Eine Blitzaktion der Regierung:
- 2. Mai 2025: Das Bundesministerium für Finanzen versendet den Entwurf eines Budgetbegleitgesetzes 2025 zur Begutachtung, das zu massiven Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer (GrESt) bei Share Deals führen soll.
- 3. Juni 2025: Nach einer kurzen Begutachtungsfrist von einem Monat hat der Budgetausschuss des Nationalrats den Gesetzesentwurf bereits am 3.6.2025 behandelt.
Die finale Beschlussfassung im Nationalrat soll noch im Juni erfolgen, damit das Gesetz wie geplant am 1.7.2025 in Kraft treten kann.
Neuerungen im Überblick
Hier ein Überblick über die geplanten Neuerungen mit den letzten Änderungen im Budgetausschuss am 3.6.2025:
Direkter Beteiligungserwerb:
- GrESt wird ausgelöst, wenn mindestens 75% der Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften, die Immobilien besitzen, innerhalb von 7 Jahren erworben werden.
- Neu ist, dass die Schwelle von 95% auf 75% herabsetzt und der Beobachtungszeitraum von 5 Jahre auf 7 Jahre ausgedehnt wurde und Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften gleichermaßen erfasst sind. Börsennotierte Kapitalgesellschaften sind ausgenommen.
Beispiel:
Indirekter Beteiligungserwerb:
- Neu ist, dass GrESt auch bei indirektem Beteiligungserwerb (etwa der Mutter- oder Großmuttergesellschaft) ausgelöst werden soll, wenn 75% der Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft von einem "Erwerber" oder einer "Erwerbergruppe" erworben werden.
- Anstelle von Unternehmensgruppen nach § 9 KStG wird in Zukunft auf "Erwerber" und "Erwerbergruppen" abgestellt, das sind Personen- oder Kapitalgesellschaften, die unter einheitlicher Leitung oder dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.
- Die 75%-ige Beteiligungsschwelle wird durch Multiplikation der prozentuellen Beteiligung durch alle Ebene berechnet.
Beispiel:
Verschärfungen bei Immobiliengesellschaften:
- Die größte Steuererhöhung betrifft Immobiliengesellschaften, wo Share Deals ab 1.7.2025 derselben Steuerbelastung wie Asset Deals unterliegen sollen, nämlich 3.5% GrESt vom Verkehrswert (statt bisher 0.5% vom Grundstückswert).
- Immobiliengesellschaften sind Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien liegt und die keine gewerbliche Tätigkeit ausüben (oder gewerbliche Tätigkeit nur in untergeordnetem Ausmaß).
- Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn entweder das Vermögen aus Immobilien besteht, die nicht für eigene gewerbliche Zwecke genutzt werden, oder wenn die Gewinne überwiegend durch Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien erzielt werden. Es wird somit sowohl auf das Vermögen als auch die Gewinne der Gesellschaft abgestellt.
- Immobilientransaktionen im Familienkreis (§ 26a (1) Z 1 GGG) sind ausgenommen.
Wie hoch ist die GrESt beim Share Deal ab 1.7.2025?
- Beim Beteiligungserwerb an Immobiliengesellschaften beträgt die GrESt 3.5% vom Verkehrswert.
- Beim Beteiligungserwerb an anderen grundstücksbesitzenden Gesellschaften beträgt die GrESt 0.5% vom Grundstückswert.
Umgründungen im Konzern
- In letzter Minute ist noch ein Konzernprivileg eingefügt worden, wonach Umgründungen im Konzern, die nicht unmittelbar eine grundstücksbesitzende Gesellschaft betreffen, wie bisher 0% GrESt auslösen. Umgründungen im Konzern sollen nicht gehemmt werden und eine Versteinerung von Konzernstrukturen soll verhindert werden.
- Diese Ausnahme gilt allerdings nicht für Umgründungen, die unmittelbar eine grundstücksbesitzende Gesellschaft betreffen. Solche Umgründungen lösen idR 0.5% GrESt vom Grundstückswert aus, wobei die Verschärfungen für Immobiliengesellschaften auch im Konzern gelten sollen (3.5% GrESt vom Verkehrswert).
- Darüber hinaus ist zu beachten, dass auch jede Anteilsaufstockung im Konzern, die zu einer Überschreitung der 75%-Schwelle führt, GrESt auslösen kann.
Änderungen bei der Immobilien-Ertragsteuer
Bei Grundstücksveräußerungen von natürlichen Personen wird die Immobilienertragsteuer wesentlich erhöht, wenn seit 1.1.2025 eine Umwidmung des Grundstücks von Grünland in Bauland erfolgt ist.
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30% vom Veräußerungsgewinn, wobei eine Deckelung in Höhe von 30% vom Veräußerungserlös zur Anwendung kommt.
Beisiel:
Im Jahr 2010 kauft A unbebautes Grünland um EUR 10.000.
Im Jahr 2025 erfolgt eine Umwidmung von Grünland in Bauland.
Im Jahr 2026 verkauft A das unbebaute Grundstück um EUR 100.000.
Lösung: Da im Jahr 2025 eine Umwidmung erfolgt ist, kommt ein Umwidmungszuschlag von 30 % vom Veräußerungsgewinn zur Anwendung, wobei eine Deckelung in Höhe von 30 % vom Veräußerungserlös zur Anwendung kommt.
Veräußerungsgewinn: EUR 90.000 (EUR 100.000 – EUR 10.000)
Umwidmungszuschlag: EUR 27.000 (30 % von EUR 90.000)
Bemessungsgrundlage: EUR 117.000
Deckelung: EUR 100.000 (Veräußerungsgewinn)
Davon 30 % Immo-ESt EUR 30.000
Der Umwidmungszuschlag betrifft sowohl Alt- als auch Neuvermögen. Erfasst werden nur Grund und Boden, Gebäude sind nicht betroffen.
