Préparer stratégiquement la vente d'un bien immobilier

Trop souvent, les vendeurs et leurs mandataires se concentrent uniquement sur la valorisation financière et esthétique du bien, sans anticiper les sujets techniques, juridiques ou administratifs susceptibles de ralentir, voire de compromettre la transaction. Un audit vendeur établi en amont permet de préparer la vente pour que celle-ci soit optimisée, ce travail étant réalisé de concert avec l’agent immobilier mandaté sur le projet.

Pourquoi réaliser un audit immobilier vendeur ?

L’audit immobilier vendeur permet d’identifier en amont les éventuelles difficultés ou irrégularités qui pourraient être soulevées par l’acheteur, ses conseils (notaires, avocats) ou même la banque prêteuse de fonds lors de son propre audit d’acquisition. En anticipant ces questions, le vendeur se donne les moyens de :

• Justifier le prix demandé, en s’appuyant sur des éléments objectifs et vérifiés ;
• Optimiser la présentation du bien, en corrigeant ou en documentant les points sensibles ;
• Sécuriser la transaction, en limitant les risques de négociation à la baisse ou de remise en cause de la vente et en accélérant les délais de traitement ;
• Rassurer l’acquéreur, en lui apportant des réponses claires et documentées, gage de transparence et de sérieux ;
• Limiter l’exposition de la vente aux cas de nullité et l’engagement de responsabilités.

Les points clés de l’audit immobilier vendeur

En particulier, le vendeur et son agent immobilier devront procéder aux vérifications suivantes :

Audit des autorisations de travaux

Il s’agira notamment de s’assurer que les travaux réalisés sur le bien ont été régulièrement autorisés par les autorités administratives compétentes mais également, par tout organe dont l’autorisation préalable serait le cas échéant nécessaire, comme l’assemblée générale des copropriétaires.

Audit de l’état descriptif de division (EDD) et du cahier des charges

En copropriété, il est important que l’EDD reflète fidèlement la composition du bien, notamment si des travaux ont modifié la répartition des lots et partant, des tantièmes, ou encore si des parties communes sont devenues, à l’occasion d’un projet de travaux, parties privatives.

Audit des droits et obligations attachés au bien

Dans un contexte à forte valeur foncière comme Monaco, l’identification des servitudes, droits de jouissance exclusive (notamment terrasses, balcons) est particulièrement précieux, tout comme le fait d’identifier dès la mise en vente du bien si ce dernier est soumis à un statut spécifique, par exemple s’il fait partie du secteur protégé, ce qui impactera nécessairement sa valeur.

Audit des travaux sur parties communes votés en assemblée générale

Bien qu’il soit de pratique courante de stipuler que le vendeur reste tenu des sommes exigibles par la copropriété jusqu'à la date d'acquisition, le sujet de la prise en charge des travaux votés par l'assemblée générale reste un point sensible car certains travaux votés ou simplement discutés dans le cadre d’une précédente assemblée générale pourraient générer des dépenses futures pour l’acheteur.

Audit du bail en cas de bien vendu occupé

Que l’acquisition soit réalisée dans le cadre d’un investissement immobilier, ou à titre personnel, l’analyse des conditions locatives constitue un élément déterminant pour la réussite de la vente pour disposer d’une parfaite connaissance des modalités des baux en cours : nature du contrat, montant du loyer, répartition des charges entre bailleur et locataire, durée, conditions de renouvellement, éventuel droit de préemption ou de préférence, etc.

Il convient également de vérifier que l’usage des locaux autorisé par le bail est conforme, tant au regard du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble, qu’au regard de la réglementation applicable (notamment si le bien est situé dans le secteur protégé de l’habitation).

Audit de la capacité à vendre

Il s’agira de vérifier et anticiper, le cas échéant, la question de la capacité juridique du vendeur (personne physique ou morale), du respect des formalités légales et statutaires, et de la nécessité éventuelle d’autorisations préalables (accord des coïndivisaires, décision d’assemblée générale, jugement etc.). Il peut dans certains cas être recommandé de faire établir par un médecin un certificat de capacité cognitive.