Loi française anti-fraude
Les principales implications fiscales pour les résidents de Monaco détenant des biens immobiliers en France
La taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France : obligations déclaratives alourdies
La possibilité de bénéficier de l’exonération de cette taxe par la prise de l’engagement lors de l’acquisition de communiquer sur demande à l’administration certaines informations concernant l’immeuble et les associés est supprimée.
L’exonération totale de taxe est désormais réservée aux entités déclarant chaque année, au plus tard le 15 mai, les informations relatives aux immeubles détenus au 1er janvier et aux associés, actionnaires ou membres détenant plus de 1 % des droits. Ces informations correspondent à celles auparavant couvertes par l’engagement de communication.
La suppression de l’engagement entraîne également celle du mécanisme de régularisation applicable en cas de non-respect de cet engagement. L’entité ne pourra donc plus recouvrer l’exonération par une communication ultérieure des informations requises.
Cette mesure vise à simplifier le contrôle de la taxe, à améliorer la connaissance des chaînes de détention immobilière et à renforcer la lutte contre la fraude fiscale, notamment en matière de taxe de 3 %, d’IFI et de droits de mutation à titre gratuit.
Cette nouvelle loi impose aux entités qui ne disposent pas d’un établissement stable en France de désigner un représentant fiscal habilité à recevoir les communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe. Sauf mandat spécial, ce représentant ne peut pas souscrire la déclaration et n’est pas solidairement responsable du paiement de la taxe.
La désignation est sur la déclaration annuelle 2746 souscrite au plus tard le 15 mai. Le représentant peut être une personne physique ou morale domiciliée ou établie en France.
Ces dispositions devraient être applicables pour la première fois lors de la déclaration souscrite en mai 2027.
La cession de société à prépondérance immobilière : nouvelles obligations
Cette nouvelle loi impose l’intervention d’un professionnel soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (notaire, avocat ou expert-comptable autorisé) pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (« SPI »).
La mesure vise à combler une faille dans le dispositif de vigilance, en assurant l’identification des parties et bénéficiaires effectifs, la traçabilité des flux financiers et la sécurité juridique des mutations indirectes d’immeubles.
Jusqu’à présent les cessions de titres des SPI pouvaient être matérialisées par un simple acte sous seing privé établi entre les parties puis soumis à l’enregistrement.
L’article 1865-1 du Code civil nouvellement créé impose désormais la constatation de ces cessions par un acte authentique, ou un acte contresigné par avocat ou, lorsque la loi l’autorise, un acte établi par expert-comptable. A défaut d’un tel acte, l’enregistrement sera refusé et entraînera la nullité absolue de l’acte.
Pour mémoire, toute personne morale non cotée dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédente la cession, principalement composé d’immeubles ou droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des entités elles-mêmes à prépondérance immobilière est considérée comme étant à prépondérance immobilière.
Il est rappelé que les cessions de SPI réalisées à l’étranger doivent être constatées dans un délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France.
Ces nouvelles règles s’appliqueront aux cessions intervenant à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal officiel.
