Projets de constructions dans le secteur protégé

L’adoption de la loi n°1.508 du 2 août 2021 relative à la sauvegarde et à la reconstruction des locaux à usage d'habitation relevant des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 amène les professionnels de l’immobilier à envisager de nouvelles questions à l’occasion d’un projet immobilier envisagé à partir d’un ou plusieurs immeuble(s) ancien(s), lesquelles peuvent impacter en cause l’intérêt de leur projet.

Avant l’adoption de cette Loi, outre les éventuels intérêts fiscaux, l’acquéreur d’un immeuble ancien soumis à la loi n°1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, se voyait libéré des contraintes de la loi n°1.235 du simple fait de l’opération de démolition (choix contraint du locataire, loyers encadrés, droit à renouvellement du locataire, etc.), faisant ainsi sortir le projet du champ du secteur dit « protégé ».

Or, le Gouvernement monégasque a entendu mettre un terme à la disparition progressive du secteur protégé du fait des opérations de promotion immobilière sur les immeubles anciens et permettre le renouvellement du parc du secteur protégé.

Dès lors, si les opérations immobilières résultant de la démolition d’immeubles anciens présentent toujours – sous certaines conditions – un avantage fiscal, de nouvelles contraintes s’imposent aux professionnels.

Une opération immobilière toujours fiscalement avantageuse

L’enregistrement d’un acte de mutation suppose en principe le paiement de droits d’enregistrement dont le taux varie encore aujourd’hui selon l’acquéreur entre 4,5% et 7,5% (en dépit du Projet de loi n°1048 portant diverses dispositions d’ordre fiscal, envisageant la majoration de ces montants). Puisque ces droits sont calculés proportionnellement sur le fondement du prix de l’immeuble acquis, ils peuvent atteindre des montants élevés.

Toutefois, le régime fiscal actuellement en vigueur prévoit - sous des conditions strictes - une exemption de paiement de ces droits d’enregistrements notamment dans le cas des opérations d’acquisition en vue de la démolition-reconstruction de l’immeuble.

En ce sens, la Loi n°842 du 1er mars 1968 tendant à modifier le régime des droits d'enregistrement applicable aux opérations immobilières soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, prévoit par renvoi à une Ordonnance de la même année, une exonération des droits d’enregistrements notamment pour les opérations d’acquisition de terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis.

Cette exonération est néanmoins conditionnée à ce que l’acquéreur réalise les travaux de reconstruction dans les quatre années suivant l’acquisition, ce délai étant prorogeable un an notamment en cas de force majeure, par le directeur des services fiscaux.

Sous réserve de l’introduction de nouvelles contraintes

En dépit de l’avantage fiscal que conservent - pour l’heure - ces opérations de démolition-reconstruction portant sur les immeubles anciens, de nouvelles contraintes doivent être prises en compte.

En effet la Loi n°1.508 du 2 août 2021 est venue faire entrer dans le champ de la Loi n°1.235 du 28 décembre 2000 sur le secteur protégé, les locaux à usage d’habitation qui, bien que construits ou achevés après le 1er septembre 1947 :

• se substituent, à des locaux construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 soumis aux dispositions de ladite loi et qui ont fait l’objet de travaux régulièrement autorisés de démolition intégrale ; ou
• compensent le défaut de construction des locaux substitués.

Ainsi désormais, si l’immeuble démoli entre dans le champ du secteur protégé, le professionnel envisageant un projet de démolition-reconstruction devra céder à l’Etat monégasque dans l’immeuble nouvellement construit ou dans un autre immeuble équivalent, un nombre d’appartements équivalant en surface à ceux détruits, répartis dans un ou plusieurs étages dédiés et répondant aux exigences strictes de la Loi. Sous cette condition, les autres locaux issus de cette opération de reconstruction seront situés en dehors du secteur protégé.

La Loi prévoit que le prix de cession de ces appartements de substitution sera calculé en prenant comme base le coût de construction, et que les termes de cette cession seront précisés par arrêté ministériel.

Il s’en suit que l’Etat monégasque acquerra la qualité de copropriétaire dans l’immeuble où se trouvent les appartements substitués ou les appartements cédés en compensation.

En contrepartie, le professionnel se verra octroyer une majoration du volume constructible du nouvel immeuble sauf si les normes urbanistiques ou d’autres contraintes techniques ou juridiques ne permettent pas une telle majoration, auquel cas l’obligation de cession d’appartement en substitution ou compensation ne s’appliquera pas.

Dans ce contexte, il appartient désormais à l’opérateur de s’interroger - avant toute acquisition d’immeuble ancien, en premier lieu sur l’applicabilité de la Loi 1.235 du 28 décembre 2000 à l’immeuble dont l’acquisition est projetée, et en second lieu sur l’impact de cette loi sur l’économie générale de son opération de démolition-reconstruction.