Proposition de loi n°278 créant un bail d'activité commerciale

Cette proposition de loi découle du constat suivant : la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui régit actuellement les baux commerciaux, présente une rigidité qui freinerait la fluidité du marché.

• D’un côté, les propriétaires hésitent à louer leurs locaux pour une durée de trois ans ou plus afin d’éviter le régime impératif de cette loi.
• De l’autre, les locataires peinent à réunir les fonds nécessaires pour s’acquitter des « pas-de-porte » exigés par les bailleurs, pratique devenue courante pour compenser les indemnités d’éviction devant être acquittées par les bailleurs donnant congé à leurs locataires commerciaux.

À l’échelle européenne, Monaco ferait ainsi figure d’exception, souffrant d’un déficit de compétitivité et d’attractivité.

Pour remédier à cette situation, la proposition de loi n° 278 entend créer un nouveau type de bail, le "bail d’activité commerciale", qui s’ajouterait au bail commercial existant sans le remplacer. Ce dispositif serait applicable uniquement si les parties le choisissent expressément mais, dans ce cas, ses dispositions seraient d’ordre public. Ce nouveau bail s’adresserait aux commerces alimentaires et non alimentaires, à l’exclusion des activités financières, immobilières, de yachting ou d’assurances.

Premièrement, il interdirait la pratique du « pas-de-porte », levant ainsi un obstacle financier majeur à l’installation des commerces, lesquels souffrent de la volatilité des consommateurs et du commerce en ligne.

Deuxièmement, il fixerait une durée minimale (sept ans dans l’état actuel de la proposition, voire moins si elle devait être amendée), permettant au locataire d’amortir ses investissements initiaux. Le locataire conserverait néanmoins une faculté de résiliation anticipée après un an d’exploitation et moyennant un préavis de six mois, à l’instar du bail bureau. En revanche, il ne bénéficierait ni de la reconduction tacite – les mécanismes de reconduction étant strictement encadrés par la proposition de loi – ni de l’indemnité d’éviction du bail commercial existant en l’absence d’acquisition de la propriété commerciale.

Le bailleur, quant à lui, ne pourrait résilier le bail de manière anticipée qu’en cas de démolition-reconstruction ou de restructuration lourde rendant l’occupation des locaux impossible. Dans ce cas, le locataire bénéficierait d’une compensation pour ses investissements et des indemnités de congédiement des salariés. Une procédure devant le Président du tribunal de première instance, qui ne va pas sans rappeler celle de la loi n°490, est prévue dans cette situation afin de surseoir à l’expulsion du locataire et de fixer le montant de l'indemnité, le cas échéant provisionnelle ; le locataire ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement. Dans l’état actuel du projet (et sous réserve des modifications pouvant y être apportées), cette indemnisation ne serait pas due si l’immeuble dans lequel est situé le local devait être menacé de ruine ou en état d'insalubrité.

Par ailleurs, sauf évolution de l’actuelle proposition de loi permettant un accord des parties sur ce point, ce nouveau bail ne permettrait la cession, la sous-location ou la mise en gérance libre par le locataire. En revanche, la transmission à une société dont le locataire serait associé majoritaire et gérant resterait possible.

Parmi les autres dispositions de la proposition de loi, il est notamment prévu que le bail devra être établi par écrit, que le dépôt de garantie sera plafonné à trois mois de loyer et que la révision du loyer s’effectuerait selon l’indice convenu entre les parties.

Si des interrogations subsistent quant à l’articulation en pratique entre ce nouveau régime supplétif avec le caractère impératif de la loi n° 490, cette initiative législative mérite d’être saluée car elle vise à doter Monaco d’un outil moderne et flexible, destiné à renforcer son attractivité sur la scène internationale.