Urbanisme à Monaco : projet de loi n°1126

Il s’agirait d’une réforme d’envergure, la quatrième en deux siècles en matière d’urbanisme pour la Principauté, qui entend moderniser les outils de planification territoriale et répondre aux enjeux contemporains du développement urbain.

La réglementation d’urbanisme monégasque repose actuellement sur un socle juridique ancien : l’Ordonnance-Loi n°674 du 3 novembre 1959 concernant l’urbanisme, la construction et la voirie, complétée par l’Ordonnance Souveraine n°3.647 du 9 septembre 1966 et l’Ordonnance Souveraine n°4.482 du 13 septembre 2013 portant délimitation et règlement d’urbanisme du secteur des quartiers ordonnancés.

Au fil des décennies, Monaco a su adapter sa politique urbanistique à son territoire singulier : exploitation des souterrains, développement de la verticalité, intégration des activités productives dans le tissu urbain, multifonctionnalité des espaces et constructions sur la mer. Pour autant, la Principauté fait face aujourd’hui à des défis majeurs : la raréfaction des terrains constructibles impose désormais de planifier les reconstructions « de la ville sur la ville ».

C’est dans ce contexte que le projet de loi n°1126 entend doter le corpus juridique monégasque de nouveaux outils de planification et de stratégie urbanistiques, tout en garantissant qualité de vie et adaptation au changement climatique.

La création du Schéma Directeur de Développement et d'Aménagement (SDDA)

Le premier titre du projet de loi crée le Schéma Directeur de Développement et d’Aménagement (SDDA), nouvel instrument de planification stratégique. Ce document devra poursuivre des objectifs variés : renouvellement urbain, développement des logements domaniaux et privés, mobilité, équipements publics, accompagnement du développement économique, préservation des espaces naturels, sauvegarde du patrimoine architectural, sécurité et accessibilité du territoire, etc.

Inspiré du modèle français, le SDDA se compose de trois éléments : un rapport prospectif contenant un état de l’existant et une projection à 20 ans ; un plan d’aménagement stratégique constituant un véritable projet politique ; et un programme d’actions destiné à organiser l’exécution du SDDA au travers de documents graphiques.

Le projet de loi introduit deux notions clés pour les acteurs de l’immobilier :

• L’« emplacement réservé » : correspondant aux emprises de voies ou emprises publiques à créer, il s’analyse comme une servitude affectant un terrain d’une destination spécifiquement identifiée. Cette réserve limitera le champ des autorisations délivrées aux propriétaires concernés, interdisant notamment les autorisations de construire ou démolir non conformes à la réserve.
• Le « secteur à l’étude renforcé » : s’ajoutant au « secteur à l’étude » existant, il correspond à des périmètres au sein desquels l’État envisage la réalisation d’une opération d’aménagement déterminée dans les six ans, avec des possibilités d’évolution des constructions existantes plus limitées.

Le premier SDDA sera en principe adopté par ordonnance souveraine dans un délai de 4 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi, période pendant laquelle les autorisations d'urbanisme continueront d’être instruites selon les règlements existants. Puis, une analyse de sa mise en œuvre sera réalisée tous les 6 ans.

Le renforcement des prérogatives foncières de l’État

Le second titre du projet de loi dote l’État de prérogatives foncières renforcées, indispensables à la mise en œuvre effective du SDDA.

Un droit de préemption renforcé

Instauré dans les « emplacements réservés » et les « secteurs à l’étude renforcés », il s’applique aux aliénations à titre onéreux d’immeubles, aux cessions de droits indivis compromettant l’unité foncière, aux cessions de la majorité des parts de sociétés civiles, et aux donations entre vifs (hors cercle familial strict). Les immeubles bâtis depuis moins de 4 ans en sont exclus. Innovation majeure : l’État pourra préempter à des conditions différentes de celles figurant dans la déclaration d’intention, avec un recours au juge en cas de désaccord. Ce droit de préemption du SDDA primera sur celui prévu dans le secteur protégé ou celui concédé au preneur à bail commercial.

Un droit de délaissement

Permettant au propriétaire de solliciter l’acquisition anticipée de son bien par l’État dans les périmètres concernés. Si l’État refuse d’acquérir, des conséquences juridiques devront en être tirées quant au maintien des restrictions applicables au bien.

L’expropriation pour cause d’utilité publique

Le projet de loi adapte la procédure de dépossession forcée prévue par la loi n°502 du 6 avril 1949 aux spécificités du SDDA pour les biens situés dans les « emplacements réservés » et « secteurs à l’étude renforcés ». Le montant des indemnités est fixé par le Tribunal d'après la consistance des biens à la date du jugement prononçant le transfert de propriété. Néanmoins, les améliorations réalisées sur un bien ne seront pas prises en compte si elles apparaissent avoir été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Par ailleurs, seul l’usage effectif des biens un an avant l’arrêt du projet de SDDA sera considéré pour l’évaluation, et les changements de valeur provoqués par l’annonce des travaux ou la perspective de modifications des règles d’urbanisme seront neutralisés.

L’obligation de raccordement aux réseaux

Volet opérationnel de la stratégie d’urbanisation, des servitudes d’utilité publique permettront également de renforcer la politique de décarbonation de la Principauté.

D’autres projets de loi devraient être déposés pour compléter les outils de planification, de contractualisation et de financement de l’État dans le cadre de ses missions urbanistiques. Les lois budgétaires et la programmation pluriannuelle des dépenses d’investissement devront également être adaptées.

Ce projet de loi n°1126 constitue ainsi la première pierre d’une refonte globale du droit de l’urbanisme monégasque, dont les acteurs de l’immobilier devront suivre attentivement l’évolution.