CMScoop - Les pouvoirs du Juge des référés face aux mauvais payeurs
Depuis la loi n° 1.511 du 2 décembre 2021, le Juge des référés monégasque peut accorder au demandeur tout ou partie des sommes réclamées, à titre de provision.
Cette innovation procédurale a été la bienvenue dans l’arsenal législatif monégasque, dans un contexte de recrudescence des impayés locatifs.
En effet, depuis cette réforme, les bailleurs peuvent demander au Juge des référés qu’il condamne par provision les preneurs indélicats aux arriérés locatifs et aux indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Avant cette réforme attendue, les bailleurs devaient en effet initier deux instances distinctes :
- l’une devant le Juge des référés pour voir constater la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire;
- et l’autre devant le Tribunal de Première Instance, dans le cadre d’une procédure au fond, en vue de poursuivre le recouvrement de leurs impayés.
Cette multiplication des procédures n’était pas neutre pour les bailleurs, que ce soit temporellement ou financièrement.
Le pouvoir du Juge des référés d’accorder des provisions se révèle désormais bien ancré dans la pratique mais se pose alors la question de l’étendue de ses pouvoirs et la nature des chefs de préjudice pouvant être accordés par provision.
L’octroi des loyers, charges et indemnités d’occupation apparaît acquis en présence d’une obligation de paiement non sérieusement contestable.
Mais la question demeure entière pour les autres chefs de préjudice pouvant être invoqués par le Bailleur.
L’on pense aux clauses pénales – qui visent à sanctionner, de manière anticipée et forfaitaire, les conséquences de l’inexécution d’une obligation ou encore aux indemnités de relocation, prévues par l’article 1599 du Code civil qui dispose qu'en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus.
A ce sujet, par plusieurs ordonnances de référé récentes, le Juge des référés monégasque a eu l’occasion d’affirmer l’étendue de ses pouvoirs.
- S’agissant des clauses pénales, le Juge des référés a ainsi condamné à plusieurs reprises des débiteurs défaillants au paiement de l’intégralité des clauses pénales prévues contractuellement. En statuant ainsi, le Juge des référés se positionne comme un Juge soucieux du respect des stipulations contractuelles.
- S’agissant de l’indemnité de relocation – traditionnellement évaluée à un montant compris entre 1 et 3 mois de loyer en l’absence de contexte spécifique, le juge des référés vient d’accorder à titre provisionnel une indemnité de relocation de 3 mois, alors que le locataire occupe toujours les lieux, sans droit ni titre.
Ces solutions pragmatiques méritent d’être approuvées et donnent une nouvelle portée à ces mécanismes indemnitaires, tout en évitant de multiplier les procédures judiciaires.
