CMScoop - Adoption du projet de loi n°1117
Copropriétés : vers une approche pragmatique de la comptabilité
Le projet de loi n°1117 portant modification de la loi n°1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dont nous avions commenté le dépôt dans notre précédent CMSCoop du 24 octobre 2025, a depuis lors fait l'objet d'un examen approfondi par la Commission des Finances et de l'Economie Nationale du Conseil National en suite des consultations de la Chambre Immobilière Monégasque et de l'Association Monégasque des Activités Financières.
Le texte consolidé apporte des modifications pratiques et substantielles au projet initial.
Bref rappel du projet de loi n°1117
Le projet de loi n°1117 vise à réformer le cadre juridique applicable au syndic de copropriété prévu par la loi 1.329 du 8 janvier 2007. Ce texte s'inscrit dans une logique de transparence et de professionnalisation du secteur immobilier à Monaco.
Ce projet poursuit deux objectifs principaux :
- Premièrement, il unifie les obligations comptables des syndics professionnels et bénévoles en imposant à tous l'ouverture d'un compte bancaire dédié au nom du syndicat, sans possibilité de dispense par l'assemblée générale.
- Deuxièmement, le projet clarifie les missions du syndic en restructurant l'article 21 de la loi 1.329 autour de six thématiques : les missions générales, les obligations financières et comptables, la représentation du syndicat, l'interdiction de substitution dans l'administration, les obligations en matière d'archives, et l'accès en ligne aux documents de gestion.
Les nouveautés du texte révisé
La notion de compte « individualisé » plutôt que de compte « séparé »
Il s’agit d’une des modifications majeures apportées par la Commission auprès de laquelle les professionnels de la place ont exprimé leurs inquiétudes quant à l’exigence d’un compte bancaire « séparé » au nom de chaque syndicat de copropriété en l’état des contraintes de compliance et de mobilité bancaire propres à la Principauté.
Concrètement, le compte « individualisé » offre deux modalités au choix du syndic :
- soit un compte séparé ouvert au nom du syndicat,
- soit un compte unique ouvert par le syndic divisé en sous-comptes identifiés au nom de chaque syndicat.
Cette modification du projet de loi vient entériner une pratique déjà répandue chez les syndics professionnels monégasques consistant à ouvrir un compte global avec des sous-comptes dédiés par copropriété, tout en leur apportant les mêmes garanties que l'ouverture d'un compte séparé.
Enfin, les garanties encadrant le dispositif demeurent inchangées sur le fond : interdiction de fusion ou de compensation avec tout autre compte et affectation des intérêts au seul syndicat.
La protection renforcée des sous-comptes
Le projet de loi précise que lorsque le compte individualisé prend la forme de sous-comptes, le syndic agit en qualité de mandataire du syndicat de copropriété.
Les fonds inscrits sur chaque sous-compte individualisé sont expressément qualifiés de propriété exclusive du syndicat correspondant. Ces fonds sont donc affectés à ce seul syndicat et ne peuvent être considérés comme faisant partie du patrimoine propre du syndic. Enfin, ces fonds sont insaisissables par les créanciers du syndic et exclus de toute procédure d'exécution ou procédure collective ouverte à son encontre.
Cette disposition vise à assurer la protection des copropriétés en cas de difficultés financières du syndic, garantissant ainsi l'étanchéité patrimoniale des fonds de la copropriété.
La localisation de l’établissement bancaire
Le projet de loi précise dorénavant que l'établissement bancaire dans lequel le syndic ouvre le compte individualisé doit avoir « son siège ou sa succursale dans la Principauté », reprenant ainsi la terminologie de la loi n°1.252 du 12 juillet 2002 dans un souci d'harmonisation législative.
Les dispositions transitoires
Alors que le projet initial ne contenait pas de dispositions transitoires, la Commission a ajouté un article fixant l'entrée en vigueur de la loi au 1er juillet 2027, afin de laisser aux syndics professionnels le temps nécessaire pour s'adapter à ces nouvelles mesures.
Pour les mandats en cours à cette date, les syndics disposeront d'un délai de trois mois à compter du 1er juillet 2027 pour ouvrir un compte individualisé au nom du syndicat. À l'expiration de ce délai, ils encourent la sanction de nullité de plein droit de leur mandat.
Le texte devra désormais être soumis au vote en Séance Publique du Conseil National.
On saluera la qualité des apports de la Chambre Immobilière Monégasque, laquelle est parvenue à faire évoluer le projet de loi de façon qu’il puisse trouver une application pratique, en parfaite cohérence avec les impératifs de la Principauté.
