En raison de la concentration de « ultra-high-net-worth individuals » et de son attrait touristique, la Principauté de Monaco concentre un grand nombre d’enseignes du luxe.
On trouve la plupart de ces enseignes dans les quartiers très prisés du Carré d’Or (regroupant notamment la Place du Casino, le début du boulevard des Moulins, l’Avenue des Spélugues, Les Allées Lumières du Park Palace, le One Monte-Carlo, le 26 Carré d’Or, la Galerie Commerciale du Métropole, etc.).
Logiquement, le quartier du Carré d’Or est l’un des plus prisés en Principauté et le prix d’achat au mètre carré se situe autour des 60.000 euros. Ainsi, la plupart des enseignes de luxe ne sont pas propriétaires mais locataires de leurs locaux, généralement situés dans des immeubles d’exception.
Pendant leur phase d’implantation ou de test, les enseignes du luxe, voire leur distributeurs ou franchisés, ont tendance à conclure des conventions précaires de moins de trois ans afin de limiter leur investissement dans les locaux.
A terme néanmoins, les enseignes de luxe ont tendance à conclure des baux commerciaux avec paiement d’un pas-de-porte qui représente généralement un investissement significatif. Ces actes peuvent être conclus sous seing-privé mais doivent obligatoirement être enregistrés auprès des services fiscaux monégasques.
Le statut des baux commerciaux offert par la loi n°490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal leur permet alors de bénéficier de la propriété commerciale si les conditions de cette loi sont remplies.
Dans une telle situation, les enseignes locataires d’un bail commercial jouiront de plusieurs avantages du statut des baux commerciaux dont :
- l’encadrement de la révision de leur loyer : en cas de désaccord entre les parties, ce dernier sera in fine fixé par la Commission arbitrale des loyers commerciaux, une juridiction d’exception composée de propriétaires et locataires commerciaux, seule compétente en la matière en première instance.
Concernant le montant du loyer, il est pertinent de préciser que le positionnement luxe de l’enseigne, le chiffre d’affaires réalisé ou la rentabilité de l’enseigne ne figurent pas parmi les critères sur lesquels peut se fonder la commission pour fixer la juste valeur locative des locaux ;
- le droit au renouvellement de leur bail, ou à défaut, au versement d’une indemnité d’éviction compensant le dommage lié au congé ;
- la libre cessibilité de leur bail sous réserve du respect de la clause de destination ; étant souligné qu’afin de maîtriser le standing des enseignes exploitant leurs locaux, les bailleurs ont tendance à rédiger des clauses de destination assez restrictives dont la validité peut parfois être questionnée.
Outre les clauses d’ordre public de la loi n°490 susvisée, les bailleurs disposeront toutefois d’une assez grande liberté quant à la rédaction de leurs baux, ce qui constitue autant de points de négociation. Ces négociations nécessitent toutefois d’être menées dans le contexte des usages de la Principauté, certains usages étant assez ancrés et d’autres plus facilement négociables.
Pour éviter les mauvaises surprises, les enseignes devront nécessairement prendre en compte certains délais notamment administratifs dans le cadre de leur installation et de la planification de la date d’ouverture:
- En premier lieu, les délais d’obtention des autorisations d’exercice de l’activité souhaitée dans les locaux, également applicables en cas d’ouverture d’un local secondaire ;
- Les enseignes créent généralement une entité monégasque lors de leur implantation et ce, pour plusieurs motifs (soit car c’est réclamé par le bailleur, pour embaucher des salariés ou encore pour l’ouverture d’un compte bancaire en Principauté) et les délais de constitution de cette société seront également à anticiper ;
- Si des travaux d’aménagement sont projetés (ce qui est souvent le cas des enseignes de luxe qui respectent une certaine harmonie de design entre leurs points de vente), les enseignes devront alors prendre en compte les délais éventuellement requis en cas de demande d’autorisation de travaux auprès des autorités monégasques, de demande d’autorisation auprès de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble le cas échéant ou plus simplement, de demande d’autorisation de réaliser des travaux auprès du bailleur si le bail le prévoit (ce qui est assez fréquent). Pour la réalisation des travaux, il peut être obligatoire d’avoir recours à un architecte monégasque et/ou à certaines entreprises approuvées et la boutique ne pourra en tout état de cause être exploitée qu’une fois obtenue l’autorisation d’occuper les locaux.
