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Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Aucun vaccin mais des précautions à prendre

26/03/2020

L’IFI, entré en vigueur le 1er janvier 2018 remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), dont l’assiette était plus large que le seul patrimoine immobilier.

Certes l’IFI est un impôt français, mais il peut être dû par toute personne résidant à Monaco et propriétaire en France d’un ou plusieurs biens immobiliers détenus directement ou par le biais d’une société.

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’IFI touche les foyers fiscaux qui possèdent un patrimoine immobilier dont la valeur nette (après déduction des dettes) est supérieure à 1 300 000 euros.

L’IFI est un impôt annuel : l’assujettissement à l’IFI s’analyse chaque année, au 1er janvier.

L’IFI est dû par les personnes physiques domiciliées fiscalement en France ou hors de France. Si les personnes fiscalement domiciliées en France sont imposables sur leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger, les non-résidents ne sont imposables que sur leurs biens situés en France.

L’examen des biens imposables s’avère très subtil puisque l’assiette de l’IFI inclut l’immobilier au sens large (liste non exhaustive) :

  • Les immeubles détenus directement- -Attention : la notion d’immeuble couvre à la fois les immeubles bâtis mais également les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, etc.), les immeubles en cours de construction, et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.).
  • Les immeubles détenus indirectement via des sociétés (SCI, SA, SAS, SARL, etc.)
  • L’immobilier imposable compris dans les supports d’investissement des contrats d’assurance-vie et l’immobilier imposable placé dans un trust (compris dans le patrimoine du constituant)

Il est à noter que des exceptions à ces principes sont prévues (pour l’immobilier affecté à l’activité professionnelle du contribuable, pour l’immobilier détenu par l’intermédiaire de sociétés affecté à l’activité industrielle ou commerciale de celles-ci, etc.).

Confirmer leur application requiert une analyse approfondie, notamment de la documentation juridique et comptable (statuts de sociétés, comptes, contrats etc.).

Quelles peuvent être les conséquences financières de l’IFI ?

L’IFI est un impôt dont l’impact financier peut être non-négligeable :

  • Son taux - Il se calcule par le biais de taux progressifs allant jusqu’à 1,5% du patrimoine net taxable lorsque ce dernier est d’un montant supérieur à 10 millions d’euros.
  • Les pénalités applicables en cas de contrôle fiscal - Intérêts de retard et majorations allant de 10% à 80% des droits dus.
  • La prescription applicable est de trois ou six ans (contrôle de l’année en cours et des trois/six années précédentes) - Du fait de cette prescription, l’administration fiscale française peut encore contrôler les contribuables pour l’ISF, à l’assiette plus large que le seul immobilier ! En particulier, un contribuable qui n’aurait pas déposé de déclarations car se croyant à tort non redevable peut se voir redressé par l’administration fiscale française au titre de l’ISF 2014, ISF 2015, ISF 2016, ISF 2017, IFI 2018, IFI 2019 et IFI 2020 (dépôt en juin de la déclaration).

Que se passe-t-il en cas de démembrement de la propriété ?

Le principe est le suivant : c'est l'usufruitier qui est, seul, redevable de l'impôt, et ce sur la valeur du bien en pleine propriété. Cela étant dit, le législateur français a ajouté un certain nombre de dérogations.

A titre d’exemple, lors de l'ouverture d'une succession, si le conjoint survivant opte pour l'usufruit légal (conformément à l'application de l'article 757 du Code Civil français), l'impôt n'est plus supporté exclusivement par l'usufruitier, mais également par le nu-propriétaire. Chacun est alors imposé sur la valeur de ses droits respectifs.

Il est donc nécessaire pour chacun – usufruitiers et nus-propriétaires – de se faire assister, aussi bien en amont dans le cadre de votre organisation successorale et patrimoniale qu’une fois la succession ouverte.

Qu’est-ce que le droit à l’erreur ?

Le droit à l’erreur en France permet de bénéficier de certaines réductions des pénalités applicables en cas de régularisation spontanée (avant tout contrôle ou même en cours de contrôle).

Il peut donc être judicieux et avantageux d’envisager une régularisation spontanée.

Une étude approfondie des coûts / avantages devra être menée au cas par cas pour trouver la solution la plus adaptée à chacun.

Auteurs

La photo de Raphaëlle Svara
Raphaëlle Svara
Avocat Associé | Partner
Monaco
La photo de Sophie Marquet
Sophie Marquet
Avocat Associé | Partner
Monaco