La responsabilité du constructeur à Monaco repose sur un socle solide de garanties légales et contractuelles, visant à assurer la qualité des constructions, protéger les maîtres d’ouvrage et éviter les désordres structurels.
Le terme de "constructeur" désigne toute personne qui prend part à l’acte de construire : entreprises de construction, architectes, bureaux d'études techniques, coordonnateurs de sécurité, etc. Conformément à l’article 1630 du Code civil monégasque, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage, pendant dix ans à compter de la réception des travaux.
Qu’il s’agisse d’une entreprise de gros œuvre, d’un architecte ou d’un bureau d’études, le constructeur est tenu à des obligations précises dont l’inexécution peut engager lourdement sa responsabilité et ce d’autant que dans un territoire aussi restreint que Monaco, où chaque mètre carré représente une forte valeur économique, les exigences sont élevées, et les tolérances techniques limitées. La jurisprudence tend donc à renforcer l’obligation de résultat du constructeur et à sanctionner les manquements aux règles de l’art.
Le régime de responsabilité légale dédiée aux constructeurs : la garantie décennale
La responsabilité décennale est sans doute la plus connue et la plus lourde des responsabilités pesant sur le constructeur. Elle couvre, pendant dix ans après la réception des travaux, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cette responsabilité est dite de plein droit, ce qui signifie que le constructeur ne peut s’en exonérer qu’en prouvant une cause étrangère (force majeure, faute du maître d’ouvrage, etc.).
Elle s’applique aux bâtiments neufs, mais aussi aux ouvrages anciens ayant fait l’objet de travaux importants de rénovation ou de restructuration.
Bien que la législation monégasque n’impose pas d’assurance décennale pour couvrir la responsabilité des constructeurs, il est évident fortement recommandé de souscrire une police d’assurance couvrant la garantie décennale pour protéger à la fois les propriétaires et les intervenants participant à la construction contre les défauts majeurs de construction qui apparaissent après l’achèvement des travaux.
En pratique, la souscription d’une police de type « Globale Chantier » est fréquente. Cette garantie permet de couvrir les défauts d’exécution des constructions et offre ainsi une tranquillité.
Mais à l’expiration du délai de dix ans, les constructeurs ne sont pas pour autant déchargé d’office de toute responsabilité.
En effet, très récemment, le Tribunal de Première Instance, justement inspiré par la jurisprudence française, a reconnu l’existence d’une responsabilité du constructeur postérieurement à l’expiration de la garantie décennale, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, en présence d’une faute dolosive, ayant entraîné des conséquences d’une particulière gravité.
Cet apport jurisprudentiel constitue une évolution significative et va permettre une meilleure protection des propriétaires fonciers de Monaco.
Les solutions contractuelles spécifiques
Pour pallier les carences légales, la pratique peut s’inspirer des dispositions législatives voisines et encadrer contractuellement la responsabilité du constructeur.
D’inspiration française, la stipulation d’une garantie dite de « bon fonctionnement » permet d’imposer au constructeur de réparer ou remplacer pendant une certaine durée les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (portes, volets, interphones, chaudières, etc.) en cas de dysfonctionnement.
De même, la stipulation d’une garantie de parfait achèvement obligera le constructeur à réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils soient apparents à la réception ou signalés par écrit dans une durée définie. Elle ne devrait naturellement pas couvrir les dommages résultant d’un mauvais entretien ou d’une mauvaise utilisation par l’occupant.
D’autres fondements de responsabilité ?
En dehors des garanties propres aux opérations de construction, le constructeur pourrait également être tenu responsable sur un fondement contractuel de droit commun, notamment s’il ne respecte pas les délais, les normes techniques, ou le cahier des charges. Toute inexécution fautive pourrait donner lieu à des sanctions civiles : exécution forcée, résolution du contrat, indemnisation, pénalité de retard, etc.
D’où la nécessité d’être particulièrement vigilant lors de la rédaction du contrat de construction et de s’assurer de l’efficacité des clauses proposées.
Également, la responsabilité délictuelle du constructeur pourrait être engagée en cas de dommages causés à des tiers (riverains, passants, copropriétés voisines) pendant ou après les travaux, même si les juridictions monégasques sont réticentes à retenir l’existence d’un trouble anormal de voisinage en raison d’un chantier.
Obligations complémentaires
À Monaco, le constructeur est en outre soumis à des obligations spécifiques :
- Respect des normes techniques et environnementales, notamment en matière de sécurité, d’isolation et de conformité structurelle ;
- Obtention des autorisations administratives auprès des autorités compétentes (installation de chantier, gestion des déchets, etc.) ;
Le non-respect des normes de sécurité ou des règles d’urbanisme peut également donner lieu à des sanctions administratives et civiles.
