En copropriété et de plus fort en milieu urbain, l’existence d’un toit-terrasse ou d’une cour intérieure à usage privatif offre un agrément indiscutable à ses occupants et bien sûr, ces espaces augmentent significativement la valeur vénale d’un bien.
Cependant, tant les propriétaires que les acquéreurs potentiels se révèlent souvent mal informés de la consistance exacte de leurs droits sur les espaces extérieurs profitant à leur appartement.
Ainsi, il n’est pas rare de voir des annonces de vente incluant des espaces extérieurs attenant au bien cédé comme s’il s’agissait d’une partie privative – et donc appartenant au vendeur en pleine propriété et cédés en tant que tel – alors que la réalité juridique peut s’avérer bien différente.
Cette méconnaissance des droits détenus et partant cédés peut conduire à des situations conflictuelles, qu’un examen attentif du règlement de copropriété, des actes de mutation et des procès-verbaux d’assemblée générale en amont de la vente permettrait pourtant d’éviter.
En effet, les terrasses et autres cours intérieures affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire peuvent revêtir des qualifications juridiques distinctes, et la distinction peut paraître subtile de prime abord, les conséquences juridiques peuvent être significatives.
La loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis énonce ainsi une distinction fondamentale sur la nature des droits existant au sein d’une copropriété.
Coexistent ainsi :
- Les parties privatives, qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire,
- Les parties communes, qui appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement,
- Les parties communes à jouissance privative, qui sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires
Depuis la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022, l'existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, ce qui devrait limiter les situations de flou juridique.
Mais pour les situations antérieures à l’entrée en vigueur de la loi n°1.531 du 29 juillet 2022, des incertitudes peuvent persister car avant cette loi, la concession d’un droit d’usage privatif sur une partie commune pouvait aussi résulter d’une décision d’assemblée générale, concédant un usage exclusif à un copropriétaire.
Se posait alors la question de l’étendue du droit d’usage sur cette partie commune, qui pouvait être :
• Un droit d’usage précaire et révocable ou
• Un droit d’usage exclusif, réel et perpétuel, attaché à la propriété du lot privatif du copropriétaire, permettant une jouissance pleine et entière et ne pouvant être révoqué sans le consentement du bénéficiaire.
Si le règlement de copropriété ou la décision d’assemblée générale concédait à un copropriétaire un droit d’usage exclusif sur une partie commune, sans restriction, la pérennité de ce droit pourra difficilement être remise en cause.
La question devient plus délicate lorsqu’un copropriétaire utilise de façon exclusive une partie commune, notamment en raison de la configuration des lieux, parfois depuis plusieurs décennies, en dehors de tout cadre légal générateur de droit. A ce titre, faut-il rappeler qu’une mention conférant un droit d’usage sur une partie commune dans un acte de propriété ne peut pas, en tant que telle, être génératrice de droit et n’est pas opposable au Syndicat des copropriétaires.
Cependant, une piste de réflexion peut être envisagée par le copropriétaire dont les droits seraient remis en cause, notamment s’il utilise l’espace querellé depuis de nombreuses années. Dans cette situation, la prescription acquisitive, qui permet « d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession » pourrait être opposée au Syndicat des copropriétaires.
Mais pour que les conditions de la prescription acquisitive soient satisfaites, encore faut-il une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, pendant une période de dix ou trente ans, en fonction des situations parfois complexes.
