux et droits au bail, l’Etat a 3 ans pour les rétrocéder à un exploitant suivant appel à candidatures publié au Journal de Monaco sur la base d'un cahier des charges approuvé par arrêté ministériel ; à défaut un droit de priorité est accordé à l’acquéreur évincé. Dans l’attente le fonds peut être donné en gérance libre.

La loi prévoit que les changements d’affectation des locaux du Rocher sont soumis à autorisation du Ministre d’Etat, à savoir :

• tout changement d'affectation d'un local d'une catégorie à une autre, avec ou sans travaux ;
• le passage d'un local de l'habitation permanente à la location meublée de courte durée* ;
• tout changement d'activité ayant pour effet de faire passer un local commercial ou artisanal d'une classe à une autre ;
• la réunion ou la division de locaux commerciaux ou de locaux d'habitation ;
• la transformation d’un rez-de-chaussée en parking ou garage.

Un état des affectations de chaque local du Rocher sera fixé par arrêté ministériel dans un délai de 18 mois à compter de la publication de la loi. Les propriétaires auront 3 mois pour présenter leurs observations sur le projet qui leur sera notifié.

*Focus sur la location meublée de courte durée

La loi précise que n’est pas concernée la location meublée de courte durée du local qui constitue la résidence principale du loueur, dans la limite de 90 jours par année civile, sous réserve des stipulations du bail, des règlements de copropriété et de toute disposition législative contraire.
Ces locations, qui ne sauraient remettre en cause l’usage d’habitation du local, devront faire l'objet d'un enregistrement préalable, le numéro délivré devant figurer dans toute offre de location.

L’autorisation de changement d’affectation pourra être refusée ou assortie de prescriptions pour les motifs suivants :

• l'opération réduit le nombre ou la surface des locaux affectés à l'habitation permanente ;
• elle supprime une activité présentant un intérêt historique, culturel ou patrimonial, ou un commerce de proximité dont la disparition priverait les habitants d'un service courant ;
• elle est, par les nuisances ou la fréquentation qu'elle engendre, incompatible avec le caractère des lieux, avec la tranquillité des habitants ou avec la dignité des abords du Palais Princier et des sièges des institutions.

Elle sera obligatoirement refusée lorsque l'opération méconnaît les règles fixées en application de l'article 27 de la loi relatives à la répartition des activités commerciales et artisanales.

Sans préjudice de la procédure d’autorisation de travaux éventuellement requise, l’accord du Ministre d’Etat devra être obtenu pour toute opération de travaux sur le Rocher impliquant :

• toute construction nouvelle, surélévation ou extension ;
• toute démolition, totale ou partielle ;
• des travaux sur le bâti existant tels que définis à l’article 35 de ladite loi ;
• toute division ou réunion de parcelles ou de volumes ou tout autre remembrement ;
• tout défrichement, tout abattage d'arbre et toute modification des jardins, terrasses, murs de soutènement, remparts et sols des espaces libres ;
• la pose ou la modification de devantures, enseignes, stores, éclairages, terrasses, équipements commerciaux, dispositifs d’affichage promotionnel et équipements techniques visibles depuis l'espace public ou depuis la mer.

Quand une autorisation de travaux est normalement requise, les deux demandes feront l'objet d'une instruction unique et il sera statué par une décision unique.

La loi limite les autorisations de démolir aux immeubles dépourvus d'intérêt historique, architectural ou urbain ou qui menacent ruine sans pouvoir être conservés à un coût qui ne soit pas manifestement hors de proportion avec leur valeur.

En outre, est prévue l’adoption d’un règlement particulier et cahier de prescriptions du Rocher dont le projet sera mis à disposition du public afin que les propriétaires puissent faire leurs observations pendant 3 mois à compter de la première publication au Journal de Monaco informant de cette mise à disposition. Si des prescriptions entraînent un surcoût, il sera pris en charge en tout ou partie par l’Etat selon des modalités fixées par ordonnance souveraine s’agissant des travaux de conservation ou de restauration.
Dans l’attente de son adoption et au plus tard pendant 2 ans à compter de la publication de la loi, le Ministre d'État pourra surseoir à statuer sur une demande d'autorisation de nature à compromettre l'application des règles en cours d'élaboration ; étant précisé que le sursis à statuer ne peut dépasser un an pour une même demande.

Enfin, la loi se clôt par un dernier titre de dispositions communes, transitoires et finales, lesquelles instituent notamment un mécanisme de contrôle par visite des chantiers et locaux par des agents, des sanctions administratives (pouvant aller jusqu’à 100.000 euros et 1.000 euros d’astreinte journalière) et pénales, ainsi que la rédaction d’un rapport triennal remis par le Gouvernement au Conseil National sur l’application de la loi et son impact sur le Rocher.

Des ordonnances souveraines doivent être prises pour préciser les modalités d’application de la loi.
Les propriétaires de locaux et exploitations commerciales, industrielles ou artisanales du Rocher sont vivement invités à suivre de très près ces ordonnances souveraines et à faire valoir, le cas échéant, leurs observations éventuelles dans les délais fixés par la loi.